یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت باید قبل از این‌که نقدینگی حاصل از رشد اقتصادی وارد بازار ارز شود، رونقی در پروژه‌های عمرانی و بخش مسکن ایجاد کند تا جلوی خطر التهاب در کلیه سطوح اقتصادی را بگیرد. محمدمهدی مافی اظهار کرد: طی هفته‌های اخیر با سه اتفاق در بخش اقتصاد مواجه بودیم؛ اولی عبور نقدینگی از ۱۱۳۷ تریلیون، اتفاق دیگر افزایش نرخ ارز به بالای ۴۰۰۰ تومان و سومین مساله رشد اقتصادی ۷.۴ درصد بود که نشان می‌دهد در اقتصاد کشور اتفاق‌های خوبی رخ داده اما اگر حجم نقدینگی به سمت بازارهای مولد از جمله مسکن و پروژه‌های دولتی و خصوصی هدایت نشود قطعا از بازار ارز سر در خواهد آورد که پیامدهای منفی به دنبال می‌آورد. وی افزود: این تغییر را در شرایط جامعه می‌بینیم که اقتصاد رو به بهبود می‌رود ولی معمولا رشد اقتصادی در کشور ما با تورم همراه بوده است. خوشبختانه دولت طی ۳.۵ سال اخیر توانسته تورم را مهار کند، رشد اقتصادی را نیز از منفی ۶.۸ در پایان دولت قبل به مثبت ۷.۴ رساند. اما امیدواریم اثرات این رشد را در بخش‌های مولد جامعه بهتر ببینیم و صرفا در بخش نفت و پتروشیمی متمرکز نباشیم. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: دولت این هنر را داشته که با استفاده از دیپلماسی و امضای توافق برجام زیرساخت‌ها را برای افزایش فروش نفت و افزایش رشد اقتصادی ایجاد کند اما کانالیزه کردن نقدینگی موجود در مسیر صحیح، هنر و ظرافت بیشتری را می‌طلبد. مافی با بیان این‌که دولت باید بتواند نقدینگی بخش خصوصی را به سمت پروژه‌های متوقف سوق دهد، گفت: راه افتادن پروژه‌های عمرانی به نفع اشتغال و رونق اقتصادی است. بعد ما می‌توانیم توقع داشته باشیم که بازارهای مولد از جمله مسکن رونق بگیرد و از این حرکت اقتصادی سود ببرد. در حال حاضر بیم این وجود دارد که اگر نقدینگی کنترل نشود و به سمت بازارهای مولد نرود تورم‌های ناخواسته در بازارهایی مثل بازار ارز ایجاد شود. وی مدیریت سرمایه‌های در دست مردم را ضروری دانست و گفت: دولت نرخ بهره بانکی را کاهش داد تا سرمایه‌ها به بخش تولید بیاید ولی این اتفاق نیفتاد و سرمایه‌ها بیشتر به سمت ارز و طلا سوق پیدا کرد. از سوی دیگر بانک‌ها بدون توجه به نرخ مصوب، مجددا در حال افزایش بهره‌ها هستند و می‌خواهند نقدینگی را به سمت خود جذب کنند. برای این شرایط باید فکری کرد و از طریق صنعت، مسکن، کشاورزی و صادرات، سرمایه‌های انباشته را جذب کرد. نقدینگی راکد فعلی مانند حجم عظیمی از آب پشت سد است که هرچقدر سد محکم باشد، اگر برای هدایت آب به سمت صحیح فکری نشود سد را می‌شکند و باعث تبعات منفی همچون تورم می‌شود. این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: دولت باید با دست و دل بازی امکانات مادی و معنوی را در اختیار بخش خصوصی بگذارد. بدین ترتیب پولی که در دست مردم است قبل از این‌که وارد بازار ارز شود وارد بخش‌های عمرانی، صنعتی و مسکن خواهد شد. اما در حال حاضر جذاب‌ترین بازارها طلا و ارز هستند. با این تفاوت که ارز جذاب تر از طلا است؛ زیرا دولت چهار سال نرخ ارز را ثابت نگه داشته که به اعتقاد من سیاست خوبی نبوده و ظرفیت خالی برای رشد ارز ایجاد شده است. در طول سال‌های قبل باید نرخ ارز با میزان نقدینگی یا نرخ تورم افزایش می‌یافت ولی به دلیل این‌که دولت نرخ ارز را بدون تغییر نگه داشت، خروج نقدینگی می‌تواند بیشترین تاثیر را روی بازار ارز بگذارد و بازارهای دیگر را دچار التهاب کند که به فاصله‌ی زمانی در بازار مسکن تاثیرگذار باشد. مافی با اشاره به جهش یکباره قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ خاطرنشان کرد: شش سال پیش شاهد بودیم که ارزش پول ملی به یک سوم کاهش یافت ولی این اثر در بازار مسکن یک سال بعد خود را نشان داد و باعث تورم شدید در بخش املاک شد. یعنی فاصله بین بازار ارز و بازار مسکن حدود یک سال است. لذا این پیش‌فرض وجود دارد که اگر تمهیدات لازم برای کنترل نقدینگی اندیشیده نشود و پول‌ها به سمت بازار ارز برود بازار مسکن یک سال آینده دچار تورم می‌شود. البته راه حل ‌های غیراصولی برای جلوگیری از این مساله وجود دارد که به منافع سپرده‌گذاران و پول در دست مردم لطمه وارد می‌کند. لذا اصلا چنین راه حل‌هایی توصیه نمی‌شود اما راهکار اساسی این است که جذب نقدینگی با واگذاری دارایی‌های مادی و معنوی دولت به بخش خصوصی به شکل واقعی و نه آن‌گونه که در گذشته عمل شد همراه باشد.

پیروز حناچی گفت:«پیشرفت طرح‌های مسکن مهر در کشور به ۹۰ درصد و حتی ۱۰۰درصد رسیده و موید این است که بیشترین هزینه و کار در دولت تدبیر و امید انجام شد.» نقل از پایگاه اطلاع رسانی وزارت راه و شهرسازی، معاون وزیر راه و شهرسازی در آیین معارفه مدیرکل راه و شهرسازی فارس با تأکید براینکه نباید در طرح مسکن مهر تک‌بعدی نگاه کنیم گفت: وقتی چنین موضوع‌های مهمی تک بُعدی دیده شود و تنها به یک جنبه آن توجه کنیم در ادامه راه با مشکلاتی مواجه خواهیم شد. وی افزود: اگر مسکن مهر در دولت قبل ۳۰ تا ۳۵ درصد پیشرفت فیزیکی داشت، امروز درصد پیشرفت طرح‌های مسکن مهر در کشور به ۹۰ و حتی ۱۰۰درصد رسیده که موید این است که بیشترین هزینه و کار در دولت تدبیر و امید انجام شد. وی بیان داشت: مسکن مهر یک فرصت بود زیرا دولت از طریق آن قصد داشت که مسکن نیازمندان تامین شود اما این تمام ماجرا نبود. حناچی گفت: در این قضیه به شکل کاملا تک بُعدی عمل شد و وقتی چنین موضوع‌های مهمی تک بُعدی دیده شود و تنها به یک جنبه آن توجه کنیم در ادامه راه با مشکلاتی مواجه خواهیم شد. معاون معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی، ادامه داد: از طرفی بحث مسکن اجتماعی نیز در کمیسیون زیربنایی دولت مطرح است و در این طرح تلاش می‌شود که تمام ایرادهای مسکن مهر از جمله مکان‌یابی از بین برود.  میراث جهانی، موتور مولد تولید ثروت است حناچی، در بخش دیگری از مطالب خود گفت: یادمان‌های تاریخی که ثبت جهانی شده‌اند و در حقیقت میراث جهانی محسوب می‌شوند، موتور مولد تولید ثروت هستند. معاون معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی، اضافه کرد: اهمیت میراث جهانی به حدی است که حفظ آنها به دغدغه تمام مردم جهان تبدیل شده و اهمیت آنها جهانی است و اگر خدشه‌ای به آنها وارد شود، همه دنیا واکنش نشان می‌دهند. حناچی ادامه داد: هر گردشگر و توریستی هم که قصد بازدید از یادمان‌ها داشته باشد به راحتی می‌تواند به اطلاعات کامل آن آثار دست یابد و اثر مورد نظر خود را برای دیدن انتخاب کند. معاون وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: اما اینکه از این یادمان‌ها به چه شیوه‌ای بهره گیریم به توان ما باز می‌گردد و اینکه چگونه بتوانیم از این آثار برای مردم منطقه‌ای که آن آثار در محل سکونت آنها واقع شده، منافع اقتصادی ایجاد کنیم. وی، بیان داشت: اهمیت فرهنگی و میراثی این آثار به جای خود اما باید بتوانیم از ظرفیت آنها برای تولید ثروت استفاده کنیم. وی گفت: اگر بنا باشد که فقط به دنبال حفظ آثار و ارزش‌های تاریخی و فرهنگی برویم در حقیقت در مسیر تخریب آنها حرکت کرده‌ایم در صورتی که باید بتوانیم در کنار حفظ آنها از این آثار تولید ثروت کنیم. حناچی افزود: مردمی که در محدوده این آثار زندگی می‌کنند باید به دلیل وجود این آثار و ثبت جهانی آن منتفع شوند و اگر چنین شود حتی اگر بنا باشد کوچک ترین خدشه‌ای به این آثار وارد شود اولین کسانی که واکنش نشان می‌دهند مردم ساکن در این مناطق هستند. وی بیان کرد: در بافت تاریخی شیراز نیز چنین قابلیت‌هایی وجود دارد و اگر فقر در این بافت نهادینه شده علتش این است که ما اعمال سیاست نکرده‌ایم. حناچی اضافه کرد: ما باید کاری کنیم که در بافت‌های تاریخی، تمام هدایت کمک‌های دولت و بخش خصوصی به سمت این بافت برود. وی افزود: از سوی دیگر وقتی توسعه بی‌رویه شهرها را به عنوان یک سیاست دهه‌های قبل تعریف کردیم به طور طبیعی مراکز تاریخی شهرها به سمت زوال می‌روند. حناچی اظهار داشت: باید در کنار حفظ ارزش‌های فرهنگی و تاریخی، سرمایه‌ها را به داخل شهرها هدایت کنیم. در این آیین، فیروز تکاور به عنوان مدیر کل راه و شهرسازی استان فارس معرفی و از خدمات خداداد مقبلی مدیر کل پیشین تقدیر شد

بازار دوم معاملات مسکن - خرید و فروش آپارتمان‌های در حال ساخت - تحت‌تاثیر پیچیدگی اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، برای پیش‌‌خریداران غیرقابل‌استفاده شد.  اگرچه اجرای قانون، 5 سال پس از تصویب، جزو نیاز ضروری بازار پیش‌خرید بوده، اما بوروکراسی و ابهام در اعمال برخی مفاد این قانون، بازار دوم را به «زیر خط رکود» کشانده است. طی ماه‌های اخیر پیش‌فروشنده‌ها امکان تبلیغات ملکی را از دست دادند و این بازار به‌رغم ظرفیت بالقوه پیش‌فروش، خالی از فایل است. 7 دیوار مقابل بازار پیش‌فروش قرار دارد. بازار دوم معاملات مسکن به «زیر خط رکود» سقوط کرد. بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار پیش‌فروش مسکن به‌عنوان بازار دوم معاملات آپارتمان نشان می‌ دهد هم‌اکنون این بازار نه به خاطر عدم حضور پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده بلکه به‌دلیل نواقص و در عین حال بوروکراسی مجوزها در جریان اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، در رکود کامل به سر می‌برد. این قانون که 5 سال پیش تصویب شد و از 5 ماه پیش به اجرا درآمد، در ماه‌های اخیر به‌رغم تمایل متقاضیان مسکن به پیش خرید، 6 دیوار در مسیر انجام معاملات در بازار پیش‌فروش(بازار دوم معاملات مسکن) ایجاد کرده است. به این معنی که اگرچه اجرای قانون پیش‌فروش به دلیل ایجاد اعتماد عمومی از پیش نیازهای اساسی بازار معاملات مسکن است اما هم اکنون به نحوه اجرای آن ایرادات اساسی وارد است. درحال حاضر حجم معاملات پیش‌فروش نزدیک به 50 درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است؛ این درحالی است که وضعیت معاملات در بازار اول معاملات مسکن، به مراتب بهتر است. با این حال از آنجا که نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد تقاضا برای پیش‌خرید به مراتب بیش از تقاضا برای پیش‌فروش است، وضعیت موجود در بازار دوم معاملات مسکن از نحوه اجرای قانون پیش‌فروش نشأت می‌گیرد. هم‌اکنون به‌دلیل قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق و شروع ریزنوسان‌های قیمتی، متقاضیان مسکن بیشتر تمایل به پیش‌خرید آپارتمان با قیمت ثابت دارند تا از افزایش احتمالی قیمت در ماه‌های آینده در امان بمانند.در 5 ماه گذشته پروسه شرط اخذ مجوزهای پیچیده و متعدد برای پیش‌فروش مسکن باعث شده فایل‌های پیش‌فروش از چرخه تبلیغات ملکی محو شود؛ طوری‌که پیش‌خریداران در حال حاضر با بازار خالی از فایل مواجه شده‌اند. بازار دوم معاملات مسکن با شروع سردترین فصل سال به خواب زمستانی فرو رفته است طوری‌که فعالان بازار پیش‌فروش ساختمان، دست کم از وجود دو دلیل عمده برای «به کما رفتن فروش آپارتمان‌های درحال ساخت» خبر می‌دهند. «نبود زیرساخت‌های لازم برای تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه‌ها مطابق با تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان ناشی از خلأ شناسنامه فنی» و همچنین «حذف آگهی‌های پیش‌فروش از ستون آگهی نامه‌های مطبوعاتی و سایر رسانه‌های تبلیغاتی»، دو عامل عمده انجماد بازار دوم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، هم‌اکنون حجم معاملات پیش‌فروش مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به نصف رسیده است؛ درحالی‌که نرخ افت معاملات خرید آپارتمان آماده یک‌پنجم نرخ افت معاملات پیش خرید بوده است. پیش خرید در پاییز امسال 49 درصد کاهش یافت اما خرید آپارتمان آماده حدود 10 درصد نسبت به پاییز سال گذشته، کم شده است. به اذعان فعالان بازار پیش‌فروش، تقریبا تمام خرید و فروش‌های فعلی در بازار دوم معاملات مسکن به صورت غیررسمی، بدون رعایت مفاد قانون و اغلب با عناوینی غیر از پیش‌فروش، انجام می‌شود. این در حالی است که از 5 ماه پیش، همزمان با ابلاغ رسمی وزارت راه وشهرسازی به مدیران بخش مطبوعاتی، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش آپارتمان بدون ارائه مجوز قانونی از سوی سازنده ممنوع شد؛ از آن زمان تاکنون، ستون مربوط به آگهی‌های پیش‌فروش مسکن از این آگهی نامه‌ها حذف و با گذشت 5 ماه حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در نیازمندی روزنامه‌ها منتشر نشده است. دلیل حذف ستون مربوط به درج آگهی‌های پیش‌فروش به عدم ارائه مجوز قانونی برای انتشار آگهی به سازندگان تحت تاثیر بوروکراسی دستگاه‌های مسوول بر می‌گردد. با این حال، کارشناسان و فعالان بازار پیش‌فروش، از وجود حداقل 6 دیوار در مسیر اجرایی شدن قانون پیش‌فروش خبر می‌دهند که مانع معاملات در بازار دوم معاملات مسکن شده است. اولین دلیل کمای معاملات پیش‌فروش مسکن که البته از چند ماه قبل همزمان با منع تبلیغات بدون مجوز پیش‌فروش آپارتمان در روزنامه‌ها و سایر ابزارهای تبلیغاتی منجر به تشدید رکود در بازار دوم معاملات مسکن شد، به «فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم» برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان بر می‌گردد. قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 89 اگرچه با هدف ایجاد امنیت و سلامت در بازار دوم معاملات مسکن به تصویب رسید اما تاکنون «فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن» عملا به عامل عمده و موثر در انجماد معاملات پیش‌فروش آپارتمان تبدیل شده است. این قانون از سال 93 و همزمان با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی آن دو اقدام ضروری برای ضابطه‌مند کردن معاملات آپارتمان در بازار دوم مسکن را برای سازندگان مسکن اجباری کرد اما هم‌اکنون به‌دلیل آنچه فعالان بازار پیش‌فروش از آن با عنوان نبود زیرساخت‌های لازم برای اجرای قانون پیش‌فروش یاد می‌کنند، حجم معاملات پیش‌فروش در بازار مسکن با افت محسوس مواجه شده است. اولین و پررنگ‌ترین الزام قانون پیش‌فروش برای سازندگان، تنظیم قرارداد رسمی برای تمام معاملات پیش‌فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی است. مطابق ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند، به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. این درحالی است که وجود سند حاوی مشخصات فنی هر واحد، با عنوان «شناسنامه فنی ساختمان» یکی از مهمترین ابزارها و اسنادی است که در زمان تنظیم قرارداد محضری باید از سوی سازنده به سردفتر اسناد رسمی ارائه شود. با این حال تاکنون فراهم نبودن مکانیزم صدور شناسنامه فنی ساختمان مختص پیش‌فروش واحدهای مسکونی که مطابق قانون پیش‌فروش باید از سوی شهرداری‌ها در زمان صدور پروانه ساختمانی به هر یک از واحدها اختصاص یابد، امکان تنظیم قرارداد محضری را سلب کرده است.هرچند مدیریت شهری تهران طی روزهای اخیر از شروع عملیات صدور شناسنامه فنی ساختمان برای واحدهای پیش‌فروشی خبر داده اما عمومی شدن این فرآیند و اطلاع پیش‌فروشنده‌ها از آن، زمانبر خواهد بود. با وجود این و در غیاب شناسنامه فنی ساختمان، فعالان بازار پیش‌فروش اعلام می‌کنند حتی اگر برای انتشار آگهی پیش‌فروش از اداره کل راه وشهرسازی مجوز دریافت کنند، باز هم به‌دلیل نبود زیرساخت‌ها در مراحل بعدی پیش‌فروش که شامل عقد قراداد محضری با پیش‌خریدار است به چالش برخورد خواهند کرد.   ماجرای حذف پیش‌فروش از آگهی روزنامه‌ها در شرایطی که قانون پیش‌فروش ساختمان انتشار هرگونه آگهی برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها را منوط به دریافت مجوز رسمی از اداره کل راه وشهرسازی در هر استان کرده است، این موضوع موجب شده ستون آگهی‌نامه‌های تبلیغاتی در مطبوعات و همچنین سایر ابزارهای تبلیغاتی در حال حاضر از هرگونه آگهی مربوط به پیش‌فروش مسکن خالی باشد؛ این موضوع به‌خصوص طی پنج ماه اخیر به نحو محسوس‌تری نارسایی معاملات پیش‌فروش مسکن را نشان داده است.نیمه تابستان امسال، وزارت راه و شهرسازی با انتشار نامه‌ای خطاب به مسوولان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی و سایر ابزارهای تبلیغاتی منتشرکننده آگهی‌های پیش‌فروش، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش ساختمان بدون مجوز را غیرقانونی اعلام کرد. با حذف ستون پیش‌فروش آپارتمان از آگهی‌نامه‌های ضمیمه روزنامه‌های سراسری پرتیراژ، در میانه تابستان، طی 5 ماه گذشته تاکنون حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در این آگهی‌نامه‌ها به چاپ نرسیده است. پیش از این روزانه به‌طور متوسط 150 مورد آگهی پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی در آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی روزنامه‌های معتبر منتشر می‌شد.فعالان جذب آگهی پیش‌فروش در این بارهاعلام کردند: از نیمه تابستان تاکنون، حتی یک مورد درخواست قانونی برای انتشار آگهی پیش‌فروش از سوی سازندگان ارائه نشده است و تقریبا همه پیش‌فروشنده‌ها دارای نقص مدرک برای آگهی و تبلیغات بوده‌اند.   به گفته آنها اگر چه «دشواری‌های مربوط به کسب مجوز پیش‌فروش و برخی بوروکراسی‌های موجود در این مسیر» به‌عنوان دومین دیوار مقابل معاملات در بازار دوم مسکن ناشی از حذف آگهی‌های پیش‌فروش مطرح است و منجر به کاهش تمایل سازندگان برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها شده است اما هم‌اکنون برخی از سازندگان از «مسیرهای میانبر» اقدام به انتشار آگهی برای فروش زودتر از موعد آپارتمان‌های خود می‌کنند. به گفته فعالان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی، هنوز هم در میان آگهی‌های مربوط به فروش آپارتمان‌های نوساز و آماده، حجم نه‌چندان زیادی از فایل‌های پیش‌فروش ساختمان وجود دارد که سازنده با عناوینی همچون «پرداخت مدت‌دار» یا «تحویل چند ماهه» عملا به متقاضی اعلام می‌کند که آپارتمان‌های وی پیش‌فروشی است؛بدون اینکه در متن آگهی اشاره مستقیمی به این موضوع داشته باشد. به این ترتیب، «استفاده از ماسک فروش برای پروژه‌های پیش‌فروشی و روش‌های غیرمستقیم برای انجام تبلیغات بدون مجوز و معاملات پیش‌فروش آپارتمان» سومین دلیل خالی ماندن ستون پیش‌فروش آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی طی 5 ماه گذشته است.   پیش‌فروش مسکن نصف شد آمارهای موجود از روند خرید و فروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد اگرچه حجم معاملات پیش‌فروش آپارتمان طی 5 ماه اخیر در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به‌طور میانگین نصف شده است اما هنوز هم تعداد محدودی از این معاملات انجام می‌شود که غالب آنها از مسیرهای غیرقانونی انجام شده است. طی سه ماه پاییز امسال حدود 685 قرارداد پیش‌فروش ساختمان در شهر تهران منعقد شده که این میزان در مدت مشابه سال گذشته، 1335 قرارداد بوده است. این درحالی است که «نبود مطالبه عمومی برای طی مسیر قانونی پیش‌فروش ساختمان» اعم از «اطلاع از فایل‌های پیشنهادی» و همچنین «روند ثبت محضری قراردادهای پیش‌فروش» چهارمین دلیلی است که عملا انگیزه سازندگان برای طی مسیر قانونی و زمانبر دریافت مجوز قانونی برای انتشار آگهی پیش‌فروش را کمرنگ‌تر می‌کند. به این معنا که به‌رغم مشکلات و مسائلی که طی سال‌های گذشته تاکنون در نتیجه قانونمند نبودن مسیر معاملات در بازار پیش‌فروش مسکن برای پیش‌خریداران ایجاد شده و دردسرهای زیادی را برای برخی از آنان ایجاد کرده است اما همچنان به نظر می‌رسد اجرای قانون پیش‌فروش مسکن به مطالبه عمومی از جانب متقاضیان پیش‌خرید تبدیل نشده است. از سوی دیگر، بنا بر اذعان فعالان بازار دوم معاملات مسکن در نبود زیرساخت‌های لازم برای ثبت محضری قراردادها و همچنین منع انتشار بدون مجوز آگهی پیش‌فروش آپارتمان، هم‌اکنون عمده معاملات پیش‌فروش در میان سازندگان و متقاضیانی انجام می‌شود که با داشتن آشنایی قبلی و اطمینان از انجام تعهدات از سوی طرفین، اقدام به پیش‌فروش یا پیش‌خرید می‌کنند. این موضوع نیز به‌عنوان «عامل پنجم»، در کمرنگ شدن انگیزه سازندگان برای اخذ مجوز آگهی پیش‌فروش تاثیر قابل ملاحظه‌ای دارد. این درحالی است که هم‌اکنون «چشم‌انداز رونق در بازار معاملات مسکن» از دیگر دلایل کاهش حجم معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر و به تبع آن کاهش نیاز سازندگان به انتشار آگهی در بازار دوم معاملات مسکن است. اگرچه پیش‌فروش همیشه به‌عنوان یکی از روش‌های موثر در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی محسوب می‌شده است اما هم‌اکنون به‌دلیل وجود چشم‌انداز رونق معاملات مسکن در ماه‌های پیش رو، اغلب سازندگان ترجیح می‌دهند واحدهای خود را پس از تکمیل، در ماه‌های آینده به بازار فروش آپارتمان‌های نوساز عرضه کنند. این عامل نیز می‌تواند به‌عنوان ششمین مولفه موثر در ادامه‌دار شدن حذف ستون پیش‌فروش مسکن در آگهی نامه‌های مطبوعاتی و سایر رسانه‌های تبلیغاتی مورد ارزیابی قرار بگیرد.   علت کلیدی کاهش پیش‌فروش مسکن رئیس اتحادیه مشاوران املاک علت کلیدی کاهش حجم معاملات در بازار پیش‌فروش مسکن را تشریح کرد.حسام عقبایی در این باره  گفت:تمام فعالان بازار مسکن اتفاق نظر دارند که قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان به‌دلیل نواقص و مشکلاتی که در مسیر اجرایی شدن دارد مهم‌ترین عامل کاهش شدید حجم خریدوفروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن است. وی با بیان اینکه کاهش بی‌سابقه حجم معاملات پیش‌فروش مسکن در نیمه دوم سال 95 کاملا ملموس است، افزود:وجود دست کم چهار نقص عمده در محتوای قانون پیش‌فروش ساختمان موجب شده عملا این قانون قابلیت اجرا نداشته باشد و همین عامل مهم‌ترین دلیل افت بی‌سابقه حجم معاملات در این بخش از بازار مسکن است.عقبایی توضیح داد:اولین مانع به «عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان» بر‌می‌گردد؛ درحالی‌که یکی از مهم‌ترین اسنادی که در زمان ثبت محضری قرارداد پیش‌فروش مورد نیاز است و مطالبه می‌شود همین شناسنامه فنی است که تاکنون حتی یک مورد هم صادر نشده است. به گفته وی، هنوز صنعت بیمه در کشور قانونی در رابطه با نحوه بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی مصوب نکرده است؛این درحالی است که یکی از ابزارهای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان موضوع بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک مانع سوم در مسیر اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان را که منجر به کاهش حجم معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر شده است موضوع «مالکیت تدریجی»در این نوع معاملات عنوان کرد. وی در این باره گفت:با توجه به اینکه متناسب با پیشرفت فیزیکی عملیات ساخت واحدهای پیش‌فروشی، در هرمرحله، بخشی از واحد به صورت رسمی و محضری به نام پیش خریدار خواهد شد، در صورتی که پیش خریدار پس از چند مرحله موفق به پرداخت اقساط به پیش‌فروشنده نشود، تکلیف پیش‌فروشنده از بابت فسخ قرارداد از جانب وی در قانون پیش‌فروش مشخص نیست؛به عبارت دیگر در صورتی که پیش خریدار در اواسط کار قادر به پرداخت اقساط بعدی نشود معلوم نیست مالکیت سایر بخش‌هایی که در مراحل قبلی ساخت به نام وی شده است با چه سازوکاری به پیش‌فروشنده برگشت داده خواهد شد. عقبایی همچنین «نادیده گرفتن نقش مشاوران املاک در فرآیند پیش‌فروش ساختمان در متن قانون پیش‌فروش» را مانع چهارم اعلام کرد و افزود:با توجه به اینکه دسترسی‌های مربوط به فایل‌های پیش‌فروش آپارتمان عمدتا از کانال بنگاه‌های مسکن صورت می‌گیرد موضوع ممنوعیت تنظیم قرارداد از سوی مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش منجر به رکود و کاهش قابل توجه حجم معاملات پیش‌فروش شده است.

1 – از تاریخ تصویب این مصوبه ، هرگونه افزایش در محدوده مصوب طرح های هادی و جامع شهری تا زمانی که تراکم ناخالص جمعیتی (یعنی نسبت جمعیت به سطح مصوب ) در محدوده فعلی طرح (یعنی محدوده طرح مصوب به اضافه کلیه تغییرات احتمالی قانونی و مصوب بعدی تا این تاریخ ) بر اساس طرح های مصوب تحقق پیدا نکرده باشد. تبصره – آن دسته از پیشنهادات مربوطه به افزایش محدوده شهرها که تا این تاریخ به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصل و درنوبت دستور کار شورای عالی قرار گرفته است مشمول مفاداین مصوبه نبوده و بررسی های کارشناسی لازم جهت طرح در شورای عالی در مورد آنها به عمل خواهد آمد. 2 – دستگاه های ذیربط موظفند برای ارتقاء و شرایط زندگی در محله های مرکزی و قدیمی شهرها و به وجود آمدن امکان عرضه بیشتر و به موقع زمین در بخش های مذکور ، پس از تعیین حدود مناطق مشمول بهسازی ، بازسازی ، و نوسازی در طرح های جامع شهری ، بلافاصله طرح های تفصیلی موضعی و طراحی شهری لازم برای این مناطق را با حفظ هویت و رعایت اصول معماری وشهرسازی بومی شهر تهیه و به تصویب کمیسیون ماده 5 استان مربوطه برسانند ، در مورد بافت های با ارزش تاریخی لازم است پیش از طرح در کمیسیون ماده 5 طرح های مذکور به تأیید سازمان میراث فرهنگی برسد. 3 – وزارت مسکن و شهرسازی موظف است در جهت هدایت اصولی افزایش تراکم ناخالص شهری به عنوان یکی از ابزارهای مورد نیاز این مصوبه ضوابط بلند مرتبه سازی و مکان یابی آن برحسب اولویت و ضرورت در شهرها با همکاری شهرداری ها ، مطالعه و تهیه نماید و برای طی مراحل تصویب و اجرا ارائه نماید. 4 – هرگونه تفکیک زمین و واگذاری آن برای امر مسکن به افراد ، شرکت های تعاونی یا ارگان های دولتی و غیردولتی و نهادها در داخل حریم و محدوده استحفاظی شهرها ممنوع می باشد. 5 – قبول تقاضاهای مربوط به افزایش محدوده طرح های مصوب اعم از اینکه از طریق سازمان ها ، اشخاص یا شرکت های تعاونی و غیره درخواست شده باشد توسط شهرداری ها و سایر اعضاء کمیسیون ماده 5 و طرح این تقاضاها در کمیسیون های مذکور و شوراهای شهرسازی استان ها تا حصول به شرایط تعیین شده در این مصوبه ممنوع می باشد. 6 – تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات دارای کاربری کشاورزی و باغداری در طرح های مصوب شهری و تبدیل جنگل ها به کاربری های شهری ممنوع است . 7 – صدور هرگونه مجوز تفکیک و پروانه احداث بنا برای اراضی زراعی و باغات واقع در حاشیه شهرها که در طرح های مصوب شهری دارای کاربری مسکونی هستند ، تا قبل از اینکه تراکم ناخالص جمعیتی در بقیه اراضی شهری به تراکم ناخالص پیش بینی شده در طرح مصوب نرسیده باشد ممنوع است . 8 – به منظور جلوگیری از گسترش بی رویه شهرها و حفظ باغات و اراضی زراعی و زمین های با قابلیت کشاورزی و جنگل ها در پیرامون شهرهای کشور و رعایت دقیق موضوع این مصوبه ، ازتاریخ تصویب این مقررات دستگاه های تهیه کننده طرح های توسعه شهری موظفند در تجدیدنظر و یا تهیه طرح های جامع و هادی شهرها ، نقشه منطقه بندی و استفاده از زمین در محدوده استحفاظی و حریم تعیین شده در طرح های مذکور را با حفظ اراضی کشاورزی و باغات و جنگل های موجود وهمچنین حفظ و حراست از حرایم راه های عبوری بین شهری و رعایت محدوده های مناطق چهارگانه محیط زیست و تعیین کاربری های عمده و تأسیسات و تجهیزات مورد نیاز در مقیاس شهری و ناحیه ای که می توانند در حریم شهر مستقر شوند و کمربند سبز ، تهیه و برای تصویب به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و سایر مراجع ذیربط ارائه نمایند. 9 – دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران موظف است مفاد این مصوبه را برای اطلاع عمومی در دو روزنامه کثیرالانتشار درج نماید.

ماده ۱ - به منظور تعیین خط مشی و ایجاد هماهنگی و نظارت بر توسعه شهر تهران و جلوگیری از رشد نامحدود آن شورای اقتصاد که بر اساسقانون برنامه و بودجه تشکیل گردیده در موارد لزوم جلساتی با شرکت وزیر آبادانی و مسکن وزیر آب و برق، وزیر کشور و شهردار پایتخت تشکیل داده و به ترتیب مقرر در این قانون عمل خواهد کرد. تبصره - تصمیمات شورای مذکور در مورد اجرای این قانون به وسیله نخست وزیر به دستگاه های اجرایی ابلاغ و پی گیری می شود. ماده ۲ - از تاریخ تصویب این قانون سیاستهای صدور پروانه ساختمانی و اقدام به ساختمان و احداث مراکز اداری و صنعتی و بهداشتی و ورزشی و ایجاد واحدهای مسکونی دسته جمعی اعم از خانه یا آپارتمان که موجب جلب یا تراکم جمعیت در تهران در حد فاصل بین محدوده خدمات شهری فعلی و محدوده ۲۵ ساله شهر می شود و همچنین سیاست تفکیک اراضی در حد فاصل مزبور توسط شورای مذکور در ماده یک تعیین خواهد شد. تبصره - شهرداری پایتخت مکلف است ابنیه و تأسیساتی را که بدون پروانه ساختمان و رعایت مفاد این ماده در خارج از محدوده خدمات شهری فعلی تهران احداث گردد جلوگیری و تخریب نماید. ماده ۳ - سیاست تأسیس و اجازه توسعه و گسترش مراکز مذکور در ماده ۲ و سیاست تأمین آب و برق و سایر خدمات عمومی برای آنها از طرف وزارتخانه ها و سازمانها و شرکتهای دولتی از طرف شورای مذکور در ماده یک تعیین خواهد شد. ماده ۴ - شهرداری پایتخت موظف است موظف است هر گونه تغییر و اصلاح در محدوده ۲۵ ساله تهران را پس از کسب نظر انجمن شهر و تصویب شورای عالی شهرسازی در شورای مذکور در ماده یک مطرح و پس از تصویب به موقع به اجراء بگذارد. ماده ۵ - آیین نامه های اجرایی این قانون از طرف وزارتخانه هایی که وزراء آن در شورای مذکور در ماده یک شرکت دارند تهیه و پس از تصویب هیأت وزیران به موقع اجرا گذارده می شود. قانون فوق مشتمل بر پنج ماده و دو تبصره پس از تصویب مجلس شورای ملی در جلسه فوق العاده روز سه شنبه ۹ مرداد ماه در جلسه فوق العاده روز چهارشنبه هفدهم مرداد ماه یک هزار و سیصد و پنجاه و دو شمسی به تصویب مجلس سنا رسید. رییس مجلس سنا - جعفر شریف امامی

ماده 1- دولت مکلف است همه سال حداقل ده درصد (10%) تعداد واحدهای مسکونی، شهری منظور شده در برنامه‌های پنج ساله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور را از طریق فراهم کردن تسهیلات لازم برای ساخت مسکن توسط وزارت مسکن و شهرسازی و عرضه به صورت استیجاری و یا اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واجد شرایط تأمین نماید. ماده 2- پنجاه درصد (50%) اعتبار لازم جهت احداث واحدهای مسکونی موضوع این قانون همه ساله در بودجه عمومی منظور و بقیه اعتبار از طریق تسهیلات بانکی تأمین می‌شود. ماده 3- مبالغ دریافتی بابت اجاره بها، اجاره به شرط تملیک و یا فروش، به حسابی که به وسیله خزانه نزد بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران افتتاح می‌شود واریز می‌گردد و هر ساله معادل صد در صد (100%) وجوه مذکور در اختیار دستگاه بهره‌بردار قرار می‌گیرد تا به منظور باز پرداخت تسهیلات بانکی و نگهداری و تعمیر واحدهای ساخته شده و احداث واحدهای جدید مطابق ضوابط و بودجه مصوب هزینه نماید. در صورتی که دستگاه بهره‌بردار، شهرداری‌ها باشند از شمول این ماده مستثنی هستند. ماده 4- به دولت اجازه داده می‌شود به منظور بهره‌برداری و اخذ مال‌الاجاره و بازپرداخت وام بانکی مربوط، واحدهای استیجاری احداث شده را به شهرداری‌های مربوط واگذار نماید تا زیر نظر شورای شهر به افراد واجد شرایط واگذار نمایند. ماده 5- شرایط متقاضیان اجاره یا اجاره به شرط تملکی با حفظ اولویت برای متقاضیان جوان متأهل و افراد کم درآمد و زنان سرپرست خانوار، میزان اجاره بهای ماهانه، ضریب افزایش سالانه آن، مدت اجاره و سایر شرایط لازم در آئین‌نامه‌ای که بنا به پیشنهاد وزارت‌خانه‌های مسکن و شهرسازی و کشور به تصویب هیأت وزیران می‌رسد، تعیین می‌شود. ماده 6- به سازندگان واحدهای مسکونی استیجاری در محدوده شهرهایی که هر سه سال یک بار به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی اعلام خواهد شد، به شرط رعایت ضوابط مندرج در این قانون تسهیلات و معافیت‌های زیر تعلق می‌گیرد: الف- مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از (3) واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن ساخته شود، چنانچه حداقل به مدت (5) سال تمام به اجاره واگذار شود، علاوه بر استفاده از مزایای مسکن اجتماعی و حمایتی، در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف و از بابت هزینه حق‌الثبت مربوط به اعطای تسهیلات بانکی، مشمول تبصره ماده (1) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین – مصوب 1373- می‌گردند. ب- دولت موظف است سازندگان مجتمع‌های مسکونی دارای (6) واحد استیجاری و بیشتر را از طریق اعطای اولویت در واگذاری اراضی، اعطای تخفیف در بهای واگذاری اراضی، تقسیط بهای اراضی، اعطای تسهیلات بانکی و تقبل بخشی از سود تسهیلات در دوره مشارکت مدنی و فروش سهم‌الشرکه بانک (فروش اقساطی)، صدور مجوزهای قانونی و سایر اقدامات ضروری حمایت نماید. ماده 7- شهرداری‌ها موظفند برای متقاضیان موضوع ماده (6) این قانون، پروانه ساختمانی صادر کنند و در پروانه ساخت و گواهی عدم خلاف و پایان کار عبارت «ساختمان استیجاری با مدت معلوم»را درج نمایند. ادارات ثبت اسناد و املاک نیز در صورت مجلس تفکیکی این گونه ساختمان‌ها، باید عبارت یاد شده را قید کنند. تبصره- مدت یاد شده، در آئین‌نامه اجرائی این قانون تعیین می‌شود. ماده 8- در صورتی که پیش از انقضای مدت مذکور در گواهی پایان کار، مالک، قصد فروش، صلح، هبه، ترهین، یا اعمال هر نوع حقوق مالکانه دیگر را داشته باشد، موضوع انتقال تعهد اولیه به ایادی بعدی و لزوم بهره‌برداری از ملک به صورت استیجاری تا پایان مدت مذکور و قبول منتقل الیه در سند مربوط قید شود. تبصره- تنظیم هر نوع سند رسمی در مورد واحدهای مسکونی استیجاری موضوع این قانون جز سند اجاره، موکول به رعایت مفاد این قانون خواهد بود. ماده 9- چنانچه از ملکی که دارای پروانه ساختمانی با قید «ساختمان استیجاری با مدت معلوم» است، به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی و تأیید وزارت امور اقتصادی و دارائی، کمتر از مدت قید شده به صورت استیجاری مسکونی بهره‌برداری شود، مالک ملک موظف است دو برابر معافیت‌ها و تسهیلات منظور شده در این قانون را به نرخ روز هزینه‌های مربوط، به عنوان جریمه عدم اجرای تعهد، به دستگاه ذیربط بپردازد و در صورت استفاده از زمین دولتی، ما به التفاوت بهای زمین به قیمت کارشناسی روز وصول جریمه، دریافت و دین حاصل از فروش اقساطی متخلف، حال خواهد شد. تبصره 1- در صورت انتقال قهری ملک، ورثه یا قائم مقام مالک مختارند حالت استیجاری ملک را تا پایان مدت تعهد حفظ کنند و (با رعایت مفاد توافق شده با مستأجر) یا با پرداخت مابه‌التفاوت معافیت‌ها و تسهیلات، حذف باقی مانده مدت اجاره را اخذ نمایند. تبصره 2- جهت احراز بهره‌برداری استیجاری مسکونی از ملک، اسناد رسمی اجاره‌ای یا قبوض مفاصا حساب‌های مالیاتی، ملاک خواهد بود. ماده 10- تسهیلات مندرج در این قانون به اشخاص حقیقی و حقوقی تعلق می‌گیرد. بانک‌ها برای این منظور نیز مجازند اعطای تسهیلات نمایند و اعطای تسهیلات بانکی مانع از انعقاد قرارداد اجاره نبوده و فروش اقساطی کل سهم‌الشرکه بانک به سازنده بلامانع است. ماده 11- کلیه واحدهای مسکونی دارای زیر بنای مفید صد و بیست (120) متر مربع و کمتر که به منظور سکونت به اجاره واگذار می‌گردد از پرداخت صد درصد (100%) مالیات بر درآمد اجاره معاف می‌باشند. ماده 12- آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف دو ماه به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است هر 6 ماه یک بار گزارش عملکرد این قانون را به کمیسیون مسکن و شهرسازی و راه و ترابری مجلس شورای اسلامی تقدیم نماید.