اخبار آوا ملک

جدیدترین اخبار صنعت ساختمان ، با ما بروز بمانید

  • تاریخ انتشار : 08 دی 1395
    یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت باید قبل از این‌که نقدینگی حاصل از رشد اقتصادی وارد بازار ارز شود، رونقی در پروژه‌های عمرانی و بخش مسکن ایجاد کند تا جلوی خطر التهاب در کلیه سطوح اقتصادی را بگیرد. محمدمهدی مافی اظهار کرد: طی هفته‌های اخیر با سه اتفاق در بخش اقتصاد مواجه بودیم؛ اولی عبور نقدینگی از ۱۱۳۷ تریلیون، اتفاق دیگر افزایش نرخ ارز به بالای ۴۰۰۰ تومان و سومین مساله رشد اقتصادی ۷.۴ درصد بود که نشان می‌دهد در اقتصاد کشور اتفاق‌های خوبی رخ داده اما اگر حجم نقدینگی به سمت بازارهای مولد از جمله مسکن و پروژه‌های دولتی و خصوصی هدایت نشود قطعا از بازار ارز سر در خواهد آورد که پیامدهای منفی به دنبال می‌آورد. وی افزود: این تغییر را در شرایط جامعه می‌بینیم که اقتصاد رو به بهبود می‌رود ولی معمولا رشد اقتصادی در کشور ما با تورم همراه بوده است. خوشبختانه دولت طی ۳.۵ سال اخیر توانسته تورم را مهار کند، رشد اقتصادی را نیز از منفی ۶.۸ در پایان دولت قبل به مثبت ۷.۴ رساند. اما امیدواریم اثرات این رشد را در بخش‌های مولد جامعه بهتر ببینیم و صرفا در بخش نفت و پتروشیمی متمرکز نباشیم. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: دولت این هنر را داشته که با استفاده از دیپلماسی و امضای توافق برجام زیرساخت‌ها را برای افزایش فروش نفت و افزایش رشد اقتصادی ایجاد کند اما کانالیزه کردن نقدینگی موجود در مسیر صحیح، هنر و ظرافت بیشتری را می‌طلبد. مافی با بیان این‌که دولت باید بتواند نقدینگی بخش خصوصی را به سمت پروژه‌های متوقف سوق دهد، گفت: راه افتادن پروژه‌های عمرانی به نفع اشتغال و رونق اقتصادی است. بعد ما می‌توانیم توقع داشته باشیم که بازارهای مولد از جمله مسکن رونق بگیرد و از این حرکت اقتصادی سود ببرد. در حال حاضر بیم این وجود دارد که اگر نقدینگی کنترل نشود و به سمت بازارهای مولد نرود تورم‌های ناخواسته در بازارهایی مثل بازار ارز ایجاد شود. وی مدیریت سرمایه‌های در دست مردم را ضروری دانست و گفت: دولت نرخ بهره بانکی را کاهش داد تا سرمایه‌ها به بخش تولید بیاید ولی این اتفاق نیفتاد و سرمایه‌ها بیشتر به سمت ارز و طلا سوق پیدا کرد. از سوی دیگر بانک‌ها بدون توجه به نرخ مصوب، مجددا در حال افزایش بهره‌ها هستند و می‌خواهند نقدینگی را به سمت خود جذب کنند. برای این شرایط باید فکری کرد و از طریق صنعت، مسکن، کشاورزی و صادرات، سرمایه‌های انباشته را جذب کرد. نقدینگی راکد فعلی مانند حجم عظیمی از آب پشت سد است که هرچقدر سد محکم باشد، اگر برای هدایت آب به سمت صحیح فکری نشود سد را می‌شکند و باعث تبعات منفی همچون تورم می‌شود. این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: دولت باید با دست و دل بازی امکانات مادی و معنوی را در اختیار بخش خصوصی بگذارد. بدین ترتیب پولی که در دست مردم است قبل از این‌که وارد بازار ارز شود وارد بخش‌های عمرانی، صنعتی و مسکن خواهد شد. اما در حال حاضر جذاب‌ترین بازارها طلا و ارز هستند. با این تفاوت که ارز جذاب تر از طلا است؛ زیرا دولت چهار سال نرخ ارز را ثابت نگه داشته که به اعتقاد من سیاست خوبی نبوده و ظرفیت خالی برای رشد ارز ایجاد شده است. در طول سال‌های قبل باید نرخ ارز با میزان نقدینگی یا نرخ تورم افزایش می‌یافت ولی به دلیل این‌که دولت نرخ ارز را بدون تغییر نگه داشت، خروج نقدینگی می‌تواند بیشترین تاثیر را روی بازار ارز بگذارد و بازارهای دیگر را دچار التهاب کند که به فاصله‌ی زمانی در بازار مسکن تاثیرگذار باشد. مافی با اشاره به جهش یکباره قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ خاطرنشان کرد: شش سال پیش شاهد بودیم که ارزش پول ملی به یک سوم کاهش یافت ولی این اثر در بازار مسکن یک سال بعد خود را نشان داد و باعث تورم شدید در بخش املاک شد. یعنی فاصله بین بازار ارز و بازار مسکن حدود یک سال است. لذا این پیش‌فرض وجود دارد که اگر تمهیدات لازم برای کنترل نقدینگی اندیشیده نشود و پول‌ها به سمت بازار ارز برود بازار مسکن یک سال آینده دچار تورم می‌شود. البته راه حل ‌های غیراصولی برای جلوگیری از این مساله وجود دارد که به منافع سپرده‌گذاران و پول در دست مردم لطمه وارد می‌کند. لذا اصلا چنین راه حل‌هایی توصیه نمی‌شود اما راهکار اساسی این است که جذب نقدینگی با واگذاری دارایی‌های مادی و معنوی دولت به بخش خصوصی به شکل واقعی و نه آن‌گونه که در گذشته عمل شد همراه باشد.
  • تاریخ انتشار : 08 دی 1395
    پیروز حناچی گفت:«پیشرفت طرح‌های مسکن مهر در کشور به ۹۰ درصد و حتی ۱۰۰درصد رسیده و موید این است که بیشترین هزینه و کار در دولت تدبیر و امید انجام شد.» نقل از پایگاه اطلاع رسانی وزارت راه و شهرسازی، معاون وزیر راه و شهرسازی در آیین معارفه مدیرکل راه و شهرسازی فارس با تأکید براینکه نباید در طرح مسکن مهر تک‌بعدی نگاه کنیم گفت: وقتی چنین موضوع‌های مهمی تک بُعدی دیده شود و تنها به یک جنبه آن توجه کنیم در ادامه راه با مشکلاتی مواجه خواهیم شد. وی افزود: اگر مسکن مهر در دولت قبل ۳۰ تا ۳۵ درصد پیشرفت فیزیکی داشت، امروز درصد پیشرفت طرح‌های مسکن مهر در کشور به ۹۰ و حتی ۱۰۰درصد رسیده که موید این است که بیشترین هزینه و کار در دولت تدبیر و امید انجام شد. وی بیان داشت: مسکن مهر یک فرصت بود زیرا دولت از طریق آن قصد داشت که مسکن نیازمندان تامین شود اما این تمام ماجرا نبود. حناچی گفت: در این قضیه به شکل کاملا تک بُعدی عمل شد و وقتی چنین موضوع‌های مهمی تک بُعدی دیده شود و تنها به یک جنبه آن توجه کنیم در ادامه راه با مشکلاتی مواجه خواهیم شد. معاون معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی، ادامه داد: از طرفی بحث مسکن اجتماعی نیز در کمیسیون زیربنایی دولت مطرح است و در این طرح تلاش می‌شود که تمام ایرادهای مسکن مهر از جمله مکان‌یابی از بین برود.  میراث جهانی، موتور مولد تولید ثروت است حناچی، در بخش دیگری از مطالب خود گفت: یادمان‌های تاریخی که ثبت جهانی شده‌اند و در حقیقت میراث جهانی محسوب می‌شوند، موتور مولد تولید ثروت هستند. معاون معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی، اضافه کرد: اهمیت میراث جهانی به حدی است که حفظ آنها به دغدغه تمام مردم جهان تبدیل شده و اهمیت آنها جهانی است و اگر خدشه‌ای به آنها وارد شود، همه دنیا واکنش نشان می‌دهند. حناچی ادامه داد: هر گردشگر و توریستی هم که قصد بازدید از یادمان‌ها داشته باشد به راحتی می‌تواند به اطلاعات کامل آن آثار دست یابد و اثر مورد نظر خود را برای دیدن انتخاب کند. معاون وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: اما اینکه از این یادمان‌ها به چه شیوه‌ای بهره گیریم به توان ما باز می‌گردد و اینکه چگونه بتوانیم از این آثار برای مردم منطقه‌ای که آن آثار در محل سکونت آنها واقع شده، منافع اقتصادی ایجاد کنیم. وی، بیان داشت: اهمیت فرهنگی و میراثی این آثار به جای خود اما باید بتوانیم از ظرفیت آنها برای تولید ثروت استفاده کنیم. وی گفت: اگر بنا باشد که فقط به دنبال حفظ آثار و ارزش‌های تاریخی و فرهنگی برویم در حقیقت در مسیر تخریب آنها حرکت کرده‌ایم در صورتی که باید بتوانیم در کنار حفظ آنها از این آثار تولید ثروت کنیم. حناچی افزود: مردمی که در محدوده این آثار زندگی می‌کنند باید به دلیل وجود این آثار و ثبت جهانی آن منتفع شوند و اگر چنین شود حتی اگر بنا باشد کوچک ترین خدشه‌ای به این آثار وارد شود اولین کسانی که واکنش نشان می‌دهند مردم ساکن در این مناطق هستند. وی بیان کرد: در بافت تاریخی شیراز نیز چنین قابلیت‌هایی وجود دارد و اگر فقر در این بافت نهادینه شده علتش این است که ما اعمال سیاست نکرده‌ایم. حناچی اضافه کرد: ما باید کاری کنیم که در بافت‌های تاریخی، تمام هدایت کمک‌های دولت و بخش خصوصی به سمت این بافت برود. وی افزود: از سوی دیگر وقتی توسعه بی‌رویه شهرها را به عنوان یک سیاست دهه‌های قبل تعریف کردیم به طور طبیعی مراکز تاریخی شهرها به سمت زوال می‌روند. حناچی اظهار داشت: باید در کنار حفظ ارزش‌های فرهنگی و تاریخی، سرمایه‌ها را به داخل شهرها هدایت کنیم. در این آیین، فیروز تکاور به عنوان مدیر کل راه و شهرسازی استان فارس معرفی و از خدمات خداداد مقبلی مدیر کل پیشین تقدیر شد
  • تاریخ انتشار : 08 دی 1395
    بازار دوم معاملات مسکن - خرید و فروش آپارتمان‌های در حال ساخت - تحت‌تاثیر پیچیدگی اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، برای پیش‌‌خریداران غیرقابل‌استفاده شد.  اگرچه اجرای قانون، 5 سال پس از تصویب، جزو نیاز ضروری بازار پیش‌خرید بوده، اما بوروکراسی و ابهام در اعمال برخی مفاد این قانون، بازار دوم را به «زیر خط رکود» کشانده است. طی ماه‌های اخیر پیش‌فروشنده‌ها امکان تبلیغات ملکی را از دست دادند و این بازار به‌رغم ظرفیت بالقوه پیش‌فروش، خالی از فایل است. 7 دیوار مقابل بازار پیش‌فروش قرار دارد. بازار دوم معاملات مسکن به «زیر خط رکود» سقوط کرد. بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار پیش‌فروش مسکن به‌عنوان بازار دوم معاملات آپارتمان نشان می‌ دهد هم‌اکنون این بازار نه به خاطر عدم حضور پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده بلکه به‌دلیل نواقص و در عین حال بوروکراسی مجوزها در جریان اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، در رکود کامل به سر می‌برد. این قانون که 5 سال پیش تصویب شد و از 5 ماه پیش به اجرا درآمد، در ماه‌های اخیر به‌رغم تمایل متقاضیان مسکن به پیش خرید، 6 دیوار در مسیر انجام معاملات در بازار پیش‌فروش(بازار دوم معاملات مسکن) ایجاد کرده است. به این معنی که اگرچه اجرای قانون پیش‌فروش به دلیل ایجاد اعتماد عمومی از پیش نیازهای اساسی بازار معاملات مسکن است اما هم اکنون به نحوه اجرای آن ایرادات اساسی وارد است. درحال حاضر حجم معاملات پیش‌فروش نزدیک به 50 درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است؛ این درحالی است که وضعیت معاملات در بازار اول معاملات مسکن، به مراتب بهتر است. با این حال از آنجا که نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد تقاضا برای پیش‌خرید به مراتب بیش از تقاضا برای پیش‌فروش است، وضعیت موجود در بازار دوم معاملات مسکن از نحوه اجرای قانون پیش‌فروش نشأت می‌گیرد. هم‌اکنون به‌دلیل قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق و شروع ریزنوسان‌های قیمتی، متقاضیان مسکن بیشتر تمایل به پیش‌خرید آپارتمان با قیمت ثابت دارند تا از افزایش احتمالی قیمت در ماه‌های آینده در امان بمانند.در 5 ماه گذشته پروسه شرط اخذ مجوزهای پیچیده و متعدد برای پیش‌فروش مسکن باعث شده فایل‌های پیش‌فروش از چرخه تبلیغات ملکی محو شود؛ طوری‌که پیش‌خریداران در حال حاضر با بازار خالی از فایل مواجه شده‌اند. بازار دوم معاملات مسکن با شروع سردترین فصل سال به خواب زمستانی فرو رفته است طوری‌که فعالان بازار پیش‌فروش ساختمان، دست کم از وجود دو دلیل عمده برای «به کما رفتن فروش آپارتمان‌های درحال ساخت» خبر می‌دهند. «نبود زیرساخت‌های لازم برای تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه‌ها مطابق با تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان ناشی از خلأ شناسنامه فنی» و همچنین «حذف آگهی‌های پیش‌فروش از ستون آگهی نامه‌های مطبوعاتی و سایر رسانه‌های تبلیغاتی»، دو عامل عمده انجماد بازار دوم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، هم‌اکنون حجم معاملات پیش‌فروش مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به نصف رسیده است؛ درحالی‌که نرخ افت معاملات خرید آپارتمان آماده یک‌پنجم نرخ افت معاملات پیش خرید بوده است. پیش خرید در پاییز امسال 49 درصد کاهش یافت اما خرید آپارتمان آماده حدود 10 درصد نسبت به پاییز سال گذشته، کم شده است. به اذعان فعالان بازار پیش‌فروش، تقریبا تمام خرید و فروش‌های فعلی در بازار دوم معاملات مسکن به صورت غیررسمی، بدون رعایت مفاد قانون و اغلب با عناوینی غیر از پیش‌فروش، انجام می‌شود. این در حالی است که از 5 ماه پیش، همزمان با ابلاغ رسمی وزارت راه وشهرسازی به مدیران بخش مطبوعاتی، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش آپارتمان بدون ارائه مجوز قانونی از سوی سازنده ممنوع شد؛ از آن زمان تاکنون، ستون مربوط به آگهی‌های پیش‌فروش مسکن از این آگهی نامه‌ها حذف و با گذشت 5 ماه حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در نیازمندی روزنامه‌ها منتشر نشده است. دلیل حذف ستون مربوط به درج آگهی‌های پیش‌فروش به عدم ارائه مجوز قانونی برای انتشار آگهی به سازندگان تحت تاثیر بوروکراسی دستگاه‌های مسوول بر می‌گردد. با این حال، کارشناسان و فعالان بازار پیش‌فروش، از وجود حداقل 6 دیوار در مسیر اجرایی شدن قانون پیش‌فروش خبر می‌دهند که مانع معاملات در بازار دوم معاملات مسکن شده است. اولین دلیل کمای معاملات پیش‌فروش مسکن که البته از چند ماه قبل همزمان با منع تبلیغات بدون مجوز پیش‌فروش آپارتمان در روزنامه‌ها و سایر ابزارهای تبلیغاتی منجر به تشدید رکود در بازار دوم معاملات مسکن شد، به «فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم» برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان بر می‌گردد. قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 89 اگرچه با هدف ایجاد امنیت و سلامت در بازار دوم معاملات مسکن به تصویب رسید اما تاکنون «فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن» عملا به عامل عمده و موثر در انجماد معاملات پیش‌فروش آپارتمان تبدیل شده است. این قانون از سال 93 و همزمان با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی آن دو اقدام ضروری برای ضابطه‌مند کردن معاملات آپارتمان در بازار دوم مسکن را برای سازندگان مسکن اجباری کرد اما هم‌اکنون به‌دلیل آنچه فعالان بازار پیش‌فروش از آن با عنوان نبود زیرساخت‌های لازم برای اجرای قانون پیش‌فروش یاد می‌کنند، حجم معاملات پیش‌فروش در بازار مسکن با افت محسوس مواجه شده است. اولین و پررنگ‌ترین الزام قانون پیش‌فروش برای سازندگان، تنظیم قرارداد رسمی برای تمام معاملات پیش‌فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی است. مطابق ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند، به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. این درحالی است که وجود سند حاوی مشخصات فنی هر واحد، با عنوان «شناسنامه فنی ساختمان» یکی از مهمترین ابزارها و اسنادی است که در زمان تنظیم قرارداد محضری باید از سوی سازنده به سردفتر اسناد رسمی ارائه شود. با این حال تاکنون فراهم نبودن مکانیزم صدور شناسنامه فنی ساختمان مختص پیش‌فروش واحدهای مسکونی که مطابق قانون پیش‌فروش باید از سوی شهرداری‌ها در زمان صدور پروانه ساختمانی به هر یک از واحدها اختصاص یابد، امکان تنظیم قرارداد محضری را سلب کرده است.هرچند مدیریت شهری تهران طی روزهای اخیر از شروع عملیات صدور شناسنامه فنی ساختمان برای واحدهای پیش‌فروشی خبر داده اما عمومی شدن این فرآیند و اطلاع پیش‌فروشنده‌ها از آن، زمانبر خواهد بود. با وجود این و در غیاب شناسنامه فنی ساختمان، فعالان بازار پیش‌فروش اعلام می‌کنند حتی اگر برای انتشار آگهی پیش‌فروش از اداره کل راه وشهرسازی مجوز دریافت کنند، باز هم به‌دلیل نبود زیرساخت‌ها در مراحل بعدی پیش‌فروش که شامل عقد قراداد محضری با پیش‌خریدار است به چالش برخورد خواهند کرد.   ماجرای حذف پیش‌فروش از آگهی روزنامه‌ها در شرایطی که قانون پیش‌فروش ساختمان انتشار هرگونه آگهی برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها را منوط به دریافت مجوز رسمی از اداره کل راه وشهرسازی در هر استان کرده است، این موضوع موجب شده ستون آگهی‌نامه‌های تبلیغاتی در مطبوعات و همچنین سایر ابزارهای تبلیغاتی در حال حاضر از هرگونه آگهی مربوط به پیش‌فروش مسکن خالی باشد؛ این موضوع به‌خصوص طی پنج ماه اخیر به نحو محسوس‌تری نارسایی معاملات پیش‌فروش مسکن را نشان داده است.نیمه تابستان امسال، وزارت راه و شهرسازی با انتشار نامه‌ای خطاب به مسوولان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی و سایر ابزارهای تبلیغاتی منتشرکننده آگهی‌های پیش‌فروش، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش ساختمان بدون مجوز را غیرقانونی اعلام کرد. با حذف ستون پیش‌فروش آپارتمان از آگهی‌نامه‌های ضمیمه روزنامه‌های سراسری پرتیراژ، در میانه تابستان، طی 5 ماه گذشته تاکنون حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در این آگهی‌نامه‌ها به چاپ نرسیده است. پیش از این روزانه به‌طور متوسط 150 مورد آگهی پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی در آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی روزنامه‌های معتبر منتشر می‌شد.فعالان جذب آگهی پیش‌فروش در این بارهاعلام کردند: از نیمه تابستان تاکنون، حتی یک مورد درخواست قانونی برای انتشار آگهی پیش‌فروش از سوی سازندگان ارائه نشده است و تقریبا همه پیش‌فروشنده‌ها دارای نقص مدرک برای آگهی و تبلیغات بوده‌اند.   به گفته آنها اگر چه «دشواری‌های مربوط به کسب مجوز پیش‌فروش و برخی بوروکراسی‌های موجود در این مسیر» به‌عنوان دومین دیوار مقابل معاملات در بازار دوم مسکن ناشی از حذف آگهی‌های پیش‌فروش مطرح است و منجر به کاهش تمایل سازندگان برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها شده است اما هم‌اکنون برخی از سازندگان از «مسیرهای میانبر» اقدام به انتشار آگهی برای فروش زودتر از موعد آپارتمان‌های خود می‌کنند. به گفته فعالان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی، هنوز هم در میان آگهی‌های مربوط به فروش آپارتمان‌های نوساز و آماده، حجم نه‌چندان زیادی از فایل‌های پیش‌فروش ساختمان وجود دارد که سازنده با عناوینی همچون «پرداخت مدت‌دار» یا «تحویل چند ماهه» عملا به متقاضی اعلام می‌کند که آپارتمان‌های وی پیش‌فروشی است؛بدون اینکه در متن آگهی اشاره مستقیمی به این موضوع داشته باشد. به این ترتیب، «استفاده از ماسک فروش برای پروژه‌های پیش‌فروشی و روش‌های غیرمستقیم برای انجام تبلیغات بدون مجوز و معاملات پیش‌فروش آپارتمان» سومین دلیل خالی ماندن ستون پیش‌فروش آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی طی 5 ماه گذشته است.   پیش‌فروش مسکن نصف شد آمارهای موجود از روند خرید و فروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد اگرچه حجم معاملات پیش‌فروش آپارتمان طی 5 ماه اخیر در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به‌طور میانگین نصف شده است اما هنوز هم تعداد محدودی از این معاملات انجام می‌شود که غالب آنها از مسیرهای غیرقانونی انجام شده است. طی سه ماه پاییز امسال حدود 685 قرارداد پیش‌فروش ساختمان در شهر تهران منعقد شده که این میزان در مدت مشابه سال گذشته، 1335 قرارداد بوده است. این درحالی است که «نبود مطالبه عمومی برای طی مسیر قانونی پیش‌فروش ساختمان» اعم از «اطلاع از فایل‌های پیشنهادی» و همچنین «روند ثبت محضری قراردادهای پیش‌فروش» چهارمین دلیلی است که عملا انگیزه سازندگان برای طی مسیر قانونی و زمانبر دریافت مجوز قانونی برای انتشار آگهی پیش‌فروش را کمرنگ‌تر می‌کند. به این معنا که به‌رغم مشکلات و مسائلی که طی سال‌های گذشته تاکنون در نتیجه قانونمند نبودن مسیر معاملات در بازار پیش‌فروش مسکن برای پیش‌خریداران ایجاد شده و دردسرهای زیادی را برای برخی از آنان ایجاد کرده است اما همچنان به نظر می‌رسد اجرای قانون پیش‌فروش مسکن به مطالبه عمومی از جانب متقاضیان پیش‌خرید تبدیل نشده است. از سوی دیگر، بنا بر اذعان فعالان بازار دوم معاملات مسکن در نبود زیرساخت‌های لازم برای ثبت محضری قراردادها و همچنین منع انتشار بدون مجوز آگهی پیش‌فروش آپارتمان، هم‌اکنون عمده معاملات پیش‌فروش در میان سازندگان و متقاضیانی انجام می‌شود که با داشتن آشنایی قبلی و اطمینان از انجام تعهدات از سوی طرفین، اقدام به پیش‌فروش یا پیش‌خرید می‌کنند. این موضوع نیز به‌عنوان «عامل پنجم»، در کمرنگ شدن انگیزه سازندگان برای اخذ مجوز آگهی پیش‌فروش تاثیر قابل ملاحظه‌ای دارد. این درحالی است که هم‌اکنون «چشم‌انداز رونق در بازار معاملات مسکن» از دیگر دلایل کاهش حجم معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر و به تبع آن کاهش نیاز سازندگان به انتشار آگهی در بازار دوم معاملات مسکن است. اگرچه پیش‌فروش همیشه به‌عنوان یکی از روش‌های موثر در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی محسوب می‌شده است اما هم‌اکنون به‌دلیل وجود چشم‌انداز رونق معاملات مسکن در ماه‌های پیش رو، اغلب سازندگان ترجیح می‌دهند واحدهای خود را پس از تکمیل، در ماه‌های آینده به بازار فروش آپارتمان‌های نوساز عرضه کنند. این عامل نیز می‌تواند به‌عنوان ششمین مولفه موثر در ادامه‌دار شدن حذف ستون پیش‌فروش مسکن در آگهی نامه‌های مطبوعاتی و سایر رسانه‌های تبلیغاتی مورد ارزیابی قرار بگیرد.   علت کلیدی کاهش پیش‌فروش مسکن رئیس اتحادیه مشاوران املاک علت کلیدی کاهش حجم معاملات در بازار پیش‌فروش مسکن را تشریح کرد.حسام عقبایی در این باره  گفت:تمام فعالان بازار مسکن اتفاق نظر دارند که قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان به‌دلیل نواقص و مشکلاتی که در مسیر اجرایی شدن دارد مهم‌ترین عامل کاهش شدید حجم خریدوفروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن است. وی با بیان اینکه کاهش بی‌سابقه حجم معاملات پیش‌فروش مسکن در نیمه دوم سال 95 کاملا ملموس است، افزود:وجود دست کم چهار نقص عمده در محتوای قانون پیش‌فروش ساختمان موجب شده عملا این قانون قابلیت اجرا نداشته باشد و همین عامل مهم‌ترین دلیل افت بی‌سابقه حجم معاملات در این بخش از بازار مسکن است.عقبایی توضیح داد:اولین مانع به «عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان» بر‌می‌گردد؛ درحالی‌که یکی از مهم‌ترین اسنادی که در زمان ثبت محضری قرارداد پیش‌فروش مورد نیاز است و مطالبه می‌شود همین شناسنامه فنی است که تاکنون حتی یک مورد هم صادر نشده است. به گفته وی، هنوز صنعت بیمه در کشور قانونی در رابطه با نحوه بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی مصوب نکرده است؛این درحالی است که یکی از ابزارهای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان موضوع بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک مانع سوم در مسیر اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان را که منجر به کاهش حجم معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر شده است موضوع «مالکیت تدریجی»در این نوع معاملات عنوان کرد. وی در این باره گفت:با توجه به اینکه متناسب با پیشرفت فیزیکی عملیات ساخت واحدهای پیش‌فروشی، در هرمرحله، بخشی از واحد به صورت رسمی و محضری به نام پیش خریدار خواهد شد، در صورتی که پیش خریدار پس از چند مرحله موفق به پرداخت اقساط به پیش‌فروشنده نشود، تکلیف پیش‌فروشنده از بابت فسخ قرارداد از جانب وی در قانون پیش‌فروش مشخص نیست؛به عبارت دیگر در صورتی که پیش خریدار در اواسط کار قادر به پرداخت اقساط بعدی نشود معلوم نیست مالکیت سایر بخش‌هایی که در مراحل قبلی ساخت به نام وی شده است با چه سازوکاری به پیش‌فروشنده برگشت داده خواهد شد. عقبایی همچنین «نادیده گرفتن نقش مشاوران املاک در فرآیند پیش‌فروش ساختمان در متن قانون پیش‌فروش» را مانع چهارم اعلام کرد و افزود:با توجه به اینکه دسترسی‌های مربوط به فایل‌های پیش‌فروش آپارتمان عمدتا از کانال بنگاه‌های مسکن صورت می‌گیرد موضوع ممنوعیت تنظیم قرارداد از سوی مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش منجر به رکود و کاهش قابل توجه حجم معاملات پیش‌فروش شده است.
  • تاریخ انتشار : 08 دی 1395
    معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن گفت: در صورتی که هیات دولت طرح مسکن اجتماعی را تصویب کند، این طرح تا پایان امسال اجرایی می شود. جواد حق شناس گفت: مسکن مهر درس های مهمی به ما داد و از این تجربه ها در مسکن اجتماعی استفاده خواهد شد. وی ادامه داد: تامین مسکن از طریق یارانه، اجاره و رهن در مسکن مهر وجود نداشت و فقط مالکیت را حل می کرد و زمین را با حداقل قیمت در اختیار افرادی که آورده مورد نیاز را داشتند قرار می داد و دهک های خیلی پایین نمی توانستند از این طرح استفاده کنند. معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن تاکید کرد: در برنامه مسکن اجتماعی 2 برنامه با عنوان مسکن اجاره ای و مسکن حمایتی پیش بینی شده است. ‍‍‍‍ وی افزود: در طرح مسکن حمایتی چند راهکار پیش بینی شده تا فضا و امکاناتی برای ساخت صورت گیرد و تمامی دستگاه های علاقمند که خانواده های کم درآمد را تحت پوشش دارند از جمله کمیته امداد حضرت امام، خیرین مسکن ساز و بهزیستی به ساخت واحدهای اجاره ای کمک کنند. حق شناس گفت: سازندگان و شرکت‌های ساختمانی دارای زمین و انبوه‌سازان فاقد زمین ، در صورتی که تمایل به ساخت مسکن اجاره‌ای با شرایط مدنظر دولت داشته باشند تسهیلات یارانه ای خواهند گرفت تا به ساخت مسکن استیجاری، اقدام کنند. معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن با اشاره به اینکه مسکن اجاره ای، خانوارهای کم درآمد را پوشش می دهد تصریح کرد: برخی از افراد که قادر به پرداخت اجاره ماهانه خود نیستند با ارایه واحدهایی به انها کمک می شود. وی ادامه داد: مطابق آماری که مرکز آمار از درآمد هزینه خانوار منتشر می کند برای شهرهای کوچک ماهی 200 هزار تومان و شهرهای بزرگ ماهی 400 هزار تومان هزینه اجاره به خانواده های تحت پوشش کمک می شود. وی افزود: دربرخی شهرها رهن نسبت به اجاره بیشتر رواج دارد و در برنامه پیش بینی شده است کمک رهن به روش وام ارزان قیمت با دوره پرداخت 3 ساله به مبلغ 7 میلیون تومان پرداخت شود. حق شناس با بیان اینکه در این طرح خانه های به قصد اجاره مشخص و ساخته می شود افزود: 30 درصد واحدهای مسکونی کشور واحدهای اجاره ای هستند، در این برنامه پیش بینی شده که افراد کم درآمدی که توان اجاره نداشته باشند از این واحدها استفاده کنند. وی ادامه داد: ساخت مسکن اجاره ای بر مبنای بازار مسکن فعلی برنامه ریزی شده است. حق شناس با اشاره به مسکن حمایتی تاکید کرد: در این طرح بیان شده که برخی از افرادی که جزء دهک های درامدی پایین و دارای زمین هستند و مشکل زمین دارند خیرین به کمک انان بیایند تا مشکل زمین حل و با کمک تسهیلات ارزان قیمت صاحب خانه شوند. معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن تصریح کرد: با توجه به تجربه مسکن مهر در مکان یابی، این طرح ها به صورت پراکنده در خود شهر و در مکانهایی که دارای خدمات زیربنایی باشد ساخته شود که سمت و سوی ما توجه به بافتهای داخل شهری و بافت های فرسوده است. وی افزود: طرح مسکن اجتماعی برای شناسایی خانواده های تحت پوشش است اما مسکن مهر برای عام و فاقدین مسکن بود. حق شناس تصریح کرد: در مسکن اجتماعی یارانه ای به افراد فاقد مسکن که از جانب بنیاد مسکن ، کمیته امداد و بهزیستی به وزارت رفاه معرفی شوند، پرداخت می شود. وی افزود: مسکن اجتماعی از امسال کلید می خورد و سال آینده برنامه کامل ان اجرا می شود و منتظر آخرین تغییر هستیم تا جزییات را منتشر کنیم. معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن با اشاره به اینکه هنوز هزینه این طرح مشخص نیست گفت: وارد مذاکر با سازمان مدیریت و برنامه ریزی برای تامین برنامه در سال جاری هستیم. وی افزود: در پیش مصوبه، سال 95 به ‌عنوان مبدأ زمانی آغاز مرحله اول مسکن اجتماعی مشخص شده است که در صورت تصویب شروع عملیات اجرایی مسکن اجتماعی ، بنیاد مسکن مکلف به تامین نیاز 70 هزار واحد مسکونی مختص گروه‌های کم ‌درآمد خواهد بود. معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن گفت: از سال 96 تا پایان برنامه ششم توسعه نیز، اعتبار مشخصی برای واگذاری سالانه 100 هزار واحد مسکونی مناسب سکونت گروه‌های کم‌درآمد در سراسر کشور درنظر گرفته می‌شود. وی تاکید کرد: سال آینده جزییات برنامه ؛تعداد اجاره ،خانه های خود مالکی و تعداد افرادی که از این تسهیلات استفاده می کنند مشخص می شود. وی افزود: در این طرح چنانچه خانوارهای کم‌درآمد و واجدین شرایط ، متقاضی خرید واحد مسکونی مهر بدون متقاضی باشند، علاوه بر برخورداری از تسهیلات مخصوص واحدها مسکن مهر از محل تسهیلات این طرح نیز برخوردار خواهند شد.
  • تاریخ انتشار : 08 دی 1395
    10 ماموریت جدید برای بانک عامل بخش مسکن، با هدف «پایان دادن به خلأ کارگردانی بازار ملک» پیشنهاد شد. متولی تامین مالی مسکن برای آنکه موقعیت تازه استقرار یافته خود در چارچوب جدید «بانک توسعه‌ای» را تثبیت و تعمیق کند و به‌طور  کامل از قالب قدیمی «بانک تجاری» فاصله بگیرد، باید ضمن تجدیدنظر اساسی در روند‌های گذشته بانک در دو حوزه «هدف» و «عمل»، در اولین گام، تحقق کامل یک نقشه راه 6 منظوره را در دستور کار قرار دهد. برای پیاده‌سازی محتوای این نقشه، باید 10 فرمان از جانب بانک مسکن در بازار ملک به اجرا دربیاید. نتایج یک پژوهش صورت گرفته از سوی حسین عبده‌تبریزی و محمد سعید حیدری درباره نقش بالقوه بانک عامل بخش مسکن در تنظیم متغیرهای بازار ملک، نشان می‌دهد: اگر چه طی دو سال اخیر، نظام تامین مالی مسکن از ریل نامناسب و ناقص دوره‌های قبل خارج شد و با ارائه سبد متنوع تسهیلات خرید و ساخت، نوعی تعادل نسبی در تخصیص منابع به دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به‌وجود آورد اما در مقطع فعلی با لحاظ ظرفیت اعتباری قابل توجه در اختیار بانک عامل، امکان اجرای یکسری ماموریت‌های اصلی -که در بازار مسکن کشورهای مختلف برعهده بانک‌های توسعه‌ای مسکن قرار دارد- فراهم است که عمل به آنها،‌ به ترتیب «منابع مالی پایدار و ارزان قیمت» وارد بازار مسکن می‌کند، «باعث مهار نوسانات شدید قیمت مسکن و سفته‌بازی» می‌شود و در نهایت «نجات بازار ملک از طرح‌های مقطعی و زودگذر در حوزه عرضه مسکن ارزان قیمت» را سبب خواهد شد. الگوی پیشنهادی در این پژوهش برای تکمیل ریل فعالیت بانک عامل بخش مسکن، حاوی اهداف 6 گانه است که بر اساس آن، بانک عامل ماموریت دارد برای «تجهیز منابع بلندمدت و کم‌هزینه مورد نیاز بخش مسکن، تقویت بازار تسهیلات رهنی،‌ محور شدن بین بانک‌های مختلف برای پرداخت وام مسکن،‌ مهار سیکل‌های شدید تجاری در بازار ملک، سلب پتانسیل سفته‌بازی از معاملات مسکن و همچنین عرضه مستمر واحد مسکونی به بازار تقاضا»، مجموعه اقدامات جدید را در نقش کارگردان بازار مسکن، برای هدایت بازیگران مختلف بازار،‌ به انجام برساند. در حال حاضر بانک مسکن به‌واسطه مطالبات دست‌کم 40 هزار میلیارد تومانی از پیمانکاران و مالکان مسکن‌مهر، از پشتوانه اعتباری کم‌سابقه نسبت به همه سال‌های گذشته، برخوردار است که به تناسب وصول اقساط وام‌ها -که حجم قابل توجهی طی یک‌سال، محسوب می‌شود- می‌تواند از آن، در جهت تحقق ماموریت‌های جدید بهره ببرد. هم‌اکنون با احتساب تحویل حدود یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی مهر به خانوارها و قسط ماهانه حداقل 100 هزار تومانی تسهیلات مسکن‌ مهر، امکان وصول سالی حداقل 1800 میلیارد تومان از منابع اولیه این طرح، از سوی بانک عامل وجود دارد. این منابع می‌تواند برای تقویت بازار تسهیلات رهنی (پرداخت وام خرید مسکن) و همچنین تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن ارزان‌قیمت با توجه به کشش تقاضا در سال‌های آتی، به‌کار گرفته شود. حجم ازدواج‌ها، ابعاد بافت فرسوده و خانوارهای ساکن در این محدوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، نرخ طلاق و رشد تعداد خانوارها و همچنین نیاز مسکن کم‌درآمدها، بیانگر ظرفیت موجود بازار تقاضای مسکن است که با نقشه راه پیش‌بینی شده برای بانک عامل بخش، قابل پاسخ دادن است. گزارش «دنیای اقتصاد» از آنچه بانک عامل بخش مسکن در نقش کارگردان بازار ملک باید برای تحقق 6 ماموریت بانک توسعه‌ای انجام دهد، حاکی است: این بانک به‌عنوان «ضلع سوم» در مثلث بازار معاملات ملک، باید از «موقعیت انفعالی» تغییر جایگاه بدهد و بر رفتار دو ضلع دیگر بازار، «اثرگذار» شود. در شکل سنتی و فعلی معاملات مسکن، دو‌ضلع تقاضا و عرضه شامل «خریدار و مستاجر» و «فروشنده و سازنده و موجر»، از طریق واسطه‌گران بازار، با یکدیگر برسر تعیین قیمت و بهای اجاره مذاکره می‌کنند و متولی تامین مالی مسکن، در نقش دنباله‌رو اضلاع پیشرو، از قیمت‌های فروش تاثیر می‌پذیرد، طوری که بانک عامل در دوره‌های زمانی مختلف، تحت تاثیر تورم مسکن، مجبور به افزایش سقف وام برای جبران قیمت‌های متورم‌شده می‌شود. بانک مسکن در قالب کارگردان بازار ملک، می‌تواند جایگاه خود را در مثلث بازار ارتقا دهد و به جای اثرپذیری از دو ضلع دیگر، بر رفتار آنها اثرگذار شود. بانک با استفاده از ظرفیت تسهیلات مسکن به‌عنوان قوی‌ترین ابزار در اختیار خود، می‌تواند به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم بر فرآیند مذاکره و تعیین قیمت بین دو ضلع دیگر معاملات وارد شود و روند معاملات خرید و اجاره را به نفع مصرف‌کننده و در عین رعایت سود منطقی برای عرضه‌کننده ملک، دستخوش تغییر کند. برای این نوع کارگردانی در بازار معاملات مسکن، 5 دسته فرمان از پیش تعیین شده باید به اجرا دربیاید. در قالب فرمان اول، بانک عامل بخش مسکن، مدیریت روانی بازار را برعهده می‌گیرد تا معاملات مصرفی مسکن از قیمت‌گذاری مبهم، موج تقاضای سفته‌بازانه و همچنین موج تقاضای پیشگیرانه در امان بماند. کارگردان بازار برای این منظور باید مرکز تعیین «قیمت پیشنهادی» و اعلام قیمت به متقاضیان خرید را تحت تاثیر قرار دهد تا اثر «لنگر» مربوط به «اولین قیمت اعلامی» را که باعث خطای حتی نخبگان بازار مسکن در تشخیص میزان ارزش واقعی آن می‌شود، خنثی کند. الگوی پیشنهادی برای این منظور، ایجاد دگرگونی در نحوه کسب درآمد دلالان ملک از طریق قطع وابستگی حق کمیسیون به درصدی از قیمت مسکن است. این مدل باعث می‌شود منافع دلالان در «انجام معامله بیشتر» به جای «یک معامله با ارزش بالا»، معنا پیدا کند. برای این دگرگونی، بانک عامل بخش مسکن باید کارگزاری پرداخت تسهیلات را به بنگاه‌های املاک واگذار کند تا از این طریق، وارد فرآیند معاملات و قیمت‌گذاری شود. کارگردان بازار همچنین برای تعدیل نوسانات شدید قیمت مسکن و کنترل تقاضای سفته‌بازی و تقاضای پیشگیرانه لازم است به «قدرت پیش‌بینی» درباره تورم عمومی و همچنین متغیرهای موثر بر تحریک قیمت مسکن مجهز شود و در مواقع هجوم تقاضای سفته‌بازی (خریداران سرمایه‌ای ملک) و تقاضای پیشگیرانه (افرادی که برای استفاده در آینده و در عین حال نگرانی از رشد قیمت، اقدام به خرید مسکن می‌کنند و باعث افزایش حجم تقاضا در کنار تقاضای مصرفی می‌شوند)، بتواند از طریق ابزار وام ساخت و خرید مسکن، حجم عرضه و تقاضا را متعادل کند. در زمان رشد قیمت مسکن، تقاضای سرمایه‌ای و پیشگیرانه، از طریق «تسهیلات تشویقی برای تاخیر در خرید ملک» کاهش پیدا می‌کند که در این حالت، افزایش سقف وام برای متقاضیان خرید در آینده، یکی از این مشوق‌ها می‌تواند باشد. همچنین پرداخت وام به پروژه‌های پیش‌فروشی نیز برای افزایش عرضه موثر است. کارگردان بازار مسکن در قالب دومین فرمان اجرایی که جزو اقدامات اجرایی یک بانک توسعه‌ای به حساب می‌آید، باید الگوی معیوب ساخت و سازهای مسکونی را با جنس تقاضای مسکن، همراه کند. برای هماهنگ کردن ساخت و سازهای بزرگ متراژ با تقاضای مربوط به جمعیت کهنسال، خانوارهای تک‌نفره و خانه‌اولی‌های نیازمند آپارتمان متراژکوچک، لازم است مشوق‌هایی در نحوه پرداخت وام ساخت برای این نوع ساخت و سازها، ترتیب داده شود. بانک مسکن همچنین برای پایان دادن به شکل سنتی سقف بیشتر وام خرید در تهران که منجر به رسمیت بخشیدن به گرانی ملک در شهرهای بزرگ شده است، می‌تواند «تقویت تسهیلات مسکن در شهرهای کوچک» به‌عنوان سومین فرمان را اجرایی کند. این اقدام، هدف دولت برای هدایت جمعیت سرریز از شهرهای بزرگ به شهرهای کم جمعیت را نیز محقق خواهد کرد. فرمان چهارم مربوط به بازار معاملات ملک، در قالب «نرخ سود و دوره بازپرداخت متفاوت تسهیلات مسکن بین شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک» قابل اجرا شدن است. این دو فاکتور مربوط به تسهیلات، می‌تواند به نفع شهرهای کوچک، بازتنظیم شود. پنجمین اقدام اجرایی کارگردان بازار مسکن، فراهم کردن ابزارهای انعطاف بخش به روند تسهیلات‌دهی به خریداران و سازنده‌های مسکن است تا متناسب با تغییر و تحولات بازار ملک، از طریق تغییر در نحوه تسهیلات‌دهی، جلوی نوسانات شدید بازار گرفته شود. بانک مسکن در بازار ساخت و ساز نیز برای تقویت حجم عرضه، باید به اجرای 5 فرمان دیگر دست بزند. ایجاد نظام مستمر ساخت و ساز ارزان قیمت برای جلوگیری از مازاد عرضه در یک دوره و سپس انباشت تقاضا در دوره دیگر، کمک به سازنده‌ها برای کاهش قیمت تمام شده از طریق خرید عمده مصالح و عرضه به سازنده‌ها در طول زمان، نصب تور شناسایی و رصد واحدهای مسکونی فروشی در بازار و خرید امانی آنها برای فروش به جامعه هدف،‌ ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری اجاره به شرط تملیک برای عرضه واحد مسکونی به مستاجرها و همچنین ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری آربیتراژی برای عرضه ملک به مناطق دارای حباب مثبت و خرید ملک در مناطق دارای حباب منفی، از جمله اقدامات اجرایی برای کارگردانی بازار ساخت و ساز است. بخشی از متن پژوهش انجام شده از سوی حسین عبده تبریزی و محمد سعید ایزدی درباره 10 فرمان اجرایی برای بانک عامل بخش مسکن به مثابه بانک توسعه‌ای، به شرح زیر است: از شروع دولت يازدهم، وزير راه و شهرسازي خواهان آن است كه بانك مسكن به بانك توسعه‌اي بخش مسكن و شهرسازي بدل شود. اين مقاله مي‌كوشد نشان دهد كه اهداف و حوزه‌ عمل بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي بخش (و نه به مثابه‌ بانكي تجاري) كدام است. روشن است كه بعد از استفاده‌ گسترده از وجوه دولتي (خط اعتباري بانك مركزي براي مسكن مهر)، اكنون منابع اين بانك برخلاف بانك‌هاي تجاری كشور، بيش از آنكه بر سپرده‌هاي مردمي استوار باشد، بر وجوه دولت استوار است. به علاوه، براي اولين‌بار در تاريخ پس از انقلاب، اين بانك از ذخاير مطالباتي قابل‌ملاحظه‌اي برخوردار است تا بتواند بازار رهن (بازار تسهيلات بلندمدت خريد مسكن) را توسعه دهد. انبوه تسهيلات اعطايي مسكن مهر، اگر به‌تدريج وصول شود، منبعي براي اعطاي تسهيلات رهني بيشتر است. به علاوه، بخش مسكن از دوره‌ حبابي دشواري بيرون آمده كه با دوره‌ مازاد ساخت واحدهاي گران‌قيمت همراه شده است. در عين حال، به دليل رشد تعداد خانوار و ازدواج؛ وجود حدود سه ميليون واحد مسكوني با كيفيت نازل در حاشيه‌ شهرها، بافت‌هاي فرسوده و سكونتگاه‌هاي غيرمعمول و نرخ بالاي طلاق، نياز گسترده‌اي به واحدهاي مسكوني براي خانوارهاي كم‌درآمد وجود دارد. وزارت راه و شهرسازي اميدوار است با تبديل بانك مسكن به بانكي توسعه‌اي از ساخته‌شدن كافي واحدهاي مسكوني موردنياز اطمينان يابد تا راه بر حباب و سفته‌بازي جديد در بخش مسكن كشور بسته بماند. به این ‌منظور، بانك مسكن نيز ‌بايد دغدغه‌هاي عمومي داشته باشد و به جاي تكيه بر روش‌‌هاي صرفا تجاري، نگران موجودي مسكن كشور و سياست‌‌گذاري درست درون بخش باشد. بانک مسکن به مثابه‌ بانک توسعه‌ای به دنبال تجهیز منابع مالی بلندمدت و کم‌هزینه برای بسط رفاه و تولید بیشتر کالاهای عمومی است. این بانک است که در حوزه‌ مسکن و توسعه‌ شهری ‌باید برای موارد شکست بازار چاره‌جویی کند و مهم‌تر اینکه اقدامات ضدنوسانات جاری و چرخه‌های تجاری را به اجرا درآورد. به همین دلیل است که از بانک مسکن در شرایط جاری توقع می‌رود برای خروج بخش از رکود و فعال‌سازی اقتصادی آن اقدام کند. بازآرايي روابط حوزه‌ مسكن در مثلث روابط مصرف‌کننده (خریدار و مستاجر)، عرضه‌کننده (بنگاه‌های مسکن، سرمایه‌گذاران و سازندگان) و بانک ‌مسکن (به‌عنوان نهاد تامین‌مالی) این بانک‌ مسکن و فراتر از آن دولت بوده که در انتهای صف (در ضلع پایینی) قرار داشته و به دنبال آن بازيگران حرکت كرده و می‌کنند، درحالی‌که این مثلث بايد به‌گونه‌ای بازسازی شود که ضلع دولت (و نماینده‌ آن یعنی بانک ‌مسکن توسعه‌اي) در راس هرم و در موقعيت سياست‌گذار و راهبر قرار گیرد. راه‌حل توسعه‌اي این است که مستقیم و غیرمستقیم نقش بانک‌ مسکن در فرآیندهای تعیین قیمت و شرایط خرید و فروش افزایش یابد؛ باید ساختار و شرایط اعطای تسهیلات به‌گونه‌ای باشد که مذاکرات خریدار و فروشنده و نظام قیمت‌گذاری املاک مسکونی را تحت‌تاثیر قرار دهد. اینکه قیمت‌ها در بازار به وسیله بنگاه‌ها یا فعالان بزرگ دستکاری ‌شده یا تغییر کند و سپس بانک‌ مسکن دنباله‌‌روانه به فکر افزایش میزان تسهیلات (با هدف کمک به قشر ضعیف) باشد، رویکردی منفعلانه است. علامت‌دهي به بازار - چرا باید میزان وام مسکن در تهران بیشتر از شهرهای دیگر باشد و به همین ترتیب در شهرهای بزرگ بیشتر از سایر شهرها؟ آیا این علامت‌‌دهی به بازار و به رسمیت شناختن گران‌تربودن قیمت ملک در تهران و سایر شهرهای بزرگ نیست؟ آیا این امر با هدف دولت برای مهاجرت معکوس در تضاد نیست؟ بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي ‌بايد علامت‌دهي سياستي درستي انجام دهد. - چرا نبايد علاوه بر مبلغ، ساير مشخصات تسهيلات نظير شرايط بازپرداخت و نرخ سود در مناطق مختلف کشور متفاوت باشد (در شهرهاي بزرگ که مسکن نقدشونده‌تر و بازده آن‌ ازلحاظ رشد قيمت يا درآمدزایي از طريق اجاره و... مساعد‌تر است، مي‌توان نرخ سود بالاتري را اعمال کرد)؟ - آيا نبايد مبلغي از تسهيلات مشروط باشد که مثلا در صورت ساخت يا خريد واحدهاي مسکوني سبز (مبحث توسعه‌ پايدار)، اين بخش از وام قابل‌پرداخت شود؟ (ساختمان‌هاي داراي عايق حرارتي، مجهز به تسهيلات سرمايشي و گرمايشي خورشيدي، داراي فضاي سبز کافي و...). - بانك مسكن براي ايجاد تغيير تدريجي در گرايش‌ سازندگان ساختماني متناسب با روندهاي جديد مرتبط با بخش (افزايش سن و افزايش جمعيت سالمند، افزايش قيمت حامل‌هاي انرژي، توسعه‌ فناوري‌هاي جديد ساخت) باید سیاست‌گذاری کند. - هم‌راستایي حجم، نرخ و سازوکار اعطاي مشوق‌هاي چندمرحله‌اي در اعطاي تسهيلات، با سياست‌ها و دغدغه‌هاي فرهنگي و اجتماعي نظام (افزايش جمعيت، کاهش ميزان طلاق، کاهش آسيب‌هاي ‌اجتماعي ناشي از بافت‌هاي ‌فرسوده، حاشيه‌نشيني، تعريف كارآمدي از زندگي شب در شهرها و...) اقدام دیگر است. - حجم و نرخ تسهيلات حوزه‌ مسکن و توسعه‌ شهری با سياست‌هاي وزارت در حوزه‌ توسعه‌ شهرهاي مياني، هدايت جمعيت به سمت سواحل خليج‌فارس و درياي عمان؛ همراه با کمپين‌هاي اطلاع‌رساني و آگاه‌سازي عمومي هماهنگ شود. -ايجاد سازوکار رصد بازار و انعطاف‌پذيري در جابه‌جايي منابع و رديف اعتباري اعطاي تسهيلات به سازندگان و خريداران واحدهاي نوساز (يا فاقد سابقه‌ معاملاتي)، در شرايط مختلف بازار با هدف کنترل دقيق عرضه و تقاضا (همراه با اطلاع‌رساني مناسب به‌منظور اثرگذاري کافي بر بازار) نیز لازم است. مديريت رواني بازار يكي از عواملي كه باعث ايجاد حباب در بازار مي‌شود و در مقابل به‌صورت بالقوه مي‌تواند به منظور كاهش قيمت مورد استفاده قرار گيرد، مفهوم «اثر لنگر» (anchoring effect) است. اثر لنگر به این مفهوم است كه قيمت‌هاي مختلف پيشنهادي برای خريد يا فروش به‌صورت خوشه‌اي حول قيمت اوليه پيشنهادي شكل مي‌گيرند و فضاي آلوده و ابهام‌انگيزي از قيمت ذاتی مي‌سازند. تحقيقات نشان مي‌دهد حتي آژانس‌هاي معاملات ملكي و خبرگان حوزه‌ ساختمان در ارزش‌گذاري اشتباه قيمت ملك به‌واسطه‌ اين اثر همان‌قدر آسيب‌پذير هستند كه يك دانش‌آموز ابتدايي. در واقع، خطاي تصميم‌گيري خبرگان حوزه‌ مسكن 42 درصد و خطاي دانش‌آموزان 46 درصد است كه تفاوت ناچيز و نگران‌كننده است (2001، Kahneman). بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي بايد سازوکارهایی طراحي كند كه در حد امكان مرجع قيمت‌دهي از سمت فروشنده به سمت خريدار يا نهادهاي تخصصي مستقل (يا وابسته به جامعه‌ خريداران) تغییر یابد؛ چنين روندي باعث جلوگيري از ايجاد حباب در قيمت‌ها مي‌شود. راهكار عام در اين رابطه تغيير مدل درآمدزايي بنگاه‌هاي املاك است؛ بنگاه‌ها بايد از طريق ارائه‌ خدمات مرتبط با معرفي ملك (برگزاري جلسات بازديد واقعي و مجازي)، كارگزاري بانك مسكن و ساير بانك‌ها را در ارائه‌ خدمات بانكي و بيمه‌اي مرتبط و... برعهده گرفته و كسب درآمد كنند. چنين مدلي وقتي از سوی عامه‌ مردم قابل‌پذيرش خواهد بود كه پرداخت درصدي از ارزش معامله (خريد/ فروش يا رهن/ اجاره) به بنگاه‌ها حذف شود. به این ‌ترتيب، منافع بنگاه در فعاليت و انجام معاملات بيشتر نهفته است و بزرگ و كوچك‌بودن اندازه‌ معامله اثري در درآمدزايي وي نداشته و افزايش قيمت‌ها نفعي به حال آنها نخواهد داشت. بازآرايي نظام توليد مسكن در بسياري مواقع، انجام پروژه‌هاي بزرگ و خاص و دستيابي به صرفه‌جويي مقياس سياستي مطلوب و سودآور بوده، اما در حوزه‌ صنعت ساختمان در ايران اين توليد در مرحله توليد دستي قرار دارد و عملا وارد مرحله‌ توليد انبوه نشده است. در اين صنعت، انجام پروژه‌هاي بزرگ مثل مسكن مهر راه‌حل برای «نياز هميشگي و مستمر» در حوزه‌ مسكن نيست. نمي‌شود آن مدل تولید را دائما ادامه داد؛ كشور نيازمند نظام «توليد مستمر» براي «نياز مستمر» بخش مسكن است. مسكن مهر از يك طرف فشار عظيمي به بودجه و بانك مركزي وارد كرد، و از طرف ديگر در يك برهه‌ محدود نيز حجم عظيمي از تقاضا براي مصالح و... ايجاد كرد. سپس همه‌چيز به حالت سكون بازگشت. وقتي جامعه با يك نياز مستمر (در حوزه‌ مسكن، املاك تجاري و اداري و همچنين زيرساخت‌ها) مواجه است، نظام توليد نيز بايد در قالب توليد مستمر طراحي شود. مستمر نبودن نظام توليد باعث مي‌شود همواره شاهد دوره‌هاي انباشت تقاضا و به دنبال آن دوره‌هاي انباشت عرضه باشيم. شايد به خاطر ماهيت صنعت ساختمان و براساس فناوري‌هاي موجود، نتوان راه‌حلي قطعي برای اين امر و دستيابي به آرايش نظام مستمر و حتي توليد ناب یافت، اما قطعا مي‌توان گام‌هايي آغازين در اين مسير برداشت. توليد قبل از دولت نهم كه مركب از پيمانكاران كوچك اما زبده و چابك بود كه به‌صورت مستمر توليد مي‌كردند، آرايش قابل‌قبولي بود، كه البته مشكل اصلی آن ضعف نظام تامين مالي بود. نهادسازي مجزا و تجهيز دوسطحي منابع دو رویکرد در مواجهه با بازار مسکن قابل‌تعریف است: رویکرد بازار آزاد و رویکرد حمایتی. در حوزه‌ املاک مسکونی ارزان‌قیمت براي اقشار کم‌درآمد، رویکرد تامین‌مالی بر مبنای دیدگاه‌های حمایتی شکل می‌گیرد؛ بانك مسكن به مثابه‌ بانك توسعه‌اي ‌بايد اين رويكرد را نمايندگي كرده و پيش برد. برخی اقداماتي که در این مورد (علاوه بر کارها و سیاست‌هایی که هم‌اکنون پیاده می‌شوند) باید انجام گیرد، عبارت است از: تعیین اولویت در اعطای تسهیلات به خانوارهایی که به‌صورت بلندمدت مستاجر بوده و هیچ‌یک از اعضای خانواده صاحب‌ ملک مسکونی نباشند (این کار با راه‌اندازی سامانه‌ جامع بازار اجاره و اعتبارسنجی در این بازار قابل ‌پیاده‌سازی است). کمک به سازندگان واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت از طریق خرید مصالح به‌صورت عمده از سوی بانک (به‌ منظور افزایش قدرت چانه‌زنی در برابر تولیدکنندگان مصالح). ایجاد تیم خرید حرفه‌ای، به‌منظور رصد فرصت‌ها و خرید مستمر واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت نوساز و دست‌دوم (به‌صورت مستقل یا بر اساس اعلام نیاز متقاضیان تسهیلات) با قیمت مناسب در سطح کشور و واگذاری آنها به قیمت مناسب به متقاضيان (خانه‌اولی‌ها) تسهیلات مسکن. ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری اجاره به‌شرط تملیک بانك مسكن در مقام بانكي توسعه‌اي مي‌تواند صندوق‌هایی تخصصی در حوزه‌ املاک ارزان‌قیمت و ویژه‌ اقشار کم‌درآمد ايجاد كند که در آن براساس مدل‌های تامین ‌مالی ترکیبی (blended finance)، با تجمیع منابع (و افزایش قدرت چانه‌زنی در کنار صرفه‌ مقیاس) شامل کمک‌های دولتی، کمک افراد خیر (کمک‌های بلاعوض یا قرض‌الحسنه و توسعه‌ عقد قرض‌الحسنه طبق ظرفیت قانون مدنی با قرض‌دادن واحد مسکونی)، منابع بیمه‌ بیکاری و منابع خود اقشار ضعیف، واحدهای مسکونی را در قالب قرارداد اجاره به‌شرط تملیک از عرضه‌کنندگان تحویل گرفته و در اختیار آن اقشار قرار دهند (انتقال هزینه‌های حوزه‌ مسکن از صورت سود و زیان به ترازنامه‌ capitalization of cost اقشار ضعیف). در اینجا اجاره‌بهای پرداختی از سوی فرد عملا هزینه نبوده و نوعی سرمایه‌گذاری برای او محسوب خواهد شد. این صندوق‌ها بر اساس سازوکارهای سازمان بورس و به‌صورت خصوصی تاسیس و اداره خواهند شد؛ کارمزدهای تعریف‌شده خواهند داشت تا باعث ایجاد رقابت بین بخش خصوصی شوند و تجمیع و مرتبط‌سازی عرضه و تقاضا به بهترین شكل ممکن صورت گیرد. به‌منظور حل قسمتی از مشکل سودآوری طرح، املاک واگذارشده به اقشار ضعیف در این مدل (در مواردی که این اقشار رشد کرده و وارد طبقه‌ متوسط می‌شوند) قابل‌فروش نبوده و صرفا قابلیت واگذاری مجدد با همان مدل قبلی را دارد (جبران حمایت‌های دولتی). صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري آربيتراژي (حركت منابع از بازار داراي حباب مثبت به سمت بازار داراي حباب منفي) این صندوق‌ها براي تجهيز منابع خرد و كلان تشكيل می‌شود. در 10 سال اخير شاهد ايجاد حباب در قيمت مسكن بوده‌ايم؛ به‌گونه‌اي كه ميانگين قيمت ملك در شمال تهران از ميانگين قيمت ملك در شهرهايي مثل دبي نيز گاه بالاتر بوده است. بانك مسكن مي‌تواند به كمك اين صندوق‌ها وضعيت را كنترل كند. توسعه‌ اين سازوكار به‌ويژه باعث تغيير رفتار افرادي مي‌شود كه به‌دنبال فروش ملك دوم خود و يافتن جاي پاي مناسب در خارج از كشور هستند. اين صندوق‌ها به‌دنبال سرمايه‌گذاري در بازارهايي است كه قيمت ملك در آنها دچار حباب منفي است و امكان كسب سود از طريق اخذ وام‌هاي ارزان و خريد واحدهاي ساختماني و اجاره‌دهي املاك وجود دارد. اين اقدام باعث افزايش عرضه‌ ملك در بازار در شرايط رشد قيمت‌ها و ايجاد حباب مي‌شود. در مواقعي كه شرايط برعكس است، يعني در منطقه‌اي ثبات منطقي قيمت وجود دارد و حباب قيمتي در خارج اين منطقه شكل گرفته، عملكرد صندوق مي‌تواند شرايط را تغيير دهد و با خروج منابع از منطقه‌اي و سرمايه‌گذاري در منطقه‌ ديگر، قيمت‌ها را در سراسر كشور متعادل کند. تعديل نوسانات قيمتي در حوزه‌ مسكن يكي از وظايف فرعي بانك مسكن در مقام بانك توسعه‌اي كمك به تعديل دوره‌هاي رشد تورمي قيمت مسكن است. براي این كار پيش‌بيني صحيح و البته به موقع تورم به منظور اثرگذاري بر سياست‌هاي ضدتورمي ضروري است. به علاوه، پيشبرد راهبردها و سياست‌هايي ضروري است كه به‌صورت عمومي و در بلندمدت جلوي رشد ناهنجار قيمت مسكن را بگیرد. در ارتباط با اين سياست‌ها، بانك توسعه‌ای مسكن مي‌تواند عوامل اصلي در حوزه‌ عرضه و تقاضا را كه باعث ايجاد رشد و حباب قيمتي در بازار املاك مي‌شود، شناسايي كند و متناسب با آن، سياست‌ اعتباري خود را تنظيم كند. در گام اول، رشد تقاضاي عادي كه مي‌تواند دلايل اقتصادي، جمعيت‌شناختي، سياسي و.. داشته باشد، محتمل است به سطوحي بالاتر از حد عادي يا نرمال ارتقا يابد. در گام‌های بعدی و پس از اولين موج رشد قيمتي، تقاضاي سفته‌بازانه و پيش‌گيرانه وارد عرصه شده و باعث رشد تصاعدي قيمت‌ها می‌شود. بانك مسكن ‌بايد اين روندها را تشخيص دهد و با آنها مقابله كند. يكي از دلايل عمده‌ خريد ملك توسط افراد البته به بعد امنيت رواني براي آنان و اطمينان از داشتن سرپناه برمی‌گردد. آنان علاقه‌مندند قدرت خريد ملك را برای خود حفظ كرده و ارتقا دهند؛ افرادي كه در هنگام بروز حباب و رشد قيمتي داراي ملك‌ هستند و به اصطلاح معضل سرپناه ندارند، با پيش‌بيني نيازهاي آتي خود به مسكن بزرگ‌تر يا تامين نياز مسكن فرزندان، به ورود زودهنگام به بازار اقدام مي‌كنند. اين تقاضا پيشگيرانه است. بانك مسكن توسعه‌اي چه برنامه‌اي براي اين تقاضاي پيشگيرانه دارد تا تعادل بازار برهم نخورد؟ غير از مديريت تقاضاي پيشگيرانه، بانك مسكن مي‌تواند با سياست‌هاي اعتباري خود اقداماتي برای تسريع يا به تاخيرافتادن تقاضاهاي عادي در بازار ملك كند؛ مهم‌تر از آن مي‌تواند تقاضاي سفته‌بازانه را با سياست‌هايي كه افزايش عرضه را ممكن مي‌كند، آرام كند. بعضي از اين سياست‌ها به شرح زير است: تعيين يك نرخ رشد فصلي آستانه‌اي در حوزه‌ مسكن و اعمال راهكارهاي اصلاحي بلافاصله پس از دو فصل متوالي افزايش شاخص قيمت مسكن بالاتر از اين نرخ. بانك مسكن بايد نرخ‌ها را در سطح محلي، منطقه‌اي و ملي رصد كند. گاهي قيمت‌ها در سطح ملي نرمال است، اما در بعضي مناطق شهري متورم است و حتي حباب قيمتي مشاهده مي‌شود. در اين موارد، بانك مسكن با كاهش نرخ سود تسهيلات ساخت، كاهش محسوس ميزان تسهيلات پرداختي به خريداران مسكن (افزايش نرخ سود تسهيلات عموما منجر به كاهش تقاضا نمي‌شود) به استثناي خانه اولي‌ها و ارائه‌ امتيازات اضافي به افرادي كه استفاده از تسهيلات در اختيار خود را به تعويق مي‌اندازند.(به ازاي هر فصل تعويق، سقف تسهيلات اعطايي تا درصد مشخصي افزايش خواهد يافت و در اين مدت به موجودي حساب فرد، نرخ سود بالاتري تعلق مي‌گيرد)، وضعيت را كنترل مي‌كند و به افزايش عرضه‌ املاك در شرف ساخت با ارائه‌ تسهيلات ويژه‌ پيش‌فروش كمك مي‌كند.
  • تاریخ انتشار : 05 دی 1395
    معاون عملیات و نظارت بازار فرابورس ایران می‌گوید با توجه به اینکه هر ماه امتیاز تسهیلات مسکن جدید اعلام می‌شود، این موضوع روی عرضه و در نتیجه قیمت تسه تاثیر دارد. بهنام محسنی در پاسخ به اینکه آیا امکان دارد در آینده نزدیک با افزایش عرضه، قیمت اوراق تسهیلات مسکن پایین‌تر آید، اظهار کرد: فرآیند قیمت‌گذاری در کل بازار سرمایه بر مبنای عرضه و تقاضا است و به صورت ماهیانه بانک مسکن نمادهای مشخصی را اختصاص می‌دهد و امتیازهای تسهیلات مسکن جدید اعلام می‌شود که این موضوع در فرآیند قیمت گذاری و تقویت سمتِ عرضه کمک موثری می‌کند. به نظر من شرایط قیمت گذاری تابع مشخصی از وضعیت بیرونی بازار مسکن در اقتصاد کشور است. وی در پاسخ به اینکه آیا از دیدگاه شما تا امروز اوراق تسهیلات مسکن توانسته به هدف اصلی‌اش که خانه‌دار کردن بی‌خانه‌ها بود، دست پیدا کند؟ گفت: به نظر من مقایسه هزینه تامین مالی از طریق خرید اوراق تسهیلات مسکن برای هر شخص بسته به امکانات او برای تامین منابع از سایر منابع دارایی دارد. ممکن است شخصی بتواند از مبادی خاصی تامین مالی کند، آن فرد می‌تواند نرخ بهینه را خود انتخاب کند. در نتیجه به صورت کلی در این زمینه نمی‌توان صحبت کرد و باید گفت یکی از راه‌های تامین مالی از طریق تسه است.
  • تاریخ انتشار : 05 دی 1395
    یک کارشناس مسکن با بیان این‌که با توجه به افزایش درآمدهای نفتی و رشد ۷.۴ درصدی به تدریج شاهد افزایش تعداد معاملات در بازار مسکن خواهیم بود گفت: جهشی در قیمت مسکن رخ نخواهد داد اما علائم خروج از رکود این بخش قابل مشاهده است. مهدی سلطان محمدی اظهار کرد: رشد ۷.۴ درصد اقتصادی به افزایش تولید نفت و نیز تولید خودرو و صنایع بزرگ مربوط است که در سایر بخش‌ها به این اندازه نبوده است، اما رشد درآمدهای نفتی محرکی برای سایر بخش‌های اقتصاد خواهد بود؛ لذا می‌توان انتظار داشت که افزایش فروش نفت در سایر بخش‌ها اثر مثبت بگذارد ولی قطعا کسی انتظار ندارد رشد ۷.۴ درصد برای یک دوره کوتاه مدت و میان‌مدت ادامه یابد؛ هرچند دولت آرزوی رشد هشت درصدی اقتصاد را دارد. وی افزود: نتیجه گیری روندهای گذشته‌ی بخش مسکن نشان می دهد افزایش درآمدهای نفتی تاثیر مثبت بر رونق بازار مسکن از بابت تعداد معاملات و افزایش قیمت داشته است. این کارشناس مسکن با اشاره به افزایش ۱۰ درصدی معاملات مسکن در هشت ماهه سال جاری گفت: انتظار رونق بیشتر در بازار مسکن وجود دارد که علائم خفیف آن از طریق رشد ۴.۴ درصدی قیمت‌ها قابل مشاهده است، اما تاثیر آن در ماه‌های بعدی آشکارتر خواهد شد. البته منظورم جهش قیمت نیست بلکه افزایش قیمت در حد آهسته و تدریجی خواهد بود. سلطان‌محمدی تاکید کرد: به احتمال زیاد می‌توان این حدس را زد که دوره رکود مسکن به انتهای خود رسیده و از این به بعد به تدریج شاهد رونق بیشتری در بازار مسکن خواهیم بود. وی، نیاز سالانه کشور را حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی دانست و گفت: هم‌اکنون میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری کمتر از ۴۰۰ هزار واحد است و با نقطه‌ مطلوب فاصله داریم. در چند سال آتی باید این مقدار کمبود جبران شود اما خیلی زود است که از هم اکنون بتوانیم صحبت از تحقق این مساله کنیم. این کارشناس مسکن درباره مهم‌ترین مشکلات تولید مسکن اظهار کرد: مهم‌ترین مشکل در بخش تقاضا است. به خاطر کاهش درآمدهای خانوارها در طول چند سال گذشته بخش تقاضا ضعیف شد. از طرفی میزان عرضه در سال‌های قبل از ۱۳۹۱ بیش از نیاز بازار بود. لذا زمان لازم بود تا آن مقدار عرضه مازاد به تدریج جذب شود. به نظر من آن مقطع فرا رسیده و پارامترهای متعدد، این مساله را تایید می‌کند. سلطان محمدی تصریح کرد: کاهش مازاد، بهبود درآمدهای نفتی و بهبود درآمد خانوار که به تدریج شاهد خواهیم بود، کاهش نرخ بهره وام‌ها و افزایش میزان وام‌های در دسترس مردم مهم‌ترین علائم بهبود شرایط در بازار مسکن است.  
  • تاریخ انتشار : 05 دی 1395
    یک کارشناس بازار سرمایه گفت: با توجه به این که صنایع زیادی به صورت مستقیم و غیرمستقیم تحت تاثیر بازار مسکن هستند، از این رو رکود بازار مسکن، کم تحرکی و رکود اقتصادی و در پی آن بی رمقی بورس را به همراه خواهد داشت. حامد نورانی، از بازار مسکن و ساختمان به عنوان یکی از بخشهای بزرگ و تاثیرگذار در اقتصاد کشور نام برد و گفت: با توجه به اهمیت این بخش، 57 هزار میلیارد تومان اعتبارات عمرانی در بودجه سال جاری کشور درنظر گرفته شود. این کارشناس بازار سرمایه با بیان اینکه از این میزان اعتبارات عمرانی در نیمه نخست سال جاری، تنها 23 درصد آن پوشش داده شده است افزود: با توجه به اینکه بخش بیشتری از اعتبارات عمرانی در نیمه دوم سال محقق می شود، به نظر می رسد که دولت در نیمه دوم سال جاری بتواند از لحاظ تحقق بودجه عمرانی پرقدرت‌تر ظاهر شود. وی همچنین به تعیین مبلغ 63 هزار میلیارد تومان از سوی دولت در ردیف بودجه عمرانی سال 96 کشور اشاره کرد و گفت: این میزان بودجه عمرانی برای اولین بار در ‏کشور رقم می‌خورد. به گفته این کارشناس صنعت ساختمان، این بودجه عمرانی از نسبت 19.7 درصدی در مقایسه با درآمدهای عمومی دولت در سال آینده برخوردار است. نورانی اذعان داشت: در حال حاضر عدم در اختیار داشتن فضای اقامتی کافی و مناسب در کشور متناسب با استانداردهای روز جهان یکی از مسایلی است که در خصوص رونق بخش گردشگری با آن مواجه‌ایم؛ بنابراین سرمایه گذاری در این بخش می‌تواند سودآوری مناسبی را برای شرکتهای ساختمانی رقم بزند که این موضوع به صورت مستقیم و غیرمستقیم بر رونق اقتصاد و در پی آن رشد بازار سرمایه اثرگذار است. به گفته وی؛ هر چند بخش مسکن و ساختمان به عنوان یک صنعت، دارای روابط تجاری کمتری نسبت به سایر بخشهای اقتصادی با خارج از کشور دارد، اما تاثیرپذیری مناسبی را از شرایط اقتصاد جهانی و تفاهمات سیاسی و اقتصادی انجام شده داراست؛ بنابراین ماهیت سرمایه گذاری در این بخش که از ریسک کمتری برخوردار است، می‌تواند جذابیت مناسبی برای سرمایه گذاران داخلی و خارجی داشته باشد. این کارشناس بازار سرمایه در خصوص تاثیرپذیری بازار سرمایه از روند یا رکود بازار مسکن گفت: با توجه به این که صنایع زیادی به صورت مستقیم و غیرمستقیم تحت تاثیر بازار مسکن هستند، از این رو رونق این بازار می‌تواند موجب تحرک اقتصاد و در پی آن بازار سهام شود و در مقابل بدون شک رکود بازار مسکن، کم تحرکی و رکود اقتصادی و در پی آن بی رمقی بورس را به همراه خواهد داشت. مدیرعامل شرکت سخت آژند همچنین با توجه به پایان سال مالی این شرکت در پایان شهریور ماه 95، از احتمال برگزاری مجمع در پایان دی ماه خبر داد و گفت: سهامدار عمده درنظر دارد تا در این مجمع سود مناسبی میان سهامداران تقسیم کند. وی همچنین از برنامه این شرکت برای افزایش سرمایه خبر داد و افزود: این برنامه به منظور تامین منابع جهت پیشبرد پروژه های شرکت صورت می‌گیرد..
  • تاریخ انتشار : 05 دی 1395
    فرآینده تحویل واحدهای تکمیل شده فاز ۸ شهر جدید پردیس با حضور قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر آغاز شد. به گزارش  روابط عمومی شرکت عمران شهر جدید پردیس٬ احمد اصغری مهرآبادی قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر در حاشیه بازدید از واحدهای تکمیل شده فاز ۸ شهر جدید پردیس از آغاز واگذاری این واحدها به متقاضیان خبر داد. مهرآبادی طی سخنانی افزود: الگوی افتتاح ما محله محوری است و تلاش ما بر این است واحدهایی را که تحویل متقاضیان می‌دهیم دارای خدمات روبنایی و زیربنایی باشند و در واقع سعی ما بر این است که قبل از افتتاح رسمی این محله‌ها بصورت بلوک به بلوک تحویل شده و در صورت  رویت نواقص تا زمان افتتاح رسمی، نواقص اصلاح شوند. قائم مقام وزیر راه و شهرسازی طی بازدید میدانی از پروژه‌های شركت امیرساوالان كومه و پردیس سازان نوید در فاز ۸ شهر جدید پردیس با توجه به آماده شدن خدمات زیربنایی مانند آب، برق، گاز و تكمیل بودن بخشی از این پروژه‌ها با تحویل واحد به یكی از متقاضیان به ادامه تحویل واحدهای آماده تا آخر هفته جاری در پروژه‌های مذكور تاكید كردند. مهرآبادی خاطرنشان کرد: طبق پیشرفت‌های بعمل آمده؛ شرکت‌هایی مانند جهاد نصر زنجان، کیا دژ پرشین و ... در فاز ۸ شهر جدید پردیس دارای پیشرفت فیزیکی خوبی هستند و در صورت تامین به موقع منابع مالی در اولویت بعدی واگذاری به متقاضیان هستند. مهرآبادی بیان کرد ما پیگیر افزایش تسهیلات وام مسکن مهر از ۳۰ به ۴۰ میلیون تومان هستیم و همچنین قول‌های مساعدی در خصوص دریافت یارانه جهت تکمیل آماده سازی معابر گرفته‌ایم و نوید خبرهای خوب را در آینده نزدیک به متقاضیان می‌دهیم. ایشان از متقاضیان درخواست تکمیل آورده را کردند تا بتوان با کمک همدیگر کارها را به اتمام رساند.
  • تاریخ انتشار : 05 دی 1395
    بر اساس اعلام بانک مسکن انبوه‌سازان واجد شرایط دریافت وام ساخت می‌توانند بدون سپرده این بانک از دوره‌های زمانی مختلف برای اخذ تسهیلات استفاده کنند. به گزارش روابط عمومی بانک مسکن، طول دوره مشارکت مدنی برای وام ساخت بدون سپرده، بر حسب تعداد واحدهای مسکونی تعریف شده در پروژه ساختمانی، از ۱۲ تا ۳۶ ماه، قابل تنظیم است. مدت اولیه ۱۲ ماه برای قراردادهای مشارکت مدنی برای آن دسته از ساختمان سازی است که حداکثر پنج واحد مسکونی در پروژه ساختمانی، تعریف شده باشد. برای پروژه های دارای ۶ تا ۲۰ واحد مسکونی، حداکثر مدت قرارداد مشارکت مدنی، مدت ۱۸ ماه در نظر گرفته شده به این معنا که سازنده از زمان دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، ۱۸ ماه فرصت دارد با استفاده از وام دریافت شده، نسبت به ساخت و تکمیل پروژه اقدام کند و بعد از آن، باید اقدام به فروش اقساطی و بازپرداخت تسهیلات دریافتی، کند. بر اساس ضوابط تعیین شده برای وام ساخت انبوه سازی، مدت زمان اولیه قرارداد مشارکت مدتی برای پروژه های ۲۱ تا ۵۰ واحدی، ۵۱ تا ۱۰۰ واحدی و همچنین ۱۰۱ واحدی و بیشتر نیز به ترتیب مدت ۲۴ ماه،‌ ۳۰ ماه و ۳۶ ماه در نظر گرفته شده است. زمان بندی مزبور برای طول دوره مشارکت مدنی، بصورتی تعیین شده که پروژه های پر واحد که عملیات ساخت آنها زمان بر است، بتوانند در دوره زمانی بیشتری نسبت به پروژه های کم واحد، اقدام به بازپرداخت وام ساخت کنند. نرخ سود این تسهیلات، ۱۸ درصد تعیین شده و برای دوره فروش اقساطی - انتقال وام ساخت به خریدار واحد مسکونی نیز نرخ سود در همین سطح می ماند. انبوه سازان و سرمایه گذاران پروژه های ساختمانی، سازنده های صاحب صلاحیت برای دریافت این تسهیلات، نیازی به سپرده گذاری ندارند، در نتیجه سود واقعی تسهیلات، برابر با سود اسمی است و نرخ بازدارنده یا فاقد توجیه اقتصادی، محسوب نمی شود. بر اساس این گزارش، در تهران و ۶ کلان شهر کرج، تبریز، مشهد، اهواز، شیراز و اصفهان،‌ برای ساختمان سازی سنتی (روش معمول ساختمان سازی)، به ازای هر واحد مسکونی، ۱۰۰ میلیون تومان وام ساخت به سازنده پرداخت می شود. پروژه‌هایی که به روش صنعتی در این شهرها احداث می‌شود، سقف تسهیلات معادل ۱۳۰ میلیون تومان تعیین شده و در تهران و ۶ کلان شهر یاد شده، چنانچه سازنده های مسکن از فناوری های منتقل شده به کشور در زمینه صنعت ساختمان و همچنین از روش‌هایی که به ارتقای بهره وری مصرف انرژی، برای ساختمان سازی استفاده کند، بانک مسکن به ازای ساخت هر واحد مسکونی، مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده پرداخت خواهد کرد. همچنین در جزایر کیش و قشم نیز برای سنتی سازی مسکن تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی، برای صنعتی سازی وام ۱۲۰ میلیونی و برای فناوری های نوین نیز وام ۱۲۰ میلیون تومانی به ازای ساخت هر دستگاه واحد مسکونی پرداخت می شود. علاوه براین در مراکز استان و شهرهای بزرگ (شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر) و سایر مناطق آزاد کشور نیز وام ساخت بدون سپرده برای سنتی سازی با سقف ۹۰ میلیون، برای پروژه های صنعتی سازی ۱۱۰ میلیون تومان و برای استفاده از فناوری های نوین نیز وام ۱۳۰ میلیون تومانی پرداخت خواهد شد. سایر شهرها نیز برای سنتی سازی، وام بدون سپرده ۷۰ میلیون تومانی و برای پروژه های صنعتی سازی، وام ۹۰ میلیون تومانی و برای فناوری های نوین نیز وام ۱۰۰ میلیون تومانی به ازای ساخت هر دستگاه واحد مسکونی، پرداخت می‌شود. همچنین در مناطق شهری کمتر توسعه یافته، برای پروژه های سنتی سازی، وام ۵۰ میلیون تومانی به ازای هر واحد مسکونی، به انبوه ساز پرداخت می شود و برای صنعتی سازی و مدل سوم ساختمان سازی (انتقال فناوری نوین) نیز در مناطق کمتر توسعه یافته، وام ۷۰ میلیون تومانی پرداخت خواهد شد.
  • تاریخ انتشار : 01 دی 1395
    رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری گفت: تعداد 11 هزار و 994 پرونده تخلف ساختمانی با مساحتی بالغ بر یک میلیون ششصد هزار مترمربع صرفاً در سال 94 از سوی مناطق 22 گانه شهر تهران به کمیسیونهای ماده 100 شهر تهران جهت رسیدگی ارسال شده است. محمد سالاری در سیصدوسیزدهمین جلسه شورای اسلامی شهر تهران در گزارش نظارتی خود با بیان اینکه میزان پروانه های صادره سال 94 شهر تهران 10065 فقره بوده ولی پرونده‌های دارای تخلف ساختمانی ارسالی به کمیسیونهای ماده صد 11 هزار و 994 فقره می‌باشد اعلام کرد این رویکرد نشانگر آن است که در گستره تمامی شهر تهران، اکثر پروانه‌های ساختمانی صادره دارای تخلف ساختمانی است. این عضو شورای شهر تهران با بیان اینکه مجموعه بررسی‌های کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران و اداره کل اجرائی ماده صد شهرداری تهران نشان می‌دهد که از کل پروندههای سال94 ارسالی به ماده صد تعداد 7000 پرونده مورد رسیدگی قرار گرفته و رأی صادر شده است، ادامه داد: بنابراین گزارش، منطقه4 شهرداری تهران بیشترین پرونده تخلف پرونده ها و منطقه22 کمترین پرونده را داشته و از نظر میزان متراژ پرونده‌های ارسالی به کمیسیونهای ماده صد نیز منطقه 6 با بیشترین مساحت معادل183434 مترمربع و منطقه 9 با متراژ 8469 مترمربع کمترین میزان مساحت را داشته‌اند. سالاری افزود: بررسیها نشان می‌دهد بطور متوسط هرماه 995 پرونده ماده صدی در مناطق 22 گانه ثبت شده است که روزانه به حدود 33 پرونده می‌رسد. وی ادامه داد: از ابتدای فعالیت کمیسیونهای ماده صد شهرداری تهران تا مرداد ماه سال 1393، کل پرونده‌هایی که منجر به صدور رأی شده 225705 فقره بوده است که 156 هزار فقره آن دارای رأی اجرا شده و نزدیک به 70 هزار فقره آن به نحوی از انحاء رأی آنها به اجرا نرسیده است. براساس این گزارش حدود 40درصد از آراء مربوط به رفع خلاف، جمع‌آوری و تخریب و حدود 30درصد مربوط به رأی تعطیلی و اعاده و حدود 5.12درصد مربوط به الزام به تأمین پارکینگ و حدود 12درصد مربوط به رأی به جریمه بوده است. همچنین در سال 94 و 2 ماهه اول سال 95 تعداد پرونده‌های تعطیل و اعاده 2909 فقره با متراژ 847459 مترمربع و پرونده‌های رفع خلاف و تخریب 3248 پرونده با متراژ 686081 مترمربع و رأی الزام به تأمین پارکینگ 1026 فقره با متراژ 89881 مترمربع بوده است. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری با اشاره به تحلیل های انجام شده توسط کمیسیون شهرسازی و معماری و اداره کل ماده صد شهرداری تهران گفت: تحلیل ها نشان می دهد در سال 94 و 2 ماهه اول سال 95، تعداد 4676 فقره پرونده با مساحت 798/343/1 مترمربع کاربری غیرمسکونی(80درصد پرونده‌ها) و 2649 پرونده با مساحت 318202 مترمربع(20درصد پرونده ها) کاربری مسکونی داشته‌اند که نشانگر این است که پرونده‌های دارای کاربریهای غیرمسکونی به لحاظ داشتن درآمد بیشتر برای متولیان ساخت‌وساز و شهرداری تهران بیشتر بوده است. سالاری مطرح کرد: بررسیهای ابتدایی نشان می‌دهد جمعیت‌پذیری شهر تهران نسبت به جمعیت تعیین شده در طرح جامع ،بواسطه تخلفات ساختمانی در شهر تهران صرفاً در طول یکسال به حدود 75000 نفر اضافه شده است. بر اساس گزارش سایت شورای شهر تهران، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری در پایان گزارش خود طی تذکری به اعضای شورای شهر تهران ،شهرداری تهران و سازمانهای نظام مهندسی عنوان کرد : متأسفانه مجموعه عملکرد تمامی سازمانهای موثر در این حوزه به هیچ عنوان قابل دفاع نیست و پس از سالهاکه از شکل گیری کمیسیونهای ماده صد و فرآیندهای رسیدگی به تخلفات می‌گذرد، روزبه روز شاهد افزایش تخلفات ساختمانی می باشیم و ضرورت دارد در این خصوص چاره جدی اندیشیده شود. سالاری مجموعه‌ای از راهکارها را جهت کاهش تخلفات ساختمانی و ساماندهی امور اجرایی کمیسونهای ماده 100 را به شرح ذیل مطرح کرد: - عدم استفاده ابزاری از آراء کمیسیون ماده صد برای اخذ جرایم و تاکید بر اجرای کامل آراء ماده 100. - نظارت مستمر مهندسین ناظر از ملک در حال ساخت و گزارش به موقع به شهرداری تهران جهت توقف عملیات ساختمانی (اعمال تبصره هفت ماده صد) - نظارت مستمر از طریق نواحی و نیروهای اجرایی شرکت شهربان و حریم بان که باعث کاهش تخلفات میگردد(اعمال تبصره هفت ماده صد) - اطلاع رسانی و آگاهی دادن به مردم و متولیان ساخت و ساز از عواقب تخلفات ساختمانی. - عدم صدور دستورات غیر کارشناسی توسط مدیران شهری در ساختار شهرداری تهران. - فرهنگ سازی در راستای اینکه تخلفات ساختمانی در جامعه به عنوان جرم اساسی تلقی گردد. - اعمال ماده 576 قانون مجازات اسلامی در خصوص افراد متخلف از اجرای رای (مامورین شهرداری و مهندسین ناظر متخلف ). - تلاش در جهت کاهش مدت زمان فرآیند صدور پروانه. - بازنگری در خصوص ضوابط و مقررات تخلفات ارسالی به ماده صد. - ایجاد وحدت رویه و شفاف سازی کلیه مناطق شهرداری جهت یکپارچه عمل نمودن ارسال پرونده ها به ماده صد . - آموزش صحیح پرسنل حوزه شهرسازی مناطق و نواحی و دفاتر الکترونیک شهر تهران. - افزایش جرائم تخلفات ساختمانی به نحوی که مقرون به صرفه نباشد.
  • تاریخ انتشار : 01 دی 1395
    یک کارشناس مسکن با بیان این‌که عمده دلیل رشد اقتصادی ۷.۴ درصد مربوط به فروش نفت است گفت: به دلیل بازدهی پایین بخش‌های صنعت، گردشگری و کشاورزی، دولت چاره‌ای ندارد جز این‌که نقدینگی را وارد بازار مسکن کند. سعید آسویار اظهار کرد: طی روزهای اخیر با دو پدیده افزایش نرخ ارز و رشد اقتصادی ۷.۴ درصد مواجه بودیم. با این رشد اقتصادی، درآمدی در جامعه ایجاد می‌شود که بجز بخش مسکن هیچ‌جا امکان جذب آن را ندارد، زیرا بازدهی صنعت، گردشگری و کشاورزی پایین است. وی افزود: بعد از رشد اقتصادی ۷.۴ درصدی در نیمه نخست امسال، دولت ناچار است برای این‌که اقتصاد را تکان دهد مقداری نقدینگی را آزاد کند. این اقدام زمانی محقق می‌شود که پول‌های بخش مسکن و پیمانکاری این بخش آزاد شود. به همین دلیل پیش‌بینی می‌کنم دولت تا شب عید رونقی را در بخش مسکن ایجاد کند. این کارشناس مسکن در عین حال تصریح کرد: البته با تحریک بخش مسکن، ‌ بازار تحریک نمی‌شود؛ زیرا در حال حاضر هر شخصی را ببینید ترجیح می‌دهد ملک را بفروشد، پول آن را در بانک بگذارد و سودش را بگیرد. این فرمول تا الان جواب می‌داد ولی در بلندمدت دیگر پاسخگو نخواهد بود. یک سری تحرکات غلط و نیازهای جامعه دولت را مجبور می‌کند به بخش مسکن بپردازد؛ زیرا کالاهای صنعتی قابل صادرات نیست، کالاهای کشاورزی به طور صحیح فرآوری نمی‌شود، گردشگری پایین است و بالاجبار پول‌های نفتی وارد بخش مسکن خواهد شد. به گفته آسویار، به دلیل این‌که عرضه مسکن زیاد است احتمالا ارگان‌های دولتی، بانک‌ها و بخش‌های خصولتی تقاضا را تحریک خواهند کرد. در حال حاضر کلیه مطالبات ارگان‌های دولتی توسط املاک پرداخت می‌شود. کلیه زمین‌های تهران در حال تغییر کاربری است که به پول تبدیل شود. این تراکم‌فروشی تورم زاست. فقط جنس و شکل آن به صورت ملکی است. این باید جایی به بازار تزریق شود. بخش مسکن به نهایت ماندگاری خود رسیده است؛ زیرا بسیاری از واحدها چهار سال خالی مانده و بسیاری مجوزها دو سه بار تمدید شده است. پول بانک‌ها نیز در بخش ساختمان بلوکه شده است؛ چرا که به جای طلبشان ملک برداشته‌اند. یعنی قاعده پول خصوصا در شهرهای بزرگ، مسکن و تراکم شده است. برای برون‌رفت از این مساله دولت مجبور خواهد شد رونقی در بخش مسکن ایجاد کند. وی، بخش مسکن را فاقد پتانسیل افزایش قیمت دانست و گفت: مردم به تدریج متوجه می‌شوند که امنیت مالی سرمایه‌گذاری در ملک بسیار بیش از بانک است؛ زیرا در حال حاضر بانک‌ها بیش از ۲۰ درصد سود نمی‌دهند. پس مردم از سود بانکی چشم‌پوشی می‌کنند و به این واقع‌گرایی می‌رسند که به جای بانک، پولها را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند و حتی ممکن است بانک‌ها همانند سال‌های قبل راسا اقدام به خرید و فروش مسکن کنند. این کارشناس مسکن اظهار کرد: توصیه می‌شود مردم وارد بخش مسکن شوند تا سپرده بلندمدتی برای خود داشته باشند. چون مسکن از یک طرف می‌تواند در عرض ۵ تا ۱۰ سال سود ۱۸ درصد به آنها برساند و از طرف دیگر طی این مدت از محل اجاره منتفع خواهند شد. هم‌چنین خیالشان راحت است پول خود را به دست موسسات مالی غیرمجاز که هر از گاهی اخبار کلاهبرداری آنها شنیده می‌شود، نمی‌سپارند.
  • تاریخ انتشار : 01 دی 1395
    معادله «تامین پارکینگ» در ساخت‌وسازها، محله‌های کم‌درآمدنشین پایتخت را با کمبود ساختمان‌های پرواحد «کوچک متراژ» مواجه کرده و سازنده‌های این مناطق را به سمت احداث اجباری آپارتمان‌های بزرگ متراژ سوق داده است.  در مناطق بافت فرسوده، عرض باریک معابر و شکل املاک کلنگی، امکان «احداث یک پارکینگ به ازای هر واحد» را سلب کرده و باعث شده متوسط مساحت آپارتمان در پروانه‌های صادر شده، با جهش 24 درصدی طی 5 سال، به بالای 130 مترمربع برسد. این لوکس‌سازی اجباری در تضاد با الگوی تقاضای مصرفی، سه تهدید برای بازار مسکن دارد. تحقیقات میدانی و بررسی‌های آماری نشان می‌دهد، ساخت‌وسازهای بزرگ متراژ و لوکس در هسته فرسوده پایتخت پررونق شده است. در حالی که تا دو سال پیش حجم زیادی از ساخت‌وسازها در 11 منطقه بافت فرسوده شهر تهران به احداث آپارتمان‌های مسکونی کوچک متراژ کمتر از 100 مترمربع تعلق داشت هم اکنون سهم ساخت‌وسازهای بزرگ متراژ در مناطق فرسوده شهر تهران، ناموزون با نیاز مصرفی این محدوده شهر با جهش مواجه شده است. حرکت به سمت بزرگ‌سازی از یکسو از نقص فنی بسته تشویقی سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده حکایت دارد و از سوی دیگر سه خطر را متوجه بازار مسکن پایتخت می‌کند. بسته تشویقی نوسازی بافت فرسوده شهر تهران از سال گذشته با هدف نوسازی و رفع مشکل هسته پایتخت درخصوص پلاک‌های ریزدانه، معابر باریک و معضل کمبود پارکینگ، به ارائه تسهیلات تشویقی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی پرداخت اما در حال حاضر سازندگان در بافت فرسوده به دلیل جبر «تامین پارکینگ» که ناشی از ضوابط مدیریت شهری است مجبور شده‌اند به جای ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و مصرفی به احداث آپارتمان‌های لوکس (بزرگ متراژ) روی آورند. معادله این جبر تامین پارکینگ اگرچه در ظاهر ضابطه سختگیرانه محسوب می‌شود اما چون صورت مساله «نیاز هر واحد مسکونی به یک پارکینگ» به ویژه در بافت فرسوده قابل سانسور نیست و پاک کردن آن دو مشکل برای سرمایه‌گذاران و ساکنان بافت فرسوده ایجاد می‌کند، اما غفلت مدیران شهری از به‌کارگیری دو راهکار برای حل این معادله، اکنون به انحراف شدید متراژ در بازار ساخت‌و‌فروش مسکن مختص بافت فرسوده شهر تهران منجر شده است. طوری که شاخص متوسط مساحت آپارتمان‌های جدید حاصل از ساخت‌و‌ساز در آمارهای رسمی مرکز آمار ایران موضوع انحراف متراژ در هسته فرسوده پایتخت از کوچک‌سازی به لوکس‌سازی را تایید می‌کند. این آمار نشان می‌دهد که متوسط مساحت آپارتمان‌های جدید حاصل از ساخت‌و‌ساز (میانگین متراژ هر واحد مسکونی) در پنج سال اخیر 24 درصد افزایش پیدا کرده و از 105 مترمربع در سال 90 به 130 مترمربع در سال 95 رسیده است. این آمار رسمی وضعیت را تا پایان بهار سال جاری نشان می‌دهد اما تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از برخی مناطق بافت فرسوده تهران که بیشترین ساخت‌وساز جدید در آنها جریان دارد حاکی از آن است که میانگین متراژ در حال حاضر نسبت به ماه‌های ابتدایی سال دست‌کم 10 متر افزایش پیدا کرده است. به این معنی که آپارتمان‌های جدید در برخی مناطق بافت فرسوده شهر تهران همچون منطقه 15 آپارتمان‌هایی هستند که حدود 140 تا 150 مترمربع مساحت دارند با این حال متوسط مساحت آپارتمان‌های جدید حاصل از ساخت‌وساز در حال حاضر نسبت به سال 92 یعنی پیش از اجرای بسته تشویقی نوسازی در بافت فرسوده که از سوی مدیریت شهری تهران طراحی و به کارگرفته شده است، 21 درصد انحراف متراژ را نشان می‌دهد؛ یعنی متوسط مساحت در بافت فرسوده هر واحد 107 مترمربع در بهار سال جاری به 130 متر در حال حاضر رسیده است. اگرچه گرایش اجباری سازنده‌ها به بزرگ‌سازی در کل پایتخت به‌صورت محسوس قابل ردیابی است، اما مناطق بافت فرسوده که مختص خانوارهای کم‌درآمد و قشر ضعیف جامعه محسوب می‌شود تبعات ساخت‌وسازهای مغایر الگوی مصرف و تقاضای موثر مصرفی به مراتب بیش از تبعات این رفتار ساختمانی در سایر مناطق شهری است. آمارهای رسمی نشان می‌دهد: متوسط مساحت واحدهای مسکونی در ساخت‌وسازهای جدید شهر تهران در 10 سال اخیر افزایش پیدا کرده است. براساس این آمار متوسط مساحت آپارتمان‌های مسکونی در سال 85 در شهر تهران معادل 140 مترمربع بوده است که پس از 10 سال در سال 95 به 240 مترمربع رسیده است که به گفته کارشناسان مسکن متراژ کنونی فوق‌العاده بزرگ و ناموزون با نیاز غالب خریداران مسکن است. آمار معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد در حال حاضر 72 درصد از حجم خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران به واحدهای زیر 90 متر اختصاص دارد که این سطح در مناطق جنوبی پایتخت (آغشته به بافت فرسوده شامل مناطق 7 تا 12 و مناطق 14 تا 18) به مراتب بیشتر از 70 درصد است. بنابراین تمرکز متقاضیان در خرید آپارتمان‌های زیر 100 متر و فعالیت اجباری سازندگان در ساخت آپارتمان‌های بالای 150 متر تا 200 مترمربع نشان از حرکت خلاف جهت دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران دارد.چراکه جبر ضوابط شهرداری به شکل تامین پارکینگ در ساخت‌وسازهای جدید آن هم در قالب هر واحد مسکونی الزاما یک پارکینگ باعث می‌شود در بافت فرسوده با توجه به مساحت کوچک قطعات، نقشه خاص زمین‌ها در بافت فرسوده و همچنین عرض باریک معابر عملا سازنده‌ها امکان تامین پارکینگ برای ساخت‌و‌سازهای پر واحد را نداشته باشند و بنابراین سازنده‌ها در بافت فرسوده چاره‌ای جز ساخت واحدهای مسکونی متراژ بزرگ به جای ساخت دو یا سه واحد مسکونی متراژ کوچک در هر طبقه را نداشته باشند. با این حال سازنده‌ها معتقدند اجبار به بزرگ‌سازی 10 تا 15 درصد هزینه ساخت را در مقایسه با ساخت پروژه‌های پر واحد کاهش می‌دهد اما نفع این شکل ساخت‌وساز را به مراتب کمتر از احداث واحدهای کوچک متراژ به‌عنوان شکل بهینه ساخت‌وساز می‌دانند، چراکه واحدهای کوچک از یکسو در مدت زمان کمتری فروش می‌روند و از سوی دیگر با کوتاه‌شدن پروسه ساخت‌وفروش سود سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهند. کارشناسان شهری معتقدند اگرچه معادله جبری تامین پارکینگ قابل پاک شدن و حذف صورت مساله کمبود پارکینگ نیست اما می‌توانست دو سال پیش در جریان تدوین بسته تشویقی نوسازی بافت فرسوده شهر تهران مورد توجه قرار گیرد و برای حل این معادله راهکاری تدوین شود.در این بسته با حمایت شهرداری تهران یک تا دو طبقه تراکم تشویقی (طبقات اضافه‌تر از ضوابط طرح تفصیلی) برای ساخت‌وسازهای تجمیعی (تجمیع پلاک‌های ریزدانه) در بافت فرسوده در نظر گرفته شده است اما آن‌طور که سازنده‌ها می‌گویند اجازه افزایش طبقه بدون فراهم بودن ابزار افزایش واحدهای مسکونی در پروژه نفع آنچنانی برای سرمایه‌گذاران به همراه ندارد. در این میان کارشناسان شهری می‌گویند نقص موجود در این بسته تشویقی از بابت معادله تامین پارکینگ می‌تواند به دو شکل برطرف شود.شکل اول برای رفع این معضل این است که مدیریت شهری تهران با لحاظ اهمیت اجتماعی و امنیتی موضوع نوسازی بافت فرسوده باید برای حل معضل پارکینگ به نفع مهار انحراف متراژ و هدایت ساخت‌وسازها به سمت کوچک‌سازی برای تامین نیاز مصرفی به‌صورت مستقیم مداخله انجام دهد. به این معنی که نسبت به سرمایه‌گذاری در محله‌های بافت فرسوده برای مجتمع‌های پارکینگ و فروش واحدهای پارکینگ به سازنده‌ها اقدام کند. در عین حال شکل دوم رفع این مشکل هم این است که شهرداری با مداخله غیرمستقیم به موضوع مشوق‌های موثر و جذاب برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای احداث مجتمع‌های پارکینگ وارد شود. سه تهدید بالقوه انحراف بسته تشویقی با این حال وضع موجود ساخت‌وسازهای مسکونی در محدوده بازار مسکن کم‌درآمدها در پایتخت که به شکل تشدید انحراف متراژ در جریان است در صورتی که مورد توجه مدیران شهری قرار نگیرد سه پیامد منفی می‌تواند به همراه داشته باشد.اولین تهدید ناشی از انحراف متراژ سرایت رسوب آپارتمان‌های لوکس از مناطق شمال شهر به مناطق مصرفی و جنوبی شهر است. در واقع مشکلی که در دو سال گذشته به شکل واحدهای مسکونی بزرگ متراژ بدون مشتری دامن‌گیر بساز‌وبفروش‌ها شده است به زودی به بازار مسکن مناطق جنوبی پایتخت سرایت می‌کند. تهدید دوم که ناشی از تهدید اول است احتمال خروج سرمایه‌گذاران ساختمانی از بافت فرسوده تحت تاثیر سختی فروش بزرگ متراژها می‌تواند باشد. در حال حاضر اگرچه تقاضای خرید واحدهای بزرگ متراژ در بافت فرسوده تحت تاثیر وام‌های سه رقمی خرید مسکن، عملیات فروش و پیش‌فروش واحدهای بزرگ را برای سازنده‌ها تسهیل کرده اما این روند زودگذر و ناپایدار خواهد بود. چراکه به تناسب نوسان قیمت مسکن در سال‌های آتی و عقب ماندن قدرت خرید تسهیلات بانکی امکان خرید این واحدها از متقاضیان گرفته خواهد شد و تقاضای واقعی در بافت فرسوده (خانوارهای کم‌درآمد) به‌عنوان متقاضیان پایدار در این بخش از بازار مسکن در آینده نزدیک دچار ضعف در خرید خواهد شد. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد، سقف وام خرید مسکن با تاخیر حداقل یک تا دو سال افزایش پیدا کرده است حتی در برخی دوره‌ها (دولت قبل) ممنوعیت افزایش سقف وام خرید مسکن باعث شد سقف وام 10 ساله بدون تغییر باقی بماند در حالی که قیمت مسکن در همین دوره زمانی تا 6 برابر افزایش پیدا کرد. تهدید سوم انحراف در نحوه استفاده از وام صندوق یکم خواهد بود. این تسهیلات که مختص خانه‌اولی‌ها تعریف شده است در بافت فرسوده شهر تهران تا سقف 160 میلیون تومان بدون لحاظ شرط خانه اولی(بدون رعایت شرط سابقه مالکیت) پرداخت می‌شود. با توجه به میانگین قیمت مسکن در 11 منطقه بافت فرسوده (مترمربعی 3 میلیون تومان) مشخص می‌شود این وام هم‌اکنون 41 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی 130 متری را تامین می‌کند که این میزان قدرت خرید می‌تواند به نفع تقاضای سرمایه‌ای تمام شود و مانع از بهره‌برداری از تسهیلات در نظر گرفته شده از سوی خانه اولی‌ها شود. به‌طور طبیعی این اتفاق تحقق هدف سیاست‌گذار مبنی بر پرداخت وام 8 درصدی خرید خانه به زوج‌های کم‌درآمد را برای خانه‌دار شدن در بافت فرسوده با اختلال همراه می‌کند. با این حال کارشناسان شهری می‌گویند اگر ساخت‌وسازهای بزرگ متراژ در حجم کم در بافت فرسوده شهر تهران اجرا شود می‌تواند منشأ تحولی در این محدوده پایتخت به حساب آید چراکه احداث حجم محدودی واحد مسکونی بزرگ متراژ نوساز در نیمه جنوبی شهر تهران مشروط به تامین سرانه‌های خدماتی در بافت فرسوده و همچنین رفع نارسایی‌های شهری ناشی از کمبود مراکز تفریحی-رفاهی در بافت فرسوده می‌تواند خانوارهای میان درآمد ساکن در واحدهای مسکونی کوچک متراژ در مناطق میانی شهر را به سمت نیمه جنوبی شهر هدایت کند. اما در حال حاضر با توجه به تمرکز مراکز رفاهی در چند منطقه شمالی و دوقطبی بودن سرانه‌های خدماتی بین شمال و جنوب شهر جذابیتی برای مهاجرت ساکنان مناطق میانی و شمال‌نشین پایتخت به هسته فرسوده پایتخت ندارد. اما در صورتی که از یکسو انحراف الزام تامین پارکینگ در مناطق بافت فرسوده از سوی مدیریت شهری رفع شود و از سوی دیگر احداث واحدهای بزرگ متراژ در حدی قابل قبول با تامین سرانه‌های خدماتی مناسب در 11 منطقه بافت فرسوده همراه شود می‌توان امیدوار بود بهسازی و نوسازی در محدود بافت فرسوده شهر تهران با اهداف پیش‌بینی‌شده در بسته تشویقی همراه خواهد شد. در غیر این صورت با وجود مشاهده روند افزایش تیراژ ساخت‌وساز در هسته فرسوده پایتخت، نقص بسته تراکم تشویقی سبب می‌شود واحدهای مسکونی نوساز احداث شده نتوانند خود را با الگوی مصرفی هماهنگ کنند. تسهیلات نوسازی پرداخت می‌شود در حالی که برخی خبرها حکایت از پرداخت نشدن تسهیلات نوسازی بافت فرسوده از سوی بانک عامل بخش مسکن می‌دهد روز گذشته پیگیری‌های «دنیای اقتصاد» از روند پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده پایتخت نشان می‌دهد تاکنون حدود 6 هزار فقره تسهیلات نوسازی از سوی بانک عامل بخش مسکن پرداخت شده و 17 هزار پرونده تقاضا نیز در حال ثبت پرونده برای دریافت تسهیلات هستند. مدیران بانک عامل بخش مسکن معتقدند اگرچه تاکنون یارانه سود تسهیلات پرداخت نشده است، اما این موضوع مانع از پرداخت تسهیلات نیست و پرداخت یارانه تسهیلات در زمان بازپرداخت اقساط یعنی پس از دو سال مهم است.
  • تاریخ انتشار : 01 دی 1395
    تعداد حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن از ابتدای فعالیت تاکنون به بیش از 120هزار فقره رسیده‎است. بنا بر آمار ارائه شده توسط بانک مسکن، مجموع حساب‌های افتتاح شده در صندوق پس انداز مسکن یکم تا 25آذر به 120 هزار و 836 فقره با ارزش 25 هزار و 889 میلیارد ریال رسیده است. بعد از کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم از 11 درصد به 9.5 درصد برای مناطق شهری و 8 درصد برای بافت فرسوده در شهریورماه، تقاضا برای افتتاح حساب در این صندوق افزایش یافته است. تا پیش از تک نرخی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم، تعداد ماهیانه حساب‌های افتتاحی در صندوق تک رقمی بود اما با کاهش نرخ سود تسهیلات این صندوق به 9.5 درصد برای مناطق شهری و 8 درصد برای مناطق بافت فرسوده، تعداد ماهیانه حساب‌های افتتاحی این صندوق دو رقمی شد. بانک مسکن از ابتدای تاسیس صندوق پس انداز مسکن یکم این بود که سالانه 84 هزار فقره تسهیلات از محل صندوق پرداخت شود که برای پاسخ به این تقاضا سالانه باید 100 هزار فقره افتتاح حساب شود که روند فعلی از تحقق این هدف تا پایان امسال حکایت دارد. صندوق پس انداز مسکن یکم با هدف تقویت رژیم پس‌انداز خانوار راه اندازی شد و امکان دریافت تسهیلات هم به صورت فردی و هم به صورت زوجین برای متقاضیان وجود دارد. میزان تسهیلات حساب صندوق‌ پس‌انداز یکم برای متقاضیان تهرانی 80 میلیون تومان، متقاضیان مراکز استان‌ها و شهرهای بالای دویست هزار نفر جمعیت 60 میلیون تومان و متقاضیان سایر مناطق شهری نیز 40 میلیون تومان است که این میزان برای زوجین دو برابر است.
  • تاریخ انتشار : 01 دی 1395
    درپی سفرمعاون وزیرراه و شهرسازی به استان یزد ساخت مسکن دربافت ناکارآمد شهری توسط موسسه خیرین مسکن‌ساز در دستور کار قرارگرفت. با توجه به ظرفیت‌ها وپتانسیل‌های موجود در استان یزد  و همچنین وجود انگیزه‌های بومی ساکنین و شهروندان یزدی جهت بازگشت به محدوده‌های قدیمی شهرها وبافت ارزشمند تاریخی شهرهای استان، تفاهم‌نامه‌ای به طرفیت انجمن خیرین مسکن ساز، شهرداری و میراث فرهنگی  با وزارت راه وشهرسازی منعقد شد. دراین تفاهم‌نامه ساخت مسکن خیرین در بافت فرسوده شهر یزد انتخاب شد که شرکت مادر تخصصی عمران وبهسازی شهری به نمایندگی از وزارت راه وشهرسازی متعهد شده نسبت به تامین زمین مناسب با رعایت الگوی تاریخی اقدام نماید. از سویی دیگر انجمن خیرین مسکن‌ساز نیز نسبت به ساخت مسکن مناسب جهت اقشار آسیب پذیر پیگیری نماید. همچنین محمد سعید ایزدی معاون وزیر راه و شهر سازی و مدیر عامل شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در سفر یک روزه به شهر یزد از پروژه ساختمان خانه بهداشت در محله  اسکان درحاشیه نشینی  شهر یزد بازدید کردند. هوشنگ عشایری و مجید روستا از  اعضای هیات‌مدیره ، نریمان مصطفائی مدیر کل دفتر ستاد ملی باز آفرینی شهری پایدار، فرهاد قلی زاده رئیس گروه پدافند غیر عامل و مدیریت بحران شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، محمد رضا نقصان محمدی  مدیر کل راه و شهر سازی استان یزد  و رضا خسرو آبادی رئیس اداره عمران و بهسازی شهری استان یزد  ایزدی را در  این بازدید  همراهی میکنند.
  • تاریخ انتشار : 01 دی 1395
    مشکلات شهر تهران از حدود تحمل شهروندان و حتی تحمل خودِ شهر فراتر رفته است. برخی، ریشه آن را در طرح‌هایی که برای سامان‌بخشی شهر تدارک دیده شده (طرح‌های جامع و تفصیلی) می‌دانند و بخشی دیگر، آن را نتیجه بی‌کفایتیِ شهرداری و شورای شهر؛ و نهایتاً گروه سومی که بر غلبه سوداگری بر حوزه ساخت‌و ساز که خود ریشه در اقتصاد ضعیف صنعتی و کشاورزی در کشور دارد. مشکلات شهر تهران از حدود تحمل شهروندان و حتی تحمل خودِ شهر فراتر رفته است. برخی، ریشه آن را در طرح‌هایی که برای سامان‌بخشی شهر تدارک دیده شده (طرح‌های جامع و تفصیلی) می‌دانند و بخشی دیگر، آن را نتیجه بی‌کفایتیِ شهرداری و شورای شهر؛ و نهایتاً گروه سومی که بر غلبه سوداگری بر حوزه ساخت‌و ساز که خود ریشه در اقتصاد ضعیف صنعتی و کشاورزی در کشور دارد. در این مصاحبه، محمدرضا حائری که خود در تدوین آخرین طرح جامع تهران شرکت داشته است، تلاش می‌کند پس از تفکیک سهم هر یک از این عوامل، راهکاری برای این وضعیت نابسامان ارائه دهد. راهکاری که او دسترسی به آن را به‌واسطه متخصصانِ شهری –اعم از معمار و شهرساز و اقتصاددان و جمعیت‌شناس و غیره- می‌داند. متخصصانی که به باورِ محمدرضا حائری، چشم‌پوشی شهرداری و شورای شهر بر وجود و دانش آن‌ها، نباید مانع از آن شود که آن‌ها خود رأساً وارد کار شده و نهادهای مسئول شهری را در مقابل مسئولیت‌ها و وظائفشان در یافتن راه حلی برای مشکلات متعدد شهری قرار دهند.  ارزیابی شما به عنوان یک معمار وشهرساز از اصول و احکام طرح جامع شهر تهران به عنوان قانونِ پایه‌ی هدایت شهرسازی در شهر تهران، چیست؟ پیش از پاسخ به این پرسش مایلم توضیح تاریخی کوتاهی در مورد آغاز مداخلة دولت در سروسامان دادن به شهر بدهم. امری که از دهه‌ی چهل شمسی با شکل‌گیری وزارت آبادانی و مسکن آغاز می‌شود. پیش از این، دولت خود چندان نقشی در مداخله و مدیریت شهرها ایفا نمی‌کرد. این کارِ شهرداری بود و دولت هم تقریباً آن را به‌عنوان یک نهاد عمومی به رسمیت می‌شناخت. مداخلة دولت در امور شهر با تشکیل وزارت آبادانی و مسکن در دهة ۱۳۴۰ آغاز شد، اما روشن نبود که منظور از آبادانی چیست و یک دهه بعد نام این وزارتخانه به وزارت مسکن و شهرسازی تغییر یافت. آبادانی رفت و جایش را به یک واژة نسبتاً دقیق‌تری به اسم شهرسازی داد. در قانونِ تأسیس این وزارتخانه است که برای اول بار صراحتاً از طرح جامع و تفضیلی با دقت و جزئیات بیشتری صحبت می‌شود. طرح جامع یک طرح کلان و راهبردی است،که از جنبه‌های مختلف اجتماعی، جمعیتی، اقتصادی، اشتغالی و ساختی و ساختمانی پیکربندی و جهات توسعه شهر را در نظر دارد. طرح جامع قرار است تکلیف مردم را با زمین و توسعه شهری روشن کند. پیش از این هم در ایران طرح‌های دیگری تهیه می‌شد که معروف بودند به طرح‌های هادی، که بیشتر روی جنبه‌های زمین و ساختمان و دسترسی‌ها و جهات توسعه شهر طرح‌ریزی می‌کردند، اما از زمانی که طرح جامع به میان آمد مسائلی هم که مستقیماً با درامد و اشتغال و تحصیلات و بهداشت شهروندان مرتبط بودند به موارد طرح‌های هادی اضافه شد. مسائلی که آشکارا بحث مدیریت شهری را در الویت قرار می‌داد. وزارت کشور مسئول تهیه طرح‌های هادی بود. دفتر فنی‌ای در این وزارتخانه مسئول طرح هادی بود. همین امروز هم اگر به همدان بروید، میدان اصلی شهر که میدانی است شبیه به میدان حسن‌آباد تهران سرِ جایش است و یاد و خاطرة اولین طرح‌های هادی‌ای است که در سال‌های۱۳۰۶-۱۳۰۷ برای این شهر تهیه شد. پیش از تأسیسِ وزارت مسکن و شهرسازی که متولی تهیة طرح جامعی شد که شهرداری باید آن را اجرا می‌کرد، رابط دولت و شهرداری وزارت کشور بود. حالا وزارتخانة جدیدی آمده که رابطه‌اش با شهرداری تعریف نشده بود اما مسئولیت تهیه طرح و برنامه توسعه شهر را بر عهده داشت. در همان دهة ۵۰ نهاد دیگری هم وارد کار شد: شورای عالی معماری و شهرسازی که در قانون تأسیسش آمده که عالی‌ترین نهاد تصمیم‌گیرنده در مورد شهر است؛ بعد از هیئت دولت قرار دارد و مصوباتش که به آن لایحه می‌گویند مثل مصوبات هیئت دولت جنبه قانونی و اجرایی دارد. یکی از مشکلات از همان ابتدای کار ناروشن بودن روابط این نهادها بود. با وقوع انقلاب، مشکل دیگری هم پیش آمد و آن بازبینی نشدنِ به‌موقع طرح جامع پس از مدت زمانِ دهسالة تعیین شده بود. طرح جامع در سال ۱۳۴۹ تهیه شد و باید در سال ۵۹ بازبینی می‌شد. اما در سال ۵۹ اولویت‌های کشور امکانی برای اینکار نمی‌گذاشت. بازبینی به سال ۶۹ موکول شد. در این ده سال با رشد شتابان شهرنشینی و شهری روبرو هستیم، به جرأت می‌توان گفت که هیچ ضابطه‌ای هم برای رشد شهر لازم الاجرا نبود. بنا به علتی که بر من نامعلوم است، نامِ "طرح جامع تهران" را می‌گذارند "طرح ساماندهی شهر تهران" و گفته می‌شود که در نتیجه، این موضوع گیر قانونی پیدا می‌کند و غلامحسین کرباسچی می‌گوید که آن را قبول ندارد و به مصوبات طرح جامع سال ۱۳۴۹ که به واقع تنها طرح قانونی مصوب بود پای بند می‌ماند. البته این را هم بگویم که این امتناع از پذیرش طرح ساماندهی دلیلی دیگرهم داشت و آن اینکه برای تهیة آن با شهرداری مشورت نشده بود. از طرف دیگر درست است که متخصصین زحمت می‌کشند، پژوهش می‌کنند، فرمول در می‌آورند و قوانین مختلفی را مورد بررسی قرار می‌دهند و دستورالعمل‌های زیادی تهیه می‌کنند، اما وقتی که آن طرح می‌خواهد اجرا شود به این دلیل که اقتداری در پشت آن نیست، طرح ضمانت اجرایی ندارد. پس مشکل عمده در طرح جامع، عدم هماهنگی میان نهادهای دولتیِ متولی شهر و شهرداری است؟ محمدرضا حائری: فقط این نیست. ببینید طرح جامع باید توسط تمامی نهادهای دولتی هم به رسمیت شناخته شود. می‌گوییم طرحِ "جامع"، پس برای وزارت آموزش‌وپرورش برای وزارت بهداشت و برای ارتش هم برنامه و طرح ارائه کرده است. بدون هماهنگی و بدون اینکه توسط دیگر نهادها به‌رسمیت شناخته شود پایه‌اش لق است. آن قدرت فائقه‌ای‌که در پس این طرح می‌بایست قرار می‌گرفت، به جای خودش نبود. درست که طرح قانونی و مصوب بود و اکثر وزرا در شورایعالی شهرسازی باید در موردش نظر می‌دادند، اما اینکه درست درک کرده باشند که حالا طرحی قانونی برای شهر آمده که همه باید به آن گردن بگذارند امری بدیهی نیست. نتیجه اینکه همانطور که در بررسی‌های انجام گرفته در دهه‌های گذشته تحت عنوان میزان تحقق‌پذیری طرح‌های جامع می‌توان دید، میزان تحقق طرح‌های جامع در ایران زیر بیست‌وپنج درصد است و در مواردی دیگر به اندازه هفت یا هشت درصد. یعنی در هیچ حوزه‌ای طرح‌ها و پیشنهادات طرح جامع به حدّ نصاب نرسید؟ در چند نسلی که از طرح‌های جامع گذشته این طرح‌ها فقط در سه پیش‌بینی کاربری‌ها به حد نصاب نزدیک شده‌اند. یکی کاربری مسکونی که گاه از صد درصد هم بیشتر شده است. بعد شبکة معابر و سوم کاربری‌های تجاری. باقی عملکردها زیر پیش بینی محقق شده‌اند و برخی دیگر مثل کاربری‌های آموزشی، ورزشی، فرهنگی و تفریحی زیر سی درصد و بیست درصد تحقق یافتند و زیرساخت‌های شهری هم به همین صورت.  یعنی هیچ متخصصی نبود که از همان آغاز به این مسائل اشاره کند؟ بحث‌ها بیشتر کلی بود. مثلاً اینکه طرح جامع برای کشوری خوب است که از تکنوکراسی و بوروکراسی قوی مثل آنچه در غرب وجود دارد برخوردار باشد. بعد طرح جامع را به دلیل وارداتی بودن نقد می‌کردند. برخی دیگر ناتوانی دولت را در تحقق برنامه و طرح‌ها نقد می‌کردند. کمتر کسی وارد جزئیاتِ اجرایی می‌شد. می‌خواهم به یکی از این جزئیات اشاره کنم. ساز و کار طرح جامع اول تهران که در ابتدای بحث به آن اشاره کردم عبارت بود ازتخصیص کاربری زمین (عملکردها) به قطعات تفکیک شده زمین (پارسل)، مثلاً طرح جامع می‌گفته که این قطعه از زمین در فلان منطقه از شهر باید مدرسه بشود و به محض تصویب این طرح، مالکِ آن قطعه زمین دیگر حق نداشت زمینش را به چیزی جز کاربری آموزشی اختصاص دهد و به اصطلاح زمین وی قفل می‌شد. خوب حالا وزارت آموزش‌وپرورشی که پول بخاری برای کلاس مدارس را نداشته است چطور می‌توانسته بیاید و این زمین را بخرد؟ نتیجه آنکه نه مالک می‌توانست آن زمین را بفروشد و نه وزارت آموزش‌وپرورش می‌توانست آن را بخرد و زمین سال‌ها رهاشده باقی می‌ماند. و همین موضوع در مورد بسیاری دیگر از کاربری‌ها هم صادق بود. پس هم ایرادات کلی ناظر بر ضعف قدرتی که از طرح جامع دفاع کند وجود داشت و هم ایرادات جزیی. در نتیجه نوعی روزمرگی بر شهرداری غالب شد که البته با پول نفت تا حد زیادی از چشم‌ها پنهان ماند. و این‌ها هیچکدام گوش شنوا پیدا نکرد و در طرح‌های بعدی مورد توجه قرار نگرفت؟ طرح جامع شهری که اکنون ما با آن سر و کار داریم، نسل جدید و در واقع نسل سوم طرح جامع شهر تهران است. در دهه هشتاد قرار بر تهیه طرح جامعی جدیدی برای شهر تهران شد و در سال‌های هشتادوچهار و هشتادوپنج قرارداد تهیة آن بسته و در سال ۸۶ برای تصویب به دولت ارسال شد. این طرح، طرح مترقی‌تری بود نسبت به گذشته. حداقل سه دلیل قانع‌کننده برای این حرفم دارم. اولاً در این طرح، اکثر قریب به اتفاق مهندسین مشاور شهرساز را درگیر مطالعه و طراحی کردند و تا حدی یک مشارکت تخصصی در تهیه آن صورت پذیرفت. تهران در آن زمان بیست منطقه داشت و دو منطقه نیز به آن اضافه شد. هر مشاور مسئول طراحی یک منطقه شد و به این ترتیب بیست‌ودو مشاور درگیر طرح جامع شدند. و مشاور مادر ترکیبی بود از چند مشاور. این‌ها هماهنگی، تهیه و هدایت طرح را بر عهده داشتند. دوم اینکه در طرح فعلی، دیدگاه طرح را از دیدگاه تخصیص کاربری به یک پارسل به دیدگاه پهنه‌بندی (زونینگ) تغییر دادند. یعنی اینکه دیگر نمی‌آمدیم بر اساس یک قطعه زمین برای یک محدوده سیاست‌گذاری کنیم، بلکه این بار بر اساس گرایش‌های تاریخی تحقق یافته در پهنه این کار انجام می‌شد و در نتیجه امکان تحقق کاربری‌ها پویاتر صورت می‌گرفت. سوم، در این طرح سعی شد که طرح جامع و طرح تفضیلی همزمان جلو برده شوند. چرا که به‌طور متوسط قبلاً چهار سال طول می‌کشید تا تصویب طرح جامع انجام گیرد، و چهار سال هم‌زمان تصویب طرح تفصیلی به درازا می‌کشید و دوره عمر طرح هم ده‌ساله بود که با احتساب تلف شدن هشت سال ،به محض ابلاغ طرح شهر به شهردار، شهر دگرگون شده بود. حالا این زمان کوتاه می‌شد و طرح اجرائی زودتر تهیه می‌شد. به طور مشخص منظورتان از در نظر گرفتن گرایش‌های تاریخی چیست؟  از منظر تاریخ بلند مدتِ این سرزمین، یعنی تاریخ تمدنی‌اش می‌توان دید که وضعیت تمدنی ما با دو رشته‌کوه البرز و زاگرس عجین است و این دو رشته کوه، پایه‌های تمدنی ما را شکل دادند و ما همواره در رانِ کوه‌ها سکونتگاه‌هایمان را ساخته‌ایم و باعث خلق تمدن شده‌ایم. در مورد تهران نیز همینگونه بوده است. ری و تجریش که تمدن‌های چند هزار ساله دارند شواهدی هستند بر این مدعا. در مورد طرح جامع نیز ما سعی کردیم همین نگاه را حفظ کنیم. ما به این نتیجه رسیدیم که احیای رود- دره‌های تهران خیلی مهم است و این هفت رود دره اشغال شدة شهر تهران، یعنی از دارآباد تا کن باید احیا شود و در واقع طبیعت تهران و ساختار طبیعی و ساختار اجتماعیِ رشدش، نه شرقی- غربی بلکه شمالی – جنوبی بوده است. این در اولین طرح جامع تهران رعایت نشد و در واقع اولین طرح جامع تهران در بی‌توجهی به ساختار تاریخی، فرهنگی و جغرافیایی این شهر تدوین شد که گسترش آن را در شرق و غرب پیش‌بینی می‌کرد. تا سال ۱۳۳۸ رشد تهران در جهت شمالی و جنوبی بوده است که اسناد و نقشه‌های آن موجودند. طرح جامع اول این طبیعت و ساختار طبیعی تهران را متوجه نشد و به صورت توسعه شرقی – غربی در نظر گرفته شد و به‌گونه‌ای شهر را شرقی-غربی کش دادند که ماندن ساختار تاریخی تهران در وسط این کشیدگی شرقی-غربی باعث ضعف شهر تاریخی شد، زیرا جاده‌های آسفالته شرقی – غربی تهران، باعث قطع رابطه شمال و جنوب شهر شد. اما همین جاده‌های تازه باعث می‌شد که قبل رسیدن آب و برق و زیرساخت شهری، ساخت‌وساز در آن پیرامون آن‌ها شروع شود. جاده و آسفالت، طلایه‌داران شهرسازی معاصر هستند و به دلیل نبود کنترل روی آن‌ها به محض جاده کشی شاهد اسکان در نواحی اطراف آن‌ها هستیم. و طرح جامع دوم؟ محمدرضا حائری: طرح جامع دوم تلاش کرد تهران را همچون پنج شهر ببیند: شامل تهران‌های شمالی، جنوبی، مرکزی، شرقی و شهر غربی. ایده طرح ساماندهی یا طرح جامع دوم جمع و جور کردن رهاشدگی ناشی از شرقی و غربی شدن تهران بود و این کار زمان زیادی را طلب می‌کرد. یعنی تا زمانِ رسیدن به طرح جامع سوم، اهدافِ طرح جامع دوم محقق نشده بود؟ خیر محقق نشد و این یکی از مشکلات بود و مشکل دیگر هنگامِ تدوین طرح جامع سوم آن بود که پدیدة کوه‌خواری و تصرف حریم رودخانه‌ها و رود دره‌ها که قرار بود بر پایة آن طرح جامع سوم را شکل دهیم ابعاد گسترده‌ای یافته بود. ما حتی شاهد پدیدة گورستان‌خواری هم در شهر تهران بوده‌ایم. وفقِ مطالعاتی که در دهه هشتاد داشته‌ایم از دویست گورستان موجود در تهران هشتاد گورستان باقی‌مانده بود که اکنون به تعداد کمتری رسیده است و ما شاهد آن هستیم که هر روز حریم‌ها، کوهپایه‌ها، رود دره‌ها، اراضی سبز و کشاورزی وگورستان‌ها را تبدیل به ساختمان‌های بلندمرتبه می‌کنند. همانطور که گفتم طرح جامع سوم شهر تهران سعی در احیای هفت رود-دره تهران داشت که برای تهران بسیار مهم و حیاتی‌اند و سبزینگی و آب‌وهوای مناسب را برای تهران تأمین می‌کردند. اما زمین‌خواری و حریم خواری را شاهد بودیم که باعث تصرف تمامی این حریم رودخانه‌ها و رود-دره ها و نرسیدن آب‌وهوای مطبوع دامنه‌های البرز به پهنه شهر تهران می‌شد. هدف دیگر طرح جامع سوم همان تقویت شبکه معابر سواره شرقی-غربی تهران بود که بر اساس آن انواع جاده‌ها و تقاطع‌های جدید برای شهر تهران ایجاد شده بود. به هر تقدیر طرح سوم شهر تهران بسته شد و به شورای عالی شهرسازی و معماری رفت. بنده هم به عنوان همکار مدیر پروژه در این جلسات شرکت می‌کردم. ناگهان روزی در جلسه‌ای آقای احمدی‌نژاد آمدند و به‌صورت دستوری و برخلاف تمام مطالعات کارشناسی صورت گرفته گفتند که بیست درصد به جمعیت شهر تهران اضافه کنید. من استعفا دادم و از آن کمیته خارج شدم، زیرا دیگر زور ما نمی‌رسید و کسی حرفمان را گوش نمی‌داد. نه سقف جمعیتی که دیده شده بود را کسی قبول داشت و مداخلات در محتوای طرح هم شروع شد. اکنون تهران بر اساس کدام طرح جامع پیش می‌رود؟ مجری، یعنی همان شهرداری، مدعی است که طرح جامع جدید تهران را ملاک عمل قرار داده است، اما طرح جامعی که ما می‌شناختیم و در فرآیند تهیه آن بودیم، این چیزی نیست که اجرا شد. برای من کاملاً این ابهام موجود است که این طرح تفضیلی مناطق شهری تهران که باید بر اساس طرح جامع باشد چه ارتباطی با آن طرح دارد. آن طرح آرمان‌ها و میثاق‌های دیگری داشت، ولی این طرحی که الآن ملاک عمل است ، باعث شده تهران به این ناموزونی دربیاید و این میزان از تراکم فروشی روی دهد. هرگز این‌ها در آن طرح نبود. چه عواملی مسبب وضعیت نابسامان ساخت‌وساز در شهر تهران هستند؟ صریحاً بگویم امروز ما در وضعیت بی‌قانونی به سر می‌بریم. طرح جامع ایراد دارد اما اگر اجرا نشود، نه پایه‌ای می‌ماند و نه اساسی. مجری یعنی شهرداری از طریق کمسیون‌های جریمه و خلاف دائماً در طرح جامع مداخله می‌کند و طرح جامع و شهر را به صورتی آبله رو و غیر قابل زیست تبدیل کرده است. مداخله از چه طریقی؟ مداخلة شهرداری از طریق کمیسیون ماده پنج است که مدام در کاربری‌ها دست می‌بَرَد. کمیسیون ماده پنج که ذیل بند پنجم قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران شکل گرفته قرار است و قرار بود که هرازگاهی مغایرت‌های کوچک طرح تفضیلی را به نحوی هماهنگ حل و فصل کند و اگر مغایرت اساسی بود به صحن شورایعالی باز گرداند! اکنون اساسی و غیر اساسی مرزشان معلوم نیست تعداد مغایرت‌ها هم حد و مرز ندارند. روزانه تعداد زیادی مغایرت با طرح تفصیلی حل و فصل می‌شوند و درواقع خلاف‌ها رسمیت می‌یابند. شهرداری نیز این را ترجیح می‌دهد زیرا می‌تواند از خلاف جریمه بگیرد و برایش محل درآمدی باشد و بعد کمسیون‌های ماده‌های ۱۰۰ و ماده ۹۹، که شرح وظایف‌شان قلع و قمع کردنِ خلاف‌های ساخته شده در داخل محدوده قانونی و حریم شهر است. و در این گونه موارد نیز شهرداری ترجیح می‌دهد خلاف شکل و شهرداری جریمه بگیرد. پس شورای شهر چکاره است؟ در زمینة تصمیمات کمیسون مادة ۵، شورای شهر هیچ‌کاره است و در این گونه موارد نقش ارزنده‌ای ایفا نکرده. البته شورای شهر در این کمیسیون نقشی نظارتی دارد. اما حتی این نقش را هم ایفا نمی‌کند. یعنی می‌تواند با حضور در جلسات از شهرفروشی و مداخلة شهرداری مطلع شود و آن‌ها را به نظر مردم برساند. اما کاری در خور نکرده است. شورای شهر می‌تواند از متخصصین دلسوز و دانشمند و نه متخصصین سیاست زده دعوت کند بیایند و به آن‌ها برای کنترل و نظارت بر شهرداری کمک کنند. می‌تواند از ظرفیت‌های مردمی و نهاد حرفه‌ای و مدنی استفاده کند. اما همه چیز به دعواهای سیاسی و جناحی خلاصه شده است. این مانع از آن نباید باشد که ما کارِ خودمان را نکنیم. از شورای شهر بخواهیم پاسخگو باشد. بدون شک باید کار را از شورای شهر شروع کرد یعنی از جایی که ما خودمان در آن مؤثر هستیم. مفهوم شهر یک مفهوم خاص و پیچیده است. یک مفهوم بیش‌ُبعدی است. زیرا انواع مسائل اجتماعی و اقتصادی، تنگاتنگ با مسائل ساخت‌وساز و بسازوبفروشی در شهر در جریان است. پس یکی از مسائل خیلی مهم آن است که متخصصان برای افرادی که می‌خواهند مسئولیت‌های شهری را بر عهده بگیرند، خوراک آموزشی تهیه کنند و گذراندن این دوره‌ها برای مسئولان مربوطه اجباری باشد. ما اکنون بیش از هزار شهر در کشورمان داریم. از آنجا که تهران الگوی همه شهرهای کشور است، اگر ما در تهران موفق باشیم این الگو به سایر شهرهای کشور منتقل می‌شود و ما در تمام کشور موفق خواهیم بود. همین قانون شهرداری‌ها را ببینید. این قانونی است که در طی سال‌های ۱۳۳۱ تا ۱۳۳۴ تهیه و تصویب شده است. سال ۱۳۳۵ کجا و سال۱۳۹۵کجا؟ بیش از نیم قرن فاصله است و آیا ما در این نیم قرن هیچ تغییر و تحولی نکرده‌ایم؟ این تغییر و تحولات به صورت الحاقیه به قانون شهرداری اضافه شده است. مثل ظرف چینی شکسته دائم به آن بند زده شده است. باید این قانون را امروز از نو بنویسیم و شرایط نظارت بر اجرای قانون را بیشتر و بیشتر مهیا کنیم. مدت‌هاست این کارها به تعویق افتاده است. در اجرای این کارها جامعه معماران و شهرسازها می‌بایست نقش ایفا کنند. شورای شهر می‌تواند با تکیه بر این نیرو این کار را کلید بزند. ما هم باید مسئولیت خودمان را در این زمینه بپذیریم و مدام این مسائل را یادآور شویم. به درآمد شهرداری از طریق تغییر کاربری و فروش تخلف اشاره کردید، اگر شهرداری تهران تراکم ساختمانی نفروشد، از چه محل‌هایی می‌تواند برای خود کسب درآمد پایدار کند؟ این یک موضوع بسیار با اهمیت است و نیازمند چندین پژوهش مرتبط. همین‌قدر بگویم که زمینه‌هایش در قانون عوارض نوسازی مصوب سال ۱۳۴۸ فراهم بوده است. باید عده‌ای متخصص بنشینند و بر اساس همین قانون، محاسباتی مالی را انجام دهند. اینکار باید از همان روز اولی که تراکم‌فروشی توسط آقای کرباسچی شروع شد انجام می‌گرفت. باید کاری می‌کردیم که شهرداری وارد خطّ تأمین مخارج از طریق عوارض شود و نه خطّ آقای کرباسچی. در همین زمینه باید این را هم گفت که آن سویِ درآمد، هزینه است. یکی از استدلال‌های آقای کرباسچی این بود که سازمان من مثلاً هزاران نفر کارمند دارد، پس من چرا باید حرف وزارتخانه‌های دیگری که خودش تنها چند صد کارمند دارد را گوش بدهم؟ درحالی‌که شهرداری می‌تواند خودش را کوچک کند و هزینه‌هایش را پایین بیاورد. اینهمه پل و تونل در شهر که همه هم بعد از مدتی اشباع می‌شود برای چیست؟ علاوه بر همه این‌ها، شهرداری همیشه از نظر کادر متخصص ضعیف بوده است. سؤال را طور دیگری هم می‌توان پرسید: آیا درآمدی که شهرداری تهران امروز از محل تراکم فروشی دارد می‌تواند ادامه‌دار باشد؟ پایدار باشد؟ پاسخ آن بدون تردید منفی است. پس راهی که می‌رویم غلط است. منطقی قوی به ما می‌گوید که صلاح نیست این راه ادامه پیدا کند. باید باهم بنشینیم و فکر کنیم و به یک راه‌حل برسیم. بالاخره ما تعداد قابل توجهی جامعه شناس، اقتصاددان و شهرساز اندیشمند داریم، باید پای حرف آن‌ها نشست و از آن‌ها راه حل خواست. به عنوان آخرین سؤال، ارزیابی شما از معماری به عنوان قانون پایه هدایت شهرسازی و معماری در شهر تهران چیست؟  مشخصاً می‌توان گفت که طرح جامع به هدایت معماری در شهر تهران برنخواست و معماری را محقق نکرد و ما اینجا با پدیده "ساختن بدون معماری" و در وضعیتی ساخت و ساز بدون کیفیت و تولید شبه ساختمان روبروئیم. یکی از راهکارها آن است که به طرح جامع به‌صورت سه‌بعدی نگاه کنیم. سه‌بعدی نگاه کردن به شهر یکی از معیارهای توسعه‌یافتگی است، یعنی اگر ما می‌توانستیم یا بر اساس قوانین و مقررات سه‌بعدی شهر را بسازیم یا می‌توانستیم شهر تهران را سه‌بعدی تصور و تصویر کنیم آن‌وقت می‌توانستیم اهمیت تحقق مفاهیم شهرسازی را در شهر بهتر متوجه شویم. در تمام طول تاریخ معماری ایران شاهد شکلگیری و حضور معماری بوده‌ایم، یعنی آنچه که می‌ساختیم معماری از آب در می‌آمد. اما از دهه چهل به بعد ساختن بدون معماری شکل گرفت! یعنی ما ساختمانی می‌سازیم که فاقد معماری است که حتی در پاسخگوئی به نیازهای بیولوژیکی و اولیه ما نیز ناتوان است. اما مسئله این جاست که خود ساخت‌وساز یک فعالیت عمده‌ای شده است بی آنکه پاسخگو بودن بنا مهم باشد، و زمین به یکی از مهم‌ترین عوامل جذب و حرکت سرمایه تبدیل شده است. مردم به ناچار سوی شهرها هجوم آوردند و زمین و ساختمان بیش از پیش اهمیت یافتند، سرمایه‌ها از سرمایه‌گذاری صنعتی و تولیدی به سمت زمین و ساختمان جهت گرفتند و موجود گردن کلفتی را پدید آوردند به نام بازار ساخت و ساز. ردّ پای وقایع امروز را باید در چند دهه دنبال کرد. در واقع در حال حاضر ما با غیبت معماری و شهرسازی روبرو شده‌ایم. شهرسازی ما عمدتاً در غالب خیابان‌کشی و تفکیک زمین بروز یافته است و معماری‌مان هم ترکیب بدون اندیشه و بدون خلاقیت مصالح ساختمانی است و در این اقیانوس ساخت‌وساز یک‌چند قطراتی هم هست که چند معمار باذوق و یا چند کارفرمای فهیم شرایطی را فراهم آورده اندکه قطراتی از معماری در این دریا شکل بگیرد. وگرنه مابقی رویش هندسی سیمان و سنگ هستند! شهرمان روز به روز پهن پیکر تر می‌شود. ساختمان‌های بی قواره دید و منظر و آفتاب را می‌پوشانند و حیات شهری را از معنا تهی می‌کنند. شهری زنده و پویا چون تهران که در دهه‌های ۳۰ و ۴۰ شهری زیبا و معقول بود از دهه ۵۰ تا به امروز در حال از دست دادن ریه، قلب و مغزش است و به موجودی تبدیل شده که بخشی از اعضایش به جسد زنده می‌ماند. نقش ما معماران وشهرسازان آنست که با کمک سایر متخصصان هم ضعف‌های طرح جامع را جبران کنیم، هم در مقابل خطراتی که در اثر نقض قوانین و رعایت نکردن همین مقدار از ضوابط و معیارهای طرح جامع ایجاد شده‌اند بایستیم و هم برای یافتن راهکارهای مناسب با شرایط تاریخی- فرهنگی خود پژوهش‌های کاربردی خود را تعمیق بخشیم و دوباره تهران را که تا کنون این کج رفتاری‌ها را تاب آورده با سرسبزی و سلامت رونق بخشیم.
  • تاریخ انتشار : 01 دی 1395
    باغ موزه دفاع مقدس در اراضی عباس آباد و با زیربنای ۲۰۵ هزار متر مربع یک مجموعه بی‌نظیر و دیدنی و یک موزه رویدادی متفاوت از موزه‌هایی است که صرفا بناها و اشیای تاریخی را به نمایش می‌گذارند. طرح احداث باغ موزه دفاع مقدس با هدف ساماندهی به مجموعه تلاش‌های دلسوزان و یادآوران مخلص آن روزها در طول نزدیک به دودهه که از دوران دفاع مقدس سپری می‌شود، شکل گرفت و رسالت ثبت و یادآوری ارزش‌ها، احساسات و عواطف عمیق و فرهنگ گرانقدر دفاع مقدس، در این مجموعه به انجام رسیده است. باغ موزه دفاع مقدس ازهفت تالار و یک قسمت انتهایی که یادمان دفاع مقدس است تشکیل شده که در آن اعداد هفت و هشت به‌کار رفته است. عدد هشت به عنوان نمادی از ۸سال دفاع مقدس و عدد هفت به خاطر تقدسی که دارد. این دو در کنار هم مفاهیم خاصی را دربرمی‌گیرند. بخش‌های مختلف باغ موزه امکان تجسم عینی برخی فضاها و میدان جنگ در ابعاد واقعی یا نمادین، با جنگ افزارهای واقعی یا شبیه‌سازی‌ شده را به بازدید‌کنندگان می‌دهد. تکنولوژی به‌کار رفته در هر بازدید به‌گونه‌ای است که در هر تالار همه چیز از نو آغاز می‌شود. باغ موزه دفاع مقدس، یک موزه رویدادی است و متفاوت از موزه‌هایی است که صرفا بناها و اشیای تاریخی را به نمایش می‌گذارند. در میان تالارهای مختلف این باغ موزه فقط یک تالار با نام «تالار پروانه‌ها» جنبه موزه‌ای دارد که برای معرفی سرداران دوران دفاع مقدس درنظر گرفته شده است. اما بقیه تالارها جنبه رویدادی دارد و می‌توان تمام اتفاقات دوران دفاع مقدس را در آن به شکل زنده در همان حال و هوا دید. تالار اول، تالار آستانه یا همان سرآغاز است، بخش دائمی موزه و نمایش‌دهنده مجموعه وقایعی که در فاصله سال ۵۷ تا آغاز جنگ، منجر به پیروزی انقلاب اسلامی شد. در این تالار تمامی وقایعی که منجر به پیروزی انقلاب اسلامی و آغاز جنگ تحمیلی شد به نمایش در می‌آید و روزهای آغازین جنگ تحمیلی به تصویر کشیده می‌شود. تالار دوم، تالار حیرت و واقعیت است، در اینجا حیرت مردم ایران از شوک جنگ تحمیلی به نمایش در می‌آید. در روزهایی که مردم از پیروزی انقلاب شادمان بودند و نظام اسلامی ایران در حال شکل‌گیری بود، حمله رژیم بعثی به ایران با حمایت همه جانبه آمریکا مردم را حیرت‌زده و شوکه کرد. این حیرت در کنار حقانیت ملت ایران در دفاع از خود برابر هجوم دشمنان در تالار حیرت به نمایش در می‌آید. ملت ایران در طول دفاع همه‌جانبه از خاک خود در جنگ تحمیلی، حقانیت خود در دفاع از ارزش‌ها را به جهانیان ثابت کردند که این حقانیت در این تالار به تصویر کشیده می‌شود. تالار دفاع، سومین تالار است؛ نمایش‌دهنده ساختار دفاعی کشور از ارتش و بسیج گرفته تا نیروهای مردمی که در دفاع از خاک و تمامیت ارضی کشور تلاش کردند. این دفاع در کنار استفاده از ادوات جنگی به نمایش در می‌آید. تالار آرامش، چهارمین تالار باغ‌موزه دفاع مقدس است؛ در این تالار می‌بینیم که روزهای جنگ و دفاع از ناموس و خاک میهن در عین سختی‌ها و دشواری‌هایی که برای ملت داشت با آرامشی برای دفاع از ارزش‌های انقلاب همراه شده بود. این آرامش که دفاع مقدس را در سال‌های دهه ۶۰ به‌عنوان جزئی از بدنه جامعه نشان می‌دهد در این تالار به تصویر در می‌آید.پنجمین تالار، تالار شهادت است؛یکی از مهم‌ترین تالارهای باغ موزه که به بازدید‌کنندگان یادآوری می‌کند، شهادت، آرزوی بزرگ جوانان رزمنده در ایام جنگ و دفاع مقدس بود. مجموعه تالار شهادت به هفت مرحله تقسیم شده که شهادت را از نیت تا عروج به تصویر کشیده است. عظمت، ارزش، جایگاه و تقرب شهید و شهادت در این تالار نمود عینی دارد. تالار ششم، تالار پیروزی است که پیروزی‌های دلاورانه جوانان ایرانی در روزهای جنگ را به تصویر می‌کشد؛ از پیروزی در عملیات‌های مختلف گرفته تا آزادسازی خرمشهر و پیروزی‌های عرفانی و معنوی. تالار هفتم، تالار سرانجام است. هفتمین تالار این باغ موزه، فضایی متفاوت از آنچه تاکنون درباره جنگ گفته شده دارد. در این تالار که آخرین مرحله از ۷تالار عشق باغ موزه است بازدید‌کنندگان پس از گذر از ۶مرحله پیشین، به بالاترین نقطه از باغ موزه می‌رسند که در آنجا با یادمان، تصاویر، تندیس‌ها و بازمانده‌های جنگ تحمیلی مواجه می‌شوند و به آنها ادای احترام می‌کنند. گذر از این هفت تالار و تمرکز روی بخش‌های مختلف آن بیش از ۱۰ ساعت زمان می‌برد. در طراحی باغ، این امکان در نظر گرفته شده تا بازدید‌کنندگان امکان خروج از تالارها را پس از هر مرحله داشته و با وقت بیشتری به مرور خاطرات جنگ تحمیلی بپردازند.برگزاری تمام مراسم‌ مربوط به دفاع مقدس، جنگ، یاد و خاطره شهدا و... در تالارها و مجموعه نمایشی باغ موزه امکان پذیر است. با راه‌اندازی باغ موزه، تمام برنامه‌های دفاع مقدس از جمله برگزاری جشنواره فیلم و تئاتر دفاع مقدس، جشنواره هنرهای تجسمی دفاع مقدس و گرامیداشت روزهای ویژه مثل روز سوم خرداد و یا روزهای پیروزی لشکریان اسلام مثل روز عملیات بیت‌المقدس و... در این باغ موزه برگزار خواهد شد که امکانات لازم را برای مرور تمام این رویدادها دارد. ۳۵هزار متر مربع، زیربنای سالن‌های باغ موزه است که ارتفاع ۲۰ متری دارند. باغ دره در مسیر یک باغ راه زیبا در امتداد بزرگراه شهید حقانی تا بزرگراه شهید همت، باغ دره موزه دفاع مقدس در زمینی به مساحت۲۰۰ هزار مترمربع واقع شده است. این باغ راه با نورپردازی زیبا، گل‌کاری متنوع و متفاوت، ورودی باغ موزه را به محوطه وسیعی با نام باغ‌دره وصل می‌کند. باغ دره دفاع مقدس در فضای باز در نزدیکی تالارهای موزه احداث شده است. این باغ دره در حد فاصل ۲ایستگاه مترو مصلی و میرداماد تهران به‌طور طولی احداث شده است. احداث پارکینگ‌های طبقاتی، این امکان را به شهروندان می‌دهد تا خودروهای خود را در پارکینگ متوقف کرده و با خودروهای سرویس داخل باغ موزه، از فضای ۲۰۰ هزار متری باغ موزه دیدن کنند. همچنین فضاهای باز، اعم از فضای سبز برای حضور و تفرج عامه مردم و نیز فضاهای قابل استفاده برای برگزاری رزمایش‌ها در مناسبت‌های مختلف نیز در این موزه طراحی شده که در مناسبت‌های زمانی مختلف، امکان تنوع کاربری فضاها را افزایش می‌دهد؛ کاربری‌هایی از جمله رزمایش‌های هفته دفاع مقدس تا برگزاری آیین تعزیه در ماه محرم یا نمایش فیلم‌های جنگی بر پرده بزرگ و در هوای آزاد. در این باغ موزه امکان برگزاری جشنواره‌های فیلم و نمایش فیلم‌های دفاع مقدس نیز وجود دارد.وجود یک دریاچه بسیار بزرگ که با امکان نمایش فیلم روی آب احداث شده است، از ویژگی‌های منحصر به فرد باغ‌دره است. باغ موزه مکان مناسبی برای یادآوری خاطرات دوران ۸ساله دفاع مقدس و بهترین مکان برای آشنایی نسل‌های تازه با دوران دفاع مقدس است. باغ دره، آمفی تئاتر و ۲ تالار از ۷ تالار مجموعه، خرداد ماه امسال به بهره‌برداری می‌رسند. باغ دره مساحت ۲۰۰هزار متر‌مربعی دارد که محوطه‌سازی‌، پرده‌های آب و فواره‌ها، نصب و پوشش گیاهی آن کامل شده است. آمفی تئاتر نیز با ظرفیت ۵۰۰ نفر در مرحله تست صوت و تصویر قرار دارد.
  • تاریخ انتشار : 29 آذر 1395
    طبق گزارش تیم بررسی فروریزش خیابان مولوی، حفاری‌های مترو، مناسب نبودن وضعیت ابنیه‌ها، وجود خاک سست و خاک دستی، قرار گرفتن در معرض تغییرات تاریخی از جمله دلایل این حادثه عنوان شده است. به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی جزئیات عوامل منجر به فروریزش خیابان مولوی را منتشر کرد. در این گزارش  آمده است: در تاریخ ۲۷ آذرماه سال ۱۳۹۵ فروریزش دیگری در شهر تهران در نزدیکی خیابان مولوی بین میدان محمدیه (میدان اعدام سابق) و چهارراه مولوی رخ داد. در سامانه آتش‌نشانی دریافت سوانح، گزارش به ساعت ۸:۵۹ صبح ثبت شده است که احتمالا ساعت رخداد کمی زودتر از ساعت ثبت گزارش بوده است. مختصات جغرافیائی محدوده فروریزش عبارت است از: طول جغرافیایی : ۵۱.۴۲۱۹ عرض جغرافیایی: ۳۵.۶۶۷۸ ارتفاع از سطح دریا: ۱۱۲۹ متر محدوده فروریزش از آکس خیابان مولوی حدود ۷۰ متر به سمت جنوبی آن واقع شده است. نقطه فروریزش در سوی شرقی میدان محمدیه (میدان اعدام) و به فاصله حدود ۵۵۰ متری از آن و در سمت غربی میدان قیام و به فاصله ۱۳۳۰ متری از آن واقع شده است. لازم بذکر است که در تاریخ ۱۶ مهرماه ۱۳۹۵ در امتداد خط هفت مترو، در میدان قیام فروریزش زمین موجب جان باختن یک کارگر افغانی و یک نفر از آتش نشانان فداکار شده بود. اثر فرونشست تا شعاع تقریبی ۵۰ متری نقطه فروریزش بوده که موج ترک خوردگی سطح خیابان و کوچه‌ها و نیز ترک خوردن ساختمان‌های اطراف شده بود. این حادثه خوشبختانه تلفات جانی نداشت. طبق اطلاعیه شهرداری تهران علت رخداد فروریزش زمین در این ناحیه، حادثه به دلیل حادثه‌ای که در یکی از کارگاه‌های فرعی خط ۷ مترو، نزدیکی میدان محمدیه (اعدام) به وقوع پیوسته بوده است که موجب ایجاد شکاف‌ها و ناپایداری در سطح خیابان گردید. ‌علت این حادثه ناپایداری در یکی از شمع‌های حائل شفت میانی هوارسان مترو در ایستگاه مربوطه بود که به دلیل مجاورت با چند آب انبار قدیمی به وقوع پیوسته است. ‌ به جهت رعایت مسائل ایمنی ساکنان این منازل در محل مناسبی اسکان یافتند(در ۳ هتل) و عملیات ترمیم (پر کردن حفره) انجام شد. دراین اطلاعیه اعلام شده بود که نسبت به ترمیم ساختمان‌های مجاور نیز اقدام خواهد شد.  گزارش حاضر، با توجه به ضرورت مستندسازی حوادث و مخاطرات شهری مرتبط با زمین، در همان روز و روز بعد سانحه با اعزام اکیپ کارشناسی به منطقه و بازدید و عکس برداری از علائم رخداد به شکل گزارش فوری - مقدماتی تدوین گردید که به بررسی اجمالی حادثه می پردازد.  لازم است تا با جمع‌بندی تجربه فروریزش زمین در شهران، خیابان پیامبر، میدان قیام و این فروریزش در خیابان مولوی به راهکارهای مناسبی در امر اجرای ایمن پروژه‌های مهندسی و ساخت و ساز و توسعه شهری با در نظر گرفتن احتمال خطر فروریزش زمین که بدلیل وجود قنوات و رگه‌های آب، حفاری‌های زیر سطحی نظیر مترو، وجود مغارها و حفره‌های قدیمی، ریسک بالایی را نیز دارد، برسیم. در این سانحه نیز با توجه به بازدیدهای میدانی، باید گفت که شانس با ما یار بود! اندکی به سمت ساختمان‌های مجاور، این سانحه ممکن بود منجر به تلفات جانی و خسارت‌های بالاتری گردد. تلاش بر اینست که با مستندسازی و طرح دیدگاه‌های کارشناسانه، بسوی شهری ایمن حرکت کنیم که امید داریم با همفکری و هم افزایی و دوری از دیدگاه‌های غیرکارشناسانه بتوانیم به این هدف رهنمون شویم. مقدمه رخداد مخاطرات طبیعی و یا انسان­ساز، گرچه با تلفات و خسـارت­های قابل ملاحظه­‌ای در کشـور ما همراه است، اما از جنبه­‌های مختلفی می­تواند درس­ آموز باشد و هشداری برای آمادگی و پیشگیری تلقی شود. عکس­العمل و واکنش­های سطوح مدیریتی و سطوح اجتماعی در خصوص این وقایع، تابعی از شدت و اثرگذاری این بحران­هاست که متاسفانه پس از مدتی به بوته فراموشی سپرده می­‌شوند و درس­ها و تجربیاتی که لازم است پس از وقوع رخدادهای کوچک و بزرگ آموخته شود، نادیده گرفته می­‌شوند و در نتیجه آن، آمادگی­های لازم در برابر بحران­های با ابعاد وسیع­تر ازدست می­رود. از نقاط ضعف دیگر در مواجهه با این بحران­ها، می­توان به عدم مستندسازی منظم و کامل این رخدادها اشاره نمودکه مانع استفاده درست از درس­ها و نقاط ضعف و قوت رخدادها از نظر نکات فنی، مهندسی و مدیریتی درآینده می­گردد. علت اصلی نگارش این گزارش، وقوع سانحه مهم در محیط شهری و تاثیرپذیری شریان­های حیاتی و المان­های شهری و ساختمان­ها و تلفات احتمالی جانی، ناشی از این حادثه است که به دلیل اهمیت زیاد آن، در جای خود نیاز به مستندسازی دارد. از سوی دیگر، به دلیل رخداد مخاطره مهم و تهدیدکننده­ای تحت عنوان فرونشست و فروریزش زمین می­باشد که این بار پس از فروریزش زمین در شهران و خیابان پیامبر تهران، میدان قیام، مجددا در نزدیکی خط ۷ مترو و در یکی از کارگاه‌های فرعی آن در منطقه ۱۲ شهر تهران به وقوع پیوست که می­تواند زنگ خطری مجددی برای مسئولین شهری باشد. فرونشست زمین و پدیداری فروچال­ه‌ها در چندین ناحیه و منطقه کشور مشاهده می­‌گردد و اگر در خصوص تحلیل ریسک و کاهش ریسک فرونشست زمین اقدامی به عمل نیاید، امکان بروز چنین حوادثی در مسیر سامانه­‌های حمل و نقل نظیر راه­آهن، بزرگراه­ها، لوله­‌های قطور انتقال بنزین و سوخت، مجتمع­های نفتی و پتروشیمی و مراکز شهری و جمعیتی بسیار محتمل است که می­تواند منجر به خسارت­های جبران ناپذیری شود. بررسی توانمندی­های مدیریت بحران و سرعت عکس­‌العمل در برابر حادثه کوچک رخ­داده، درس­های گرانبهائی از نحوه مدیریت و مقابله و ظرفیت و پتانسیل­های موجود مدیریت بحران و مدیریت شهری را فراهم می­‌کند و بیانگر میزان آمادگی در مقابل رخداد مخاطرات طبیعی سترگ احتمالی نظیر زلزله شهر تهران، اثرات فروریزش و فرونشست زمین در مناطق شهری است. به عبارت بهتر، نحوه مدیریت این حوادث نشان می­دهد، چقدر در برابر وقوع این بحران­ها آمادگی وجود دارد. همانگونه که ذکرشد، گزارش حاضر صرفا با هدف مستندسازی و در روزهای اول رخداد سانحه بر مبنای اطلاعات منتشر شده و نیز بازدید میدانی تهیه شده و قطعا در فرصت­های زمانی مناسب­تر می­توان گزارش­های کارشناسانه مبسوط­تری را ارائه کرد و از میزان دقیق خسارت‌ها و تلفات جانی با قاطعیت بیشتری صحبت کرد. در هر حال امید است مطالعه این نوشتار برای مدیران ارشد و کارشناسان مرتبط مفید واقع شود.   موقعیت حادثه محل رخداد فروریزش در خیابان مولوی و در منطقه ۱۲ شهرداری تهران و در نزدیکی تونل مترو خط ۷ تهران و در بالای کارگاه مترو واقع در تقاطع دو کوچه زکائی و غفاری که در سوی جنوبی خیابان مولوی واقعند، بوده است. این حادثه در ساعت ۸:۵۹ صبح شنبه (مصادف با میلاد پیامبر اکرم (ص) بیست و هفتم مهر سال نود و پنج رخ داد. در این حادثه، ترک‌خوردگی در کف خیابان و کوچه‌های اطراف مشاهده گردید. همچنین ترک و شکاف‌هائی نیز در دیوار ساختمان‌ها بوجود آمد. محدوده رخداد سانحه، به ارتفاع تقریبی ۱۱۲۹ متری از سطح دریا و با مختصات، طول جغرافیایی ۵۱.۴۲۱۹ درجه و عرض جغرافیایی۳۵.۶۶۷۸ درجه می­باشد(شکل۲-۱).     در شکل۲-۲، موقعیت فروریزش زمین در خیابان مولوی در منطقه دوازده شهر تهران و فروریزش شهران، خیابان پیامبر و میدان قیام نشان داده شده است. همانطوری ­که در شکل ۲-۲ ملاحظه می­‌شود، حادثه فروریزش شهران و خیابان پیامبر در منطقه ۵ شهر تهران و فروریزش میدان قیام در نزدیکی فروریزش خیابان مولوی می­باشد که فاصله آن از فروریزش میدان قیام ۱۳۳۰ متر، از فروریزش خیابان پیامبر ۱۲۳۸۰ متر و از فروریزش شهران ۱۶۴۴۰ متر است. در جدول ۲-۱ مشخصات کلی فروریزش خیابان مولوی در مقایسه با حادثه شهران، خیابان پیامبر و میدان قیام آورده شده است.   در شکل ۲ ابعاد حفره قابل برآورد است. بر روی عکس‌های ماهواره‌ای موقعیت نقطه فروریزش در خیابان مولوی نشان داده شده است. محدوده فروریزش در جنوب بازار تهران، ودر بافت فرسوده شهری قرار گرفته است. اغلب ساختمان‌های منطقه ۱۲ دارای قدمت بالائی می‌باشند(شکل ۳).   ۳- موقعیت نقطه فروریزش در عکس‌های ماهواره‌ای google earth   المان­های شهری در محل حادثه منطقه ۱۲ اماکن مذهبی و تاریخی متعددی را در خود جای داده است. در حوالی نقطه فروریزش المان‌های متعدد شهری قرار دارند که در اثر فروریزش می‌توانستند تحت تاثیر قرار بگیرند. نقطه فروریزش خیابان مولوی فاصله چندانی با منطقه بازار تهران ندارد. محدوده فروریزش از مکان مذهبی موسوم به قبر آقا حدود ۶۵۰ متر فاصله داشته و در شمالغربی آن واقع شده است. نقطه فروریزش حدود ۷۰ متری از خیابان پرتعدد و شلوغ مولوی قرار گرفته است(شکل۴). شکل ۴- فاصله ۷۰ متری نقطه فروریزش از خیابان مولوی ساختمان‌های قدیمی و فاقد مقاومت لازم در برابر زلزله، معابر تنگ و واحدهای فرسوده‌ای که اغلب از آنها بدلیل مجاورت با بازار تهران بعنوان انبار اجناس مغازه‌ها استفاده می‌شود از جمله المان‌های شهری در محل نقطه حادثه دیده هستند. کابل‌های مدفون مخابراتی، لوله‌های سایز کوچک آب نیز از جمله المان‌های دیگر آسیب دیده در زون فروریزش خیابان امام خمینی (ره) هستند. واضح است که لوله‌کشی گاز نیز در منطقه موجود بوده ولیکن لوله‌های با قطر بزرگ در حفره فروریرشی مشاهده نگردید. ساختمان‌های مسکونی دو و چهار طبقه در ضلع شمالی و غربی حفره در عکس‌های مرتبط از نقطه فروریزش مشهود هستند. محدوده فروریزش تا مجاورت پی ساختمان چهار طبقه (با طبقه همکف پارکینگ) گسترده شده بود که در صورت بزرگتر بودن اندک حفره فروریزش خطر فروریزش به این ساختمان نیز اثر جدی می‌کرد. ساختمان متروکه بنایی، با دو طبقه درست در ضلع شمالی حفره (به سمت خیابان مولوی) قرار دارد که بخشی از دیوار آن نیز متاثر از فروریزش گشته و بخشی از اجناس پلاستیکی (ظروف پلاستیکی و یکبار مصرف) موجود در آن به کف حفره ریخته شده بود.   بازدید میدانی و مستندسازی تیم مستندسازی بخش زلزله‌شناسی مهندسی و خطرپذیری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، از محل رویداد پدیده فروریزش، در خیابان مولوی بازدید کرد که گزارش زیر حاصل نتایج بدست‌آمده از بازدیدهای میدانی و مشاهدات است. فروریزش زمین به صورت نقطه‌ای در حوالی خیابان مولوی بوقوع پیوسته است. طبق بازدیدهایی که صورت گرفت، ابعاد این فروریزش به شکل تقریبی مستطیل شکلی به طول ۳۰ متر و عرض ۱۰ متر و حدود ۱۲ متر عمق تشخیص داده شد. محدوده خیابان مولوی از معابر پرتردد شهر تهران بوده و از حجم بسیار بالای ترافیکی برخوردار است. در حین بازدید که در هنگام بعد از ظهر بعمل آمد نیز میزان تردد قابل ملاحظه دیده شد. حجم تردد بالا در این منطقه می‌تواند در مواقع رخداد حادثه فرو ریزش خسارت‌های بسیاری به بار آورد. علاوه بر آن ارتعاشات حاصل از تردد وسائط نقلیه با توجه به حجم بالای آن، می‌تواند نقش قابل ملاحظه‌ای را در تسریع ایجاد رخداد فروریزش داشته باشد. در بازدیدهای بعمل آمده مشاهده شد، وضعیت ابنیه‌ها و ساخت و سازها مناسب نبوده و در صورت رخداد پدیده‌هائی از قبیل فروریزش با ابعاد بزرگتر که اطراف محل حادثه را نیز تاثیر می‌گذارد، آسیب جدی خواهند دید. مشاهده شد که حفره ایجاد شده، اثرات جانبی نیز داشته است که مواج بودن سطح کوچه‌ها و ترک‌های ایجاد شده در ساختمان‌ها از این جمله بود. محدوده متاثر از این پدیده، بزرگتر از ابعاده حفره ایجاد شده بوده، بطوری که در پیاده‌روهای اطراف نیز آثاری از آن دیده می‌شود. با توجه به شواهد موجود، محیطی دایره‌ای شکل با شعاع حدودا ۵۰ متر تحت تاثیر این رخداد است. موضوع مهم دیگری که در مرحله بعدی مورد بررسی و بازدید قرار گرفت در رابطه با خط مترو است. با توجه به اینکه خاک زیرسطحی منطقه از چسبندگی کمی برخوردار است و ارتعاشات حاصل از حفاری‌ها می‌تواند در نشست و فروریزش اثرگذار باشد، این مورد نیز مورد توجه قرار گرفت. در محل حادثه، کارگاه احداث خط مترو وجود دارد که در حال فعالیت امور مربوط به احداث خط مترو است. با توجه به مشاهداتی که از دیواره حفره محل رخداد به عمل آمد ملاحظه شد که مواد تشکیل دهنده، اغلب خاک دستی که این خاک منطقه در قسمت زیر سطحی، از نهشته‌های آبرفتی دانه متوسط و ریز دانه بوده که  از رس کمتری نیز برخوردار است. چسبندگی مواد تشکیل‌دهنده آبرفتی کم بوده و به نظر می‌رسد از نفوذپذیری قابل توجهی برخوردار می‌باشد. چسبندگی کم  بافت خاک زیر سطحی به همراه افت آب زیر زمینی با در نظرگرفتن ارتعاشات وارد شده به بافت خاک، می‌تواند از عوامل تشدید رخداد  فروریزش باشد (شکل ۵). شکل۵- اندازه و جنس دانه بندی در دیواره حفره خیابان مولوی (وسایل ریخته شده به حفره اجناس بازاریان منطقه است که از انبارهای لبه فروریزش به پایین سقوط کرده اند) محل نشست، بلافاصله پس از حادثه با مصالح و مواد سیمانی و بتنی تا سطح پر شد. بتن‌ریزی و برطرف کردن حفره ایجاد شده به طور نقطه‌ای قابل ملاحظه بود و با گذشت زمان می‌تواند حوادثی را در پی داشته باشد. این مورد نیز جزء موارد مهم بوده که در اینجا گزارش شد. شکل۶- پرنمودن حفره ایجاد شده با مصالح سیمانی  لوله‌های متعدد قطع شده و در سایز کوچک در قسمت سطحی و کمی تحتانی‌تر دیواره حفره مشاهده می‌شد که قطع شده بودند. لازم به ذکر است، در این محدوده ساکنین بدلایل ایمنی و با توجه به نشست‌هائی که صورت گرفته، تخلیه شدند. بیشترین نشست‌ها در محدوده تلاقی کوچه زکائی و کوچه کوچک غفاری می‌باشد. لازم بذکر است که با توجه به مصاحبه بعمل آمده اکیپ مرکز با افراد کهنسال منطقه، گفته شد که در زیر نقطه فروریزش حمام قدیمی و انباز مازوت قرار داشته که این ابنیه‌های قدیمی نیز خود در بالای کارگاه مترو واقع شده بودند. شکل۷- لوله‌های و کابل‌های موجود در گودال ایجاد شده محل حادثه   بررسی‌های ژئوتکنیکی پیش از بررسی­های ژئوتکنیکی منطقه فروریزش به صورت بسیار اجمالی به وضــعیت زمیــن‌شنـاسی کلی آن اشاره می­‌شود. منطقه مورد مطالعه از دیدگاه زمین‌شناسی در دشت تهران که بخشی از گستره تهران می‌باشد واقع گشته است (شکل۸).  این دشت از قسمت شمالی به تدریج به بلندی‌های طرشت- عباس آباد و از سمت جنوب بوسیله گسل تهران- شمال ری به فرونشست ری وصل می‌شود. دشت تهران، دشتی سست با شیب از شمال به جنوب که بوسیله بلندی‌ها و فرونشست‌های خاوری- باختری به بخش‌های گوناگون تقسیم می‌شود. شکل ۸- تصویر شماتیک از زمین شناسی تهران و اطراف (برگرفته از سایت سازمان زمین شناسی) به منظور شناخت هر چه بهتر ساختگاه مورد مطالعه، اقدام به بررسی گمانه‌های ژئوتکنیکی موجود در بانک اطلاعات ژئوتکنیک مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی شد. در این راستا تعداد ۳ گمانه در مجاورت نقطه فروریزش گردآوری شد. موقعیت گمانه­‌های حفاری شده درشکل ۹ آورده شده است. نکته حایز اهمیت در بررسی این گزارش­ها، عدم وجود سطح ایستابی است. جنس خاک در گمانه‌ها از نوع درشت دانه ماسه­ای به همراه رس است به طوری که با افزایش عمق از نوع شن ماسه ای می­گردد. آنچه که در مورد ژئوتکنیک محدوده فروریزش شایان ذکر است وجود لایه‌های مختلفی از خاک‌های دستی است که تا عمق‌های بیشتری نیز ادامه دارند. بررسی چشمی دیواره‌های حفره ایجاد شده نشان می‌دهد که تا حدود ۵-۶ متری نیز لایه‌های متناوب خاک دستی کاملا نمایان است. بعنوان مثال در شکل قبلی که با هدف نشان دادن تاثیرپذیری لوله‌های مدفون در این گزارش آورده شده است، نگاه سطحی به دیواره حفره ایجاد شده، موید این واقعیت است که منطقه بدلیل قرارگیری در زون تاریخی شهر تهران، بطور قطع در دوره‌های مختلف دستخوش تغییرات و ساخت و سازهای متعددی قرار گرفته و خاک و نخاله‌هایی تا افق‌های عمقی پایینتر در این نقطه قابل مشاهده است. شکل۹- محل گمانه‌های موجود نسبت به نقطه فروریزش زمین در شکل ۱۰ لاگ گمانه‌های مجاور نقطه فروریزش که بفواصل ۳۴۰، ۵۷۷ و ۷۸۰ متری از نقطه فروریزش واقعند نشان داده شده است. شکل۱۰- لاگ گمانه‌های واقع در اطراف نقطه فروریزش رس، ماسه و سیلت و گاه گراول مواد غالب تشکیل‌دهنده این گمانه‌ها است. همانطور که گفته شد در محل فروریزش خاک منطقه از نوع خاک دستی می‌باشد. لازم بذکر است گمانه‌های موجود در بانک ژئوتکنیک مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی (سه گمانه ای که لاگ آنها در شکل ۱۰ نشان داده شد) با توجه به فاصله خود از نقطه فروریزش هر چند دلالت مستقیمی بر چگونکی وضعیت ژئوتکنیکی نقطه فروریزش نمی‌توانند داشته باشند ولیکن گویای خصوصیت عمومی ناحیه در دید وسیع‌تر هستند که در این گمانه‌ها نیز علاوه بر وجود نهشته‌های سیلت، ماسه و رسی حاکم در افق‌های سطحی تر خاک‌های دستی نیز در لاگ گمانه‌ها مشاهده شده است. آنچه که عملیات حفاری‌های مترو را در چنین روباره‌های از خاک حائز اهمیت می‌نامید عدم چسبندگی مناسب این نهشته‌ها و پتانسیل ریزشی بالای آنها می‌باشد. لازم به ذکر است که با توجه به وجود قنوات و رگه‌های آب زیر سطحی، احتمال و استعداد فروریزشی خاک‌های گستره فزونتر می‌گردد که لازم است در گذر خطوط مترو و ایستگاه‌ها و کارگاه‌های زیر سطحی مترو در چنین نواحی بطور کامل اقدامات احتیاطی را مد نظر قرار داشت (بخصوص خطوط و ایستگاه‌های در عمق نه چندان زیاد و نزدیک به سطح زمین). این ملاحظات در عمق‌های حساس ژئوتکنیکی سطحی تا عمق حدود ۲۵ متری بطور جدی ضرورت ویژه ای دارند. بررسی علل محتمل طبق اطلاعیه شهرداری تهران (بنا بر گزارش خبرگزاری ایسنا در روز حادثه)، علت رخداد فروریزش زمین در این ناحیه، به دلیل حادثه‌ای که در یکی از کارگاه‌های فرعی خط ۷ مترو، نزدیکی میدان محمدیه (اعدام) به وقوع پیوسته بوده است. این حادثه موجب ایجاد شکاف‌ها در سطح خیابان و ساختمان‌های اطراف گردیده است. ‌علت سازه‌ای فروریزش زمین در این نقطه، ناپایداری در یکی از شمع‌های حائل شفت میانی هوا رسان مترو در ایستگاه مربوطه بوده که به دلیل مجاورت با چند آب انبار قدیمی به وقوع پیوسته است.   در نقطه فروریزش حمام قدیمی مدفون، آب انبار و انبار مازوت (طبق مصاحبه حضوری اکیپ مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با اهالی مسن محدوده) بصورت مدفون وجود داشته و زیر این ابنیه‌ها کارگاه مترو واقع بوده است (شکل ۱۱). با ریزش سقف کارگاه، فروریزش بصورت دو مرحله ای ابتدا به عمق ۳ متر و سپس به عمق ۱۲ متر رخ می‌دهد. بنابراین می‌توان گفت که علت اصلی، نقص در کارگاه مترو بوده ولی عواملی مانند خاک دستی بودن منطقه، وجود حمام و آب انبارها نیز موجب تشدید مسئله شده است. وجود ابنیه قدیمی نظیر آب انبارها ظاهرا در عمق کارگاه مترو نیز وجود داشته است که بدلیل تاثیر پذیری تکیه گاه‌ها از آن، آسیب به المان‌های سازه ای کارگاه وارد آمده و ریزش از سقف و سطوح فوقانی را موجب شده است. شکل۱۱- اثرات ابنیه‌های قدیمی در نقطه فروریزش خسارت­ها و تلفات در اثر فروریزش زمین در منطقه خیابان مولوی بین میدان اعدام و چهار راه مولوی تغییر شکل سطحی در رویه آسفالت خیابان و کوچه‌ها صورت گرفت و بخشی از آن ترک خورد. به طورکلی خسارت­ها، تلفات و خطرات ثانویه این حادثه عبارت است از: ترک خوردن تعدادی از ساختمان‌ها آسیب و خسارت به رویه کوچه‌ها و خیابان و انحنای سطحی آنها آسیب به زیرساخت­های زیر آسفالت ایجاد محدودیت­های ترافیکی در منطقه کم شدن حس امنیت روانی ساکنین شهر تهران و بویژه مردم ساکن محدوده فروریزش برخی از موارد خسارت در شکل‌های زیر نشان داده شده اند. این خسارت‌ها شامل ترک برداشتگی سطوح خیابان و معابر حوالی زون فروریزش، ترک و شکاف برداشتن دیوارهای ساختمان‌های مجاور، ریزش دیوارهای ساختمان مجاور حفره که اغلب از نوع بنایی بودند، پاره شدن کابل‌های مدفون، گسیخته شدن لوله‌های با سایز کوچک که در عکس‌های پیشین نیز به برخی از این موارد اشاره گردید. بررسی خسارت‌های وارد آمده به ساختمان‌ها و نزدیکی بیش از حد پی ساختمان‌ها و بویژه ساختمان‌های ۲، ۳ و چهار طبقه مجاور که کاربری مسکونی نیز دارند، نشان می دهد که ابعاد خسارت می توانست بمراتب بالاتر باشد و ابعاد فروریزش بگونه ای است که چنین ساختمان‌هایی را نیز با فروریزش ناگهانی مواجه سازد. ذکر این نکته ضروری است که در درس آموزی از چنین رخدادهایی باید جنبه منفی رخداد که می‌توانست رخ دهد نیز باید بطور جد مورد توجه قرار گیرد. این امر توجه و الزام مسئولیت پروژه‌های مهندسی را به اقدامات از پیش تدارک دیده شده ایمنی بیشتر می‌نماید، همچنین نگاه جدی تری را در ملاحظات مرتبط با مخاطره فروریزش زمین ایجاد می‌کند. بررسی‌های چشمی اکیپ مطالعاتی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی از ساختمان‌های آسیب دیده نشان می‌دهد که ساختمان‌ها و دیوارهای ترک برداشته شده بطور کل از نوع ساختمان‌ها و دیوارهای فاقد استحکام و بنایی می‌باشند که قدمت بالاتری نیز دارند. معابر در برخی از محدوده‌های مجاور، دجار اعوجاج شدند که بدلیل ایجاد حفره و جابجایی لایه‌های خاک با توجه به ایجاد زون فروریزش بوده است. تحکیم نواحی متاثر از فروریزش بدلیل خاک دستی بودن مسلما بطور کامل صورت نپذیرفته و این امر موجب بروز انحنا در سطوح معابر و ترک برداشتن آسفالت کف معابر شده است. در شکل‌های زیر موارد فوق الذکر را می‌توان بوضوح مشاهد کرد. شکل۱۲- خسارت‌های وارده بر ساختمان‌های اطراف نقطه فروریزش اقدامات مدیریت بحران صبح روز شنبه ساعت ۸:۵۹ خبر حادثه فروریزش در نزدیکی خط۷ مترو تهران و ایستگاه فرعی آن در حوالی خیابان مولوی به سامانه ۱۲۵ آتش نشانی اعلام و اکیپ‌های مرتبط به محل اعزام می‌شوند. پس از وقوع رخداد ریزش بلافاصله این محل با حضور عوامل آتش‌نشانی محصور شد و مهندسان و کارشناسان مترو کار بررسی موضوع و علت وقوع آن را آغاز کردند. محل ایمن‌سازی شده و برای جلوگیری از هرگونه خطراحتمالی برای شهروندان، محدوده و مجاورت آن از ساکنین تخلیه و بسته شد. ساکنین در سه هتل اسکان یافتند. شهرداری تهران در یک اقدام مناسب طی اطلاعیه‌ای اعلام کرد که علت حادثه آسیب دیدگی یکی از المان‌های سازه‌ای کارگاه فرعی مترو بوده است. با ‌هدف جلوگیری از هرگونه ریزش احتمالی، عملیات تحکیم بستر خاک بلافاصله پس از فرونشست اولیه در دستور کار قرار گرفت تا از حوادث احتمالی بعدی جلوگیری شود. به طور کلی اقدامات مدیریت بحران به صورت زیر در منطقه انجام یافت. حضور نیروهای اورژانس حضور نیروهای آتش­نشانی و انجام اقدامات ایمنی شامل بستن محدوده و نواحی مجاور آن حضور نیروهای اجرایی خط ۷ مترو تهران در محل حادثه انجام عملیات تحکیم بستر خاک بازدید مسئولین از محل حادثه حضور مسئولین گاز استان تهران، آب و فاضلاب و سازمان مدیریت بحران کشور و شهرداری تهران در شکل‌های زیر اقدامات مرتبط با عملیات ترمیم نشان داده شده است. شکل ۱۳- نمونه­هایی از اقدامات ترمیمی و مدیریت بحران نتایج و پیشنهادها رخدادهای فروریزش شهران در تاریخ ۲۸/۳/۱۳۹۵، فروریزش خیابان پیامبر در تاریخ ۱۱ شهریور ۱۳۹۵ و فروریزش میدان قیام در تاریخ ۱۶ مهر ۱۳۹۵ و فروریزش خیابان مولوی در تاریخ ۲۷ آذر ۱۳۹۵ (همه این سوانح در سال ۱۳۹۵ رخ داده اند!) نشان می­‌دهد که خطرات مرتبط با فرونشست و فروریزش به ویژه در کلان شهر تهران جدی است و می­بایست توجه خاصی در مدیریت شهری به آن معطوف شود. نظر به مجاورت کارگاه مترو با محل رخداد فروریزش، آسیب دیدگی و عدم ملاحظات ایمنی کارگاه مترو در ایجاد این پدیده نقش اصلی را داشته است که اطلاعیه شهرداری تهران نیز بر این مطلب صحه می‌گذارد.   مطالعه مسیر و نقاط و بویژه سطوح فوقانی کارگاه‌ها و ایستگاه‌های مترو نظیر کارگاه فرعی خیابان مولوی، و مبادرت به حفاری با علم به خصوصیات ژئوتکنیکی لایه‌های آبرفتی پیشنهاد فنی مناسبی بنظر می‌رسد. لازم به ذکر است که حفره ایجاد شده به سرعت توسط شهرداری تهران با ملات سیمان و خاک پر شد.
  • تاریخ انتشار : 29 آذر 1395
    رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با اعلام تصویب ۴۰ هزار میلیارد ریال در هیات دولت و شورای پول و اعتبار از پرداخت این مقدار تسهیلات در قالب تسهیلات ۲۰۰میلیون ریال مسکن با بهره ۴ درصد به متقاضیان خبر داد. به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، علیرضا تابش روز دوشنبه در حاشیه افتتاح طرح هادی و تحویل مسکن در روستای نوبهار شهرستان سرایان خراسان جنوبی درجمع خبرنگاران گفت: برای افراد محروم برخی روستاها که قادر نیستند ۱۰۰ درصد آورده خود را برای ساخت مسکن تامین کنند از محل حسابی در شهرستان ها به ازای هر واحد ۳۰ میلیون ریال کمک خواهد شد. وی اضافه کرد: امروز در بخش مسکن مهر استان همزمان بیش از ۵۰۰ واحد در خراسان جنوبی واگذار شد و همین تعداد واحد که به همت اداره کل راه و شهرسازی در شهرهای بالای ۲۵ هزار نفر تکمیل شده بود، تحویل متقاضیان شد. وی با بیان اینکه از مجموع هشت هزار و ۴۰۰ واحد تعهد مسکن مهر در شهرهای زیر ۲۵هزار نفر جمعیت در استان، امروز در مجموع یکهزار و ۶ واحد واگذار شد. رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی یادآور شد: تا پایان سال ۹۵ در استان واحدهای مسکن مهر در شهرهای کمتر از ۲۵ هزار نفر جمعیت، تحویل می شود و حدود ۲۰۰ واحد تحویل نشده است که با تحویل این واحدها پرونده مسکن مهر در شهرهای با جمعیت زیر ۲۵ هزار نفر در استان بسته خواهد شد. تابش ادامه داد: امروز یک واحد مسکن مهر روستایی به نمایندگی از ۳۰ هزار و ۸۶۱ واحد در استان بهره برداری شد و سهمیه امسال بنیاد مسکن خراسان جنوبی در مسکن روستایی ۲ هزار واحد است که تسهیلات آن نیز فراهم شد. رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی همچنین از کمک های افراد خیر مسکن ساز در شهرستان های سرایان و فردوس در خراسان جنوبی قدردانی کرد و خواهان ادامه فعالیت افراد خیر در تامین مسکن شد. فردوس و سرایان به ترتیب در ۱۹۵و ۱۶۵کیلومتری شمال بیرجند مرکز خراسان جنوبی قرار دارد. تابش در ادامه با اشاره به اجرای طرح بهسازی روستایی در ۸۲۰ روستای بالای ۲۰ خانوار استان یادآور شد: در بیش از ۴۵ درصد روستاهای خراسان جنوبی طرح هادی اجرا شده است. وی تاکید کرد که طرح هادی بقیه روستاها مصوب شده و هم اکنون در۱۲۰روستا در دست انجام است که ۸۰ مورد طرح های نیمه تمام سال های قبل و بقیه طرح ها جدید است. وی تاکید کرد: انتظار می رود از طریق منابع ملی و استانی اعتبار مورد نیاز تامین شود.
  • تاریخ انتشار : 29 آذر 1395
    معاون وزیر راه و شهرسازی و رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی بخشی از مولفه‌های ساختمان‌های سبز را نور، معماری مناسب، قوام ساختمان و استفاده از مصالح استاندارد و دارای گواهینامه فنی عنوان کرد و گفت: اگر ساختمان بر اساس مقررات ملی ساختمان ساخته و تمامی مباحث مقررات ملی ساختمان در آن رعایت و مصالح مناسب، استاندارد و دارای گواهینامه فنی در آن استفاده شود بسیار به مقوله‌ها و پایه‌های ساختمان سبز نزدیک می‌شود. محمد شکرچی‌زاده معاون وزیر راه و شهرسازی و رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت‌و‌گو با خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی درباره مطالعات مرکز تحقیقات بر روی طراحی و ساخت ساختمان‌های سبز که در آنها مصرف بهینه انرژی مطابق با مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان و حتی فراتر از آن مدنظر است، به مجموعه اقداماتی که در پژوهشکده معماری و شهرسازی آن مرکز در حال انجام است اشاره کرد و گفت: طراحی و اجرای ساختمان‌های سبز، موضوع گسترده‌ای است که یکی از مقوله‌های آن استفاده بهینه از انرژی است. شکرچی زاده ادامه داد: استفاده مناسب از نور، معماری مناسب ساختمان، قوام ساختمان بخشی دیگر از الزاماتی است که در ساختمان‌های سبز مدنظر است و اینها همگی مولفه‌های ساختمان‌های سبز است. معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: در پژوهشکده معماری و شهرسازی همراه با شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، پژوهش هایی را که در طول دو دهه اخیر برای بهبود وضعیت ساختمان‌ها انجام شده است را در دست بازخوانی داردیم و مواردی را که می تواند در دستور کار شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران برای ابلاغ مصوبه‌ها و تعیین ضوابط مدنظر آن شورا قرار بگیرد را در اختیار آنها می‌گذاریم. رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، نشست‌های شهر و توسعه را با هدف اشراف بر موضوعات شهرسازی و معماری و همچنین معماری بر پایه و مبنای کارشناسی‌های علمی و فنی عنوان کرد و گفت: یکی از محورهایی که در نشست‌های شهر و توسعه دنبال می‌کنیم پروژه مهم طرح پایلوت هشتگرد است که در این مورد در تماس مستقیم با شرکت‌های آلمانی هستیم و سرمایه‌گذار طرح نیز شرکت عمران شهرهای‌جدید است. شکرچی‌زاده تصریح کرد: نخستین ساختمان‌های سبز با همکاری شرکت‌های آلمانی و دانش، تخصص و تجربیات آلمانی‌ها و همچنین مجموعه تحقیقات مشترک متخصصان ایرانی در هشتگرد ایجاد خواهد شد. وی در پاسخ به بازه زمانی، فراگیر شدن ساختمان‌های سبز که وضعیت مناسبی را برای استفاده انرژی در ساختمان‌ها ایجاد خواهد کرد، گفت: موضوع ساختمان سبز موضوعی گسترده است که نخستین نمونه آنها در هشتگرد ایجاد خواهد شد. اما در مورد بازه زمانی اجرای ساختمان‌های سبز به صورت فراگیر، نمی‌توان پیش‌بینی خاصی در این موقعیت زمانی داشت. شکرچی‌زاده ادامه داد: اعتقاد داریم که اگر ساختمانی بر اساس مقررات ملی ساختمان ساخته شود و تمامی مباحث مقررات ملی ساختمان در آن رعایت شود و مصالح مناسب، استاندارد و مصالحی که دارای گواهینامه فنی هستند در آن استفاده شود بسیار به مقوله‌ها و پایه‌های ساختمان سبز نزدیک می‌شود. وی تاکید کرد: معیارهای ساختمان سبز درست است که معیارهای قابل قبول جهانی است اما در هر منطقه‌ای با توجه به شرایط اقلیمی، اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی منطقه، می‌تواند وجوه مختلفی پیدا کند که این ویژگی‌ها را باید مورد توجه قرار داد. شکرچی زاده افزود: هشتگرد یکی از پایلوت‌های ما در اجرای ساختمان سبز است و در حال پیاده کردن تجربه آلمانی‌ها در منطقه هشتگرد هستیم.
  • تاریخ انتشار : 29 آذر 1395
    معاون وزیر تعاون،کار و رفاه اجتماعی با بیان اینکه تعاونی های تامین نیاز مسکن بیشتری در کشور باید ایجاد شود، گفت: کسانی که به عضویت تعاونی‌های مسکن درآمده‌اند در کمتر از پنج سال صاحب خانه شده‌اند. سید حمید کلانتری از آسیب شناسی تعاونی‌های مسکن خبر داد و اظهار کرد: در راستای تقویت و بهبود عملکرد تعاونی‌های مسکن، طرحی را در یکی از استانهای کشور به شکل آزمایشی اجرا کردیم تا بر اساس آن ضمن شناسایی مشکلات موجود در تعاونی‌های مسکن، راهکارهای مناسب برای حل این مشکلات را ارائه دهیم و امیدواریم تا این طرح در دیگر استانها فراگیر شود. وی با بیان اینکه در حال حاضر ۱۱ هزار تعاونی مسکن در کشور فعالیت دارند، از ساخت یک میلیون واحد مسکن مهر توسط تعاونی‌ها خبر داد و گفت: ۴۰۰ واحد دیگر تا سال آینده به بهره‌برداری می‌رسد. کلانتری با دفاع از کارنامه تعاونی‌ها در ساخت مسکن مهر، گفت: عملکرد تعاونی‌ها در مسکن مهر ناموفق نبوده بلکه مشکلاتی که به دلیل آماده نبودن زیرساختهای لازم در این طرح پیش آمد باعث بروز مشکلاتی در روند اجرای آن شد. به گفته معاون امور تعاون وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی با توجه به ظرفیت بالای تعاونی‌های مسکن در امر ساخت و ساز، افرادی که به عضویت تعاونی‌های مسکن درآمده‌اند در کمتر از پنج سال صاحب خانه‌ شده‌اند. وی گفت: بیشتر اعضای تعاونی‌های مسکن را کارگران و کارمندان تشکیل می‌دهند و ‌یکی از ویژگی‌های بارز تعاونی‌های مسکن دریافت تدریجی هزینه‌های ساخت متناسب به پیشرفت فیزیکی ساختمان است. معاون وزیر تعاون در عین حال با بیان اینکه تعاونی‌های تامین نیاز مسکن در کشور باید بیش از پیش گسترش یابد بر ضرورت تشکیل تعاونی‌های انبوه‌سازان و پیمانکاران تاکید کرد وگفت: راه‌اندازی این تعاونی‌ها در خانه‌دار کردن مردم موثر است.
  • تاریخ انتشار : 29 آذر 1395
    معاون حمایت و سلامت خانواده کمیته امداد گفت:در حال حاضر ۵۶۰ هزار خانوار تحت پوشش کمیته امداد فاقد مسکن بوده که بخش عمده ای از آن ها سالمند هستند. فاطمه رهبر معاون حمایت و سلامت خانواده کمیته امداد امام خمینی(ره)؛ اظهار داشت:سال گذشته از یک میلیون و ۵۰۰ هزار سالمند تحت پوشش کمیته امداد، ۶۲ درصد ساکن مناطق روستایی و ۳۸ درصد شهرنشین هستند. وی در ادامه گفت: ۶۲ درصد از سالمندان تحت حمایت این نهاد را زنان و ۳۸ درصد را مردان تشکیل داده، همچنین از ۵۶۰ هزار خانوار تحت پوشش کمیته امداد که فاقد مسکن مناسب هستند نیز بخش عمده ای از آنان را سالمندان تشکیل می دهند. رهبر گفت: از یک میلیون و ۵۰۰ هزار سالمند تحت پوشش، ۴۰ درصد سالمندان بین ۶۰ تا ۷۰ سال، ۳۵ درصد بین ۷۰ تا ۸۰ سال، ۲۲ درصد بین ۸۰ تا ۹۰ سال و ۳ درصد بالای ۹۰ سال هستند. وی افزود: بیشترین تعداد سالمندان تحت پوشش این نهاد در استان های خراسان رضوی، فارس، گیلان، سیستان و بلوچستان و کمترین تعداد نیز در استان های سمنان، البرز، یزد و قم ساکن هستند. معاون حمایت و سلامت خانواده در پایان خاطر نشان کرد: ۴۲ هزار نفر از سالمندان تحت پوشش، نیازمند مراقبت پرستار هستند که در جهت تکریم این افراد به خانواده هایی که سالمند خود را در منزل نگهداری می کنند، ماهیانه یک میلیون ریال به عنوان حق پرستاری پرداخت می‌شود.
  • تاریخ انتشار : 29 آذر 1395
    به گفته کارشناسان رکود بازار مسکن که از چند ساله گذشته آغاز شده تا پایان سال جاری ادامه خواهد داشت و تا زمانی که شرایط اقتصادی کشور بهبود نیابد رشد این بازار دور از انتظار است. بخش مسکن در ایران به دلایلی چون بحث جمعیت، نگاه اقتصاد به این حوزه و چرخش مالی اقتصاد کلان در حال خروج از حالت کالایی به حالت مصرفی است. زمانی به دلیل رشد مداوم قیمت مسکن، دغدغه مجموعه مسئولان این بود که به مسکن، کالایی و سرمایه‌ای نگاه نشود که امروز چنین مکانیزمی بر این بخش حاکم شده است؛ چرا که بازار با مازاد عرضه روبه‌رو شده و مشتری ندارد. به این ترتیب باید در حوزه کلان به محصولی به نام مسکن نگاهی اقتصادی واقع‌گرایانه داشته باشیم؛ چراکه این محصول حالا دیگر مصرفی است و برخورد و نگاه مخصوص خودش را می‌خواهد. تاثیرگذاری نفت، ‌ارز و نرخ رشد اقتصادی به عنوان عوامل اقتصاد کلان که بر اقتصاد مسکن تاثیرگذار هستند و مجموعه اتفاقاتی که در یک سال اخیر افتاد این بود که ما شاهد رشد اندک معاملات بخش مسکن در شش ماهه دوم سال گذشته بودیم. این یعنی مسکن از خواب زمستانی درآمده اما مفهومش این نیست که بعد از این با یک موجود فربه به نام قیمت مسکن مواجه خواهیم بود. به نظر می‌رسد سال آینده مسکن از رکود خارج شود اما افزایش قیمت آن‌چنانی نخواهد داشت؛ چرا که اولا بخش عمده‌ای از تولید سه چهار سال اخیر روی دست سازندگان مانده که به مرور با قیمت تمام شده قبلی فروخته می‌شود و امکان آن نیست که محصولی جدید با قیمت جدید و گزاف وارد بازار شود. دلیل عرضه مازاد، شیب تولید مسکن ملایم‌تر از شیب خرید و فروش خواهد بود و در سال 95 ساخت و ساز با شیب ملایم‌تری ادامه می‌یابد ولی قطعا زاویه رشد خرید و فروش بیش از ساخت و ساز خواهد بود. در این رابطه، محسن سرحی کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با میزان، با بیان اینکه با تحریک تقاضا نمی‌توان بازار مسکن را از رکود خارج کرد یکی از ویژگی‌های کنونی این بخش را حرکت روی لبه تبغ و پرتگاه اعلام کرد و گفت: اگر قرار است یک تحرک در مسکن داشته باشیم باید با درآمد عمومی و دهک‌های متوسطه سازگار باشد نه اینکه با تحریک تقاضا جهشی یا به‌قول معروف سونامی ایجاد شود. وی با ابراز اینکه نمی‌توان برای بازار مسکن ایران رمل و اُسطرلاب انداخت، خروج آماتورها را مهم‌ترین اثر رکود سه‌ساله مسکن ارزیابی کرد. کارشناس اقتصادی تصریح کرد: قاعدتا در این شرایط باید بازار مسکن از رکود خارج شود و اگر این اتفاق نیفتد وضعیت اقتصادی کشور خوب نخواهد شد. با توجه به رکود اقتصادی، بازار نفت و کاهش بودجه دولت باید یک سری از صنایع فعال شود. چیزی که بتواند خیلی در اقتصاد تحرک ایجاد کند فقط مسکن است. حال باید دید چقدر این‌ها -دولتی‌ها- می‌توانند برای حوزه مسکن سرمایه جذب کنند. براساس گزارش میزان، اصلاح ساختار نظام بانکی باعث می‌شود حوزه‌های مختلف اقتصاد همچون مسکن، ارز، خودرو و غیره تحت تاثیر قرار گیرند و مختل شوند که باید در این راستا دولت اقدامات موثری انجام دهد.
  • تاریخ انتشار : 29 آذر 1395
    اگرچه اجاره کردن خانه، به ‌اندازه خریدن آن، قرارداد پرهزینه‌ای نیست، اما افراد درهنگام عقد قرارداد اجاره هم باید به اندازه عقد قرارداد خرید، نکات مهمی را رعایت کنند تا متحمل ضرر و زیان‌های جدی مالی نشوند. اجاره کردن خانه تعهدات مالی کاملا مشابه با خرید خانه به‌دنبال ندارد، اما این به‌معنای بی‌اهمیت یا بی‌ارزش بودن این قرارداد نیست. همچنین، درحال حاضر، یافتن یک آپارتمان اجاره‌ای از همیشه سخت‌تر شده که این مساله سبب افزایش اجاره‌بها و کمبود واحدهای خالی از سکنه در بسیاری از شهرها شده‌است.  بنابر مطالعه‌ای که در سال ۲۰۱۵، در دانشگاه نیویورک انجام شده، تعداد اجاره‌دهندگان ملک در آمریکا درحال افزایش است. این درحالی است که روند عرضه واحدهای مسکونی، همسو با میزان تقاضا افزایش نیافته‌است. بنابراین، وقتی بازار اجاره مسکن سخت می‌شود، این فشار به جویندگان مسکن وارد می‌آید که زودتر دست به کار شوند. بااین‌حال تصمیم‌گیری سریع در این رابطه خیلی راحت است اما درعین حال، انتخاب یک خانه بدون تحقیق و آگاهی، می‌تواند شما را ناچار کند در جایی که نه امنیت دارد و نه با نیازهای شما همخوانی دارد، زندگی کنید یا اینکه شما را سر هر مساله‌ای با صاحبخانه وارد مشکل و مشاجره کند. در نهایت، انتخاب اشتباه محل سکونت، می‌تواند از هر دو جنبه مالی و روحی شما را خالی کند. در حال حاضر میانگین هزینه هر اثاث‌کشی در آمریکا ۱۱۷۰ دلار برآورد می‌شود که اگر این جابجایی‌ها بدون برنامه‌ریزی قبلی رخ دهد، می‌تواند هزینه سنگین‌تری را بر دوش مستاجران تحمیل کند. به گزارش اقتصادی نیوز، اشتباه در هنگام عقد قرارداد اجاره خانه، همچنین به‌معنای ازدست دادن امنیت مالی شما خواهد بود که دربرخی موارد به پرداخت خسارت ملک شخصی دیگران یا حتی دادگاهی شدن می‌انجامد که اصلا خوشایند نیست. فرقی نمی‌کند که برای اولین بار قصد اجاره خانه دارید یا بار صدم شماست؛ بلکه مهم این است که درهنگام عقد قرارداد اجاره برخی اشتباهات را مرتکب نشوید که به نقل از پایگاه چیت‌شیت، به برخی از مهم‌ترین آنها اشاره می‌کنیم.   در ادامه ۵ اشتباه بزرگ مستاجران هنگام عقد قرارداد آمده است: ۱.نخواندن اجاره‌نامه وقتی درنهایت موفق به یافتن آپارتمان موردنظر خود می‌شوید، قسمت خالی امضای مستاجر در پایین قرارداد مدام شما را وسوسه می‌کند تا هرچه سریع‌تر قال قضیه را بکنید. اما دست‌ نگه‌دارید. امضای یک سند قانونی که مفاد آن را نخوانده‌اید، مقدمه رخ‌دادن فاجعه است. درحالی‌که امضای این سند می‌تواند شمارا دچار عواقب مالی جدی کند، به‌راحتی می‌توانید با امضا نکردن چنین قراردادی خود را از مخمصه بزرگی رهایی بخشید. موسسه مشاور حقوقی MassLegal، توصیه می‌کند: موجر ممکن است تلاش کند تا شما با عجله این قرارداد را امضا کنید. آنها معمولا به شما می‌گویند همه قراردادها استاندارد و به یک شکل واحد هستند و نیازی نیست زحمت خواند آن را بکشید. اما شما نباید اجازه دهید که موجر شما را وادار کند که مفاد قرارداد را نخوانید. همچنین، درهنگام خواندن قرارداد، به طول مدت‌ آن دقت کنید که از ابتدای ماه آغاز می‌شود یا انتهای ماه؛ همچنین به بندها و تبصره‌های قرارداد به‌خصوص محدودیت‌های تعیین شده در آن خیلی دقت کنید. این یک اشتباه بزرگ مستاجران است.   ۲.عدم دریافت بیمه ازسوی موجر اگر فکر کنید که بیمه مالک، شما را در هنگام وقوع حوادث نظیر بلایای طبیعی پوشش می‌دهد، سخت در اشتباه هستید. اگر وسایل شخی شما سرقت شده یا دچار خسارت شود (مثلا درصورت وقوع حریق)، به احتمال قطع، موجر مسئولیتی در قبال این قضیه نخواهد داشت. همچنین درصورتی‌که شخصی در آپارتمان شما آسیب ببیند، مسئولیت وی با شماست. اما درعوض، بیمه اجاره‌نشینی، در هر دو این موارد به‌یاری شما می‌آید. علاوه‌براین، بیمه مستاجر به نسبت ارزان است.   ۳.عدم اطلاع از حقوق مستاجر اگرچه دست موجران اغلب در تعیین محدودیت‌های موردنظرشان بر مستاجر باز است، بااین‌حال، این قوانین و محدودیت‌های نانوشته از شهری به شهر دیگر متفاوت هستند. اما مستاجران نیز حقوق متقابلی دارند که شامل مواردی نظیر خلع ید مستاجر توسط موجر، انجام تعمیرات و ورود به حریم شخصی مستاجر می شود. این یک اشتباه بزرگ مستاجران است.   ۴.عدم فهرست‌برداری از خسارات کنونی اگر می‌خواهید از نظر مالی دچار ضرر نشوید، سعی کنید قبل از تحویل گرفتن آپارتمان یا امضای هر قراردادی، نسبت به سیاهه‌برداری از خسارات حال حاضر در آپارتمان اقدام کنید. قبل از بازکردن اثاثیه خود، بهتر است نسبت به تهیه فهرستی از اشکالات و خسارات آپارتمان تهیه کنید. این کار یکی از بهترین روش‌ها برای مستند کردن مشکلات آپارتمان است. حتی شاید لازم باشد از نقاط آسیب‌دیده عکس بگیرید و این اسناد را به امضای دو طرف رسانده و ضمیمه قرارداد کنید.   ۵.عدم تحقیق درباره صاحبخانه یا محل سکونت موجر قبل از اینکه با اجاره دادن ملکش به شما موافقت کند، ممکن است نسبت به کنترل اعتبار حساب بانکی شما اقدام کند. اما شما هم، به عنوان مستاجر باید اقدام مشابهی را پیش از امضای قرارداد، انجام دهید. کافی است نشانی محل آپارتمان و نام موجر را پیدا کرده و اطلاعات مفیدی را در این زمینه کسب کنید. این اطلاعات می‌تواند شامل وضعیت ساختمان و موقعیت مکانی ملک باشد.   درنهایت، قبل از نقل مکان، درباره محل زندگی جدید خود اطلاع کسب کنید و با آنجا آشنا شوید. کسب اطلاع نسبت به میزان وقوع جرایم در این منطقه یا دوری و نزدیکی به محل کار می‌تواند اطمینان شما را نسبت به انتخابتان افزایش دهند.
  • تاریخ انتشار : 29 آذر 1395
    از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و در مواقعی حتی ضرر و زیان می‌شوند، معاملات مربوط به املاک است که البته اختلافات حاصله از این معاملات، بخصوص در مواقعی که بازار مسکن دچار نوساناتی است، افزایش می‌یابد. در این زمینه، پرونده‌های متعددی در دادگاه‌ها تشکیل و اختلافات زیادی به دادگاه‌ها ارجاع می‌شود که ممکن است موجب ورود خسارات به افراد شده و تا اندازه زیادی هم به حجم کار دادگاه‌ها افزوده شود. مسعود غفاری‌راد، حقوقدان و کارشناس ارشد حقوق خصوصی با بیان این مطلب اظهار کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان از سال ۱۳۸۹ تصویب و در سال ۱۳۹۳، آیین‌نامه اجرایی آن به تصویب هیات‌دولت رسید و ابلاغ شد. در این قانون مواردی پیش‌بینی شده است که پیش‌خریدار با طیب خاطر نسبت به انجام معامله یا پیش‌خرید آپارتمان اقدام کند.  وی اضافه کرد: ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان، قراردادهای پیش‌فروش را تعریف کرده است: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود. به گفته غفاری‌راد، در ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان آمده است که قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. این ماده بدین معناست که دفاتر املاک یعنی بنگاه‌های معاملات املاک حق ندارند قرارداد پیش‌فروش ساختمان منعقد کنند. وی در ادامه بیان کرد: پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارایه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. این موضوع در ماده ۲۱ قانون پیش‌فروش ساختمان تصریح شده است.   ضوابط قانونی برای پیش‌فروش ساختمان این حقوقدان تاکید کرد: وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد. در ماده  ۲۰ آیین‌نامه نیز آمده است که رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند. در غیر این صورت، طبق ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد. وی گفت: ماده مذکور، ضمانت اجرایی است برای اینکه پیش‌فروشندگان آپارتمان‌ها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند. زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود. غفاری‌راد ادامه داد: اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد. در حقیقت ماده ۱۸ آیین‌نامه، تکمیل ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان است. وی افزود: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کرده و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.  مزایای قانون پیش‌فروش ساختمان برای پیش‌فروشنده این کارشناس ارشد حقوق خصوصی تاکید کرد: این ضوابط به اتاق اصناف نیز ابلاغ شده و صاحبان بنگاه‌های معاملات املاک نمی‌توانند از این موارد اظهار بی‌اطلاعی کنند. وی ادامه داد: قانونگذار در ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش را منوط به ارایه مدارکی از قبیل سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک کرده است که موجب می‌شود افراد از مسایلی مانند اصالت زمین اطلاع پیدا کنند. غفاری‌راد اضافه کرد: چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد؛ مگر این‌ که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند همچنین درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت اما چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. وی خاطرنشان کرد: در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت ‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارایه کند. به گفته این حقوقدان، بر اساس ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم‌مقام وی می‌کند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام کند. وی با بیان اینکه این قانون برای پیش‌فروشنده نیز مزایایی دارد، خاطرنشان کرد: درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
  • تاریخ انتشار : 25 آذر 1395
    اگر تورم عمومی به مسیر صعودی خود ادامه ندهد و از سوی دیگر رشد قیمت مسکن با زاویه فعلی ادامه یابد، احتمال این‌که این دو خط در سال آینده یکدیگر را قطع کنند وجود دارد. حرکت دو منحنی رشد قیمت مسکن شهر تهران با تورم عمومی اقتصاد نشان می‌دهد در آبان ماه ۱۳۹۵ این دو شاخص به نزدیک‌ترین حد خود طی چهار سال اخیر رسیده‌اند. اما در همین ماه افزایش ۰.۷ درصدی تورم، مقداری معادلات را به هم زد. اگر تورم مسکن بخواهد به دنبال نرخ تورم حرکت صعودی داشته باشد مجددا با رکود مواجه می‌شود. پس به نفع دست‌اندرکاران این بخش است که در این مسیر وارد نشوند. اما بررسی دو منحنی تورم عمومی و تورم مسکن طی ۱۴ ماه اخیر حاکی از آن است که در آبان ماه سال جاری تورم عمومی ۸.۶ و تورم مسکن ۷.۳ درصد بود و اگر این دو خط به روال طبیعی خود همانند ۱۴ ماه اخیر ادامه دهد این احتمال وجود دارد که در ماه‌های آتی یکدیگر را قطع کنند. پس از آن‌که تورم مسکن در دی ماه ۱۳۹۴ به پایین‌ترین حد خود رسید، بدترین شرایط را نسبت به نرخ تورم در ۱۴ ماه اخیر تجربه کرد. در ماه مورد اشاره تورم مسکن ۳.۱- و تورم عمومی ۱۳.۲ درصد بود که اختلاف ۱۶.۳ درصدی را نشان می‌داد. اما در ماه‌های پس از آن نزول قیمت مسکن متوقف و در پی کاهش نرخ تورم اقتصاد، قیمت مسکن ماه به ماه متعادل‌تر شد. به دنبال مقاومت قیمت مسکن نسبت به کاهش، در بهمن ماه ۹۴ اختلاف دو شاخص قیمت مسکن و تورم عمومی به ۱۳.۶ درصد رسید، در اسفندماه ۹۴ این رقم ۷.۴ درصد شد و در فروردین ۹۵ خود را به به ۶.۵ درصد رساند که این رفتار نشان می‌داد در بخش مسکن اتفاق‌هایی دارد رخ می‌دهد. پس از امضای برجام در اواسط سال ۱۳۹۴ مسکن شهر تهران در فروردین ماه رشد ۲۰.۴ درصدی معاملات و رشد ۴.۳ درصدی قیمت را تجربه کرد که کارشناسان این مساله را ناشی از اثر روانی برجام عنوان کردند. اختلاف تورم مسکن شهر تهران با تورم اقتصاد در این ماه ۶.۵ درصد بود. در اردیبهشت ماه نیز معاملات ۸.۲ درصد و قیمت ۲.۸ درصد رشد داشت. در خردادماه این ارقام به رشد ۰.۶ و ۳.۵ درصد به ترتیب در معاملات و قیمت رسید. در تیرماه شاهد افزایش ۲۷.۶ درصدی معاملات و ۴.۴ درصدی قیمت مسکن بودیم. در مردادماه نیز معاملات ۳۰.۱ و قیمت مسکن ۷.۶ درصد رشد داشت. معاملات در شهریورماه نیز ۱۰.۹ و ۲.۳ درصد افزایش را در تعداد و قیمت تجربه کرد. در شهریورماه نیز تورم مسکن در فاصله ۶.۵ درصدی با تورم عمومی بود. در مهرماه ۱۳۹۵ نیز رشد متوسط مسکن پایتخت ادامه یافت و معاملات و قیمت به ترتیب ۱۰.۶ و ۵.۹ درصد بالا رفت که تورم مسکن به ۲ درصدی تورم عمومی رسید. هم‌چنین آمار آبان ماه نشان می‌داد معاملات ۴.۱ درصد و قیمت مسکن شهر تهران ۷.۳ افزایش داشته است. در این ماه تورم مسکن خود را به نزدیک‌ترین حد با تورم عمومی طی سه سال اخیر در مرز ۱.۳ درصد رساند؛ به طوری که در ماه مورد اشاره تورم مسکن ۷.۳ و تورم اقتصاد ۸.۶ درصد بود. اما در حالی که بسیاری افراد منتظرقطع خطوط تورم مسکن و تورم عمومی در ماه‌های آتی بودند، رشد تورم مقداری معادلات را به هم زد و از ۷.۹ درصد در مهرماه به ۸.۶ درصد در آبان ماه رسید که اگر این صعود ادامه یابد تورم مسکن شاید نتواند خود را به آن برساند. البته برای بخش مسکن که هم اکنون با حباب قیمت مواجه است جهش مجدد قیمت منطقی و عاقلانه نیست؛ چرا که این مساله می‌تواند منجر به از دست رفتن مشتریانی شود که به زحمت طی یک سال اخیر جذب شده‌اند. رفتار بازار مسکن شهر تهران حاکی از آن است که منحنی رشد معاملات در ماه‌های اخیر از شیب تند صعودی به شیب ملایم رسیده و احتمالا اثر روانی برجام در بازار مسکن از بین رفته است. این اثر روانی طی یک سال اخیر در هر دو شاخص تعداد معاملات و قیمت مسکن تاثیرگذار بود اما کارشناسان معتقدند اگر پول نفت به اقتصاد تزریق نشود این روند ادامه نخواهد یافت. از سوی دیگر شهر تهران با مازاد ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مواجه است که تا پر شدن این خانه‌ها انتظار تورم سنگین در بخش مسکن بعید به نظر می‌رسد و قیمت مسکن نهایتا می‌تواند خود را به تورم اقتصاد برساند اما اگر بخواهد از آن سبقت بگیرد احتمالا مجددا دچار افت معاملات و رکود خواهد شد. یک تحلیلگر بازار مسکن بیان کرد: قبل از تحریمها قمیت نفت ۱۰۵ دلار بود و متوسط قیمت نفت در سال جاری ۳۹ دلار بود. درست است که بعد از برجام، تولید نفت به قبل از تحریمها رسیده اما دو اتفاق در اقتصاد افتاده است؛ اول اینکه قبل از تحریمها ۲۷۰ میلیارد دلار انرژی می فروختیم و الان کل فروش انرژی سالیانه کشور ۱۱۰ میلیارد دلار شده یعنی اقتصاد کشور ۱۶۰ میلیارد دلار کوچک شده است. از سوی دیگر منابع ناچیز فعلی که رقمی بالغ بر ۳۴ هزار میلیارد تومان می شود به دو صندوق بازنشستگی اختصاص می یابد که تا قبل از این خودکفا عمل می کردند. پس پولی برای بخش مسکن باقی نمی ماند که انتظار جهش قیمت یا رونق داشته باشیم. ادیب ـ استاد دانشگاه ـ افزود: تولید مسکن متناسب با نیاز نیست، لذا به دست اندرکاران توصیه می کنم به دنبال یافتن راهکارهای بیزینس باشند. بیزینس امروز می گوید با توجه به اسکان جمعیت و کاهش مهاجرت، تولید مسکن در کلانشهرها و با مساحت بالا دیگر توجیه اقتصادی ندارد اما می بینیم که هنوز ۱۱.۲ درصد خانه های تولید شده در تهران بیش از ۱۳۰ متر مساحت دارند. یعنی شما برای کسانی خانه می سازید که اصلا وجود ندارند.
  • تاریخ انتشار : 25 آذر 1395
    عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با اشاره به سیاست‌های تولید و تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد جامعه با عنوان مسکن تدریجی عنوان کرد ضرورت دارد سیاست‌ها و برنامه‌های مسکن مطابق با نظام معیشتی گروه‌های کم‌درآمد باشد. مجید روستا، عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران درتبیین سیاست‌ مسکن تدریجی وزارت راه و شهرسازی درتولید و تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد عنوان کرد: بیش از پنج دهه است که سیاست تأمین مسکن گروه‌های کم درآمد درحال پیگیری است ولی تاکنون در برنامه‌ها لحاظ و پیاده‌سازی نشده است. روستا با بیان اینکه امروز نیازمند بازتعریف سیاست‌های توسعه مسکن در کشور هستیم، افزود: اگر قرار بود مسکن مشکل کم‌درآمد‌ها را در جامعه شهری ایران حل کند امروزه مسکن مهر به عنوان بررگترین چالش نظام اسکان در کشور مطرح نبود. متاسفانه مسکن مهر تمام نهادها و ظرفیت‌های مسکن کشور را به خود اختصاص داده و به دلیل اینکه مشکلات آن از ابعاد متفاوتی نشأت می‌گیرد پرداختن به آن بسیار هزینه‌بر است. وی گفت: مسکن محصول واقعیت‌های اجتماعی، سیاسی، اقتصادی، فرهنگی و انسانی یک جامعه است که در ایران این تعریف نادیده گرفته می‌شود و تصور ما امروزه از مسکن یک کالا است درحالیکه باید مسکن را در قالب یک فرایند شناختی به عنوان عاملی که به شکل‌گیری جامعه کمک می کند نگاه کنیم. روستا تاکید کرد: ما هنوز به این مسئله در برنامه مسکن چه در حوزه دولتی و چه بخش خصوصی نگاه نکرده‌ایم و ازطرف دیگر مسائل و مشکلات عدیده‌ای که در بازتولید فضاهای فقیر و سکونتگاه‌های کم‌درآمد در کشور با آن مواجه هستیم نشان می‌دهد که برنامه‌های عملیاتی درسال‌های گذشته خیلی موفق و کارآمد نبوده و ضرورت دارد که سیاست‌ها و برنامه‌های مسکن مطابق با نظام معیشتی گروه‌های کم‌درآمد باشد. عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با اشاره به اینکه امروزه ۷۰ درصد از تولید مسکن اقشار کم‌درآمد درکشورهای درحال توسعه و با درآمد میانی اختصاص به موضوع ساخت مسکن تدریجی دارد، گفت: مسکن تدریجی چندین مزیت عمده برای دولت‌ها دارد. دولت‌ها در برنامه‌ریزی مسکن اقداماتی انجام می‌دهند که اقشار کم‌درآمد نمی‌توانند به طور موثر ازآنها برخوردار شوند که از این جمله می‌توان به خدمات اساسی اشاره کرد. در مسکن تدریجی به این مسئله توجه شده که اقشار کم‌درآمد می‌توانند اقداماتی را انجام دهند که دولت‌ها ازعهده انجام موثر آنها برنمی‌آیند و این سیاست در بسیاری از کشورهای دنیا به عنوان سیاست اسکان مسکن اقشار کم‌درآمد و سیاست اجتماعی مسکن درنظر گرفته می‌شود و در این سیاست که مزایای زیادی دارد دولت خود را شریک درهزینه خدمات عمومی حوزه مسکن می‌کند. وی با بیان اینکه درکشور ما سیاست‌ها بیشتر معطوف به تولید مسکن تمام شده است، افزود: تولید مسکن تمام شده هزینه‌بر است و دولت‌ها قادر به تامین منابع مالی و نهادهای آن نیستند. ضمن اینکه درمسکن تمام شده گاه اقلیتی که گروه هدف نیستند مورد توجه قرار می‌گیرند. روستا تاکید کرد: مسکن تدریجی شمولیت و دامنه‌ای وسیع‌تر از ساخت مسکن دارد و درفرایندی طولانی مدت دولت مردم را شریک دربازپرداخت و پرداخت هزینه عمومی می‌کند. عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران ادامه داد: در بخش زیادی از اسکان غیررسمی ابتدا حاشیه‌نشینان کم درآمد مسکنی را تملک یا تصرف می‌کنند بعد سرویس بهد اشتی را برای آن احداث می‌کنند و دربازه زمانی دو تا سه سال یا حتی پنج سال بر اساس کسب درآمد، قرض و توانایی مالی به تدریج صاحب یک مسکن تمام شده می‌شوند که این سیاست را متاسفانه زیاد در سیاست‌های مسکن کشور مورد توجه قرار نداده‌ایم و درسند احخیری که دردولت تصویب شده سعی کردیم آن را به عنوان یک سیاست مورد توجه قرار دهیم که به دلیل محدودیت‌های نظام مدیریت شهری و نظام رسمی نتوانستیم آن را نهادینه کنیم. وی با بیان اینکه اساسا مسکن تدریجی فرایند تلفیقی توسعه شهری است، گفت: مسکن تدریجی منجر به ساخت خانه، ساخت جامعه و شکل‌گیری شهروند و شهر می‌شود و به گونه‌ای مهندسی معکوس نسبت به سیاست‌های مسکن را به همراه دارد. روستا همچنین به نهاد توسعه‌گر اشاره کرد و افزود: آنچه به عنوان نهاد توسعه‌گر تعریف شده می‌تواند درحوزه مسکن کم‌درآمدها قابلیت اجرا داشته باشد. دولت‌ها و نیز بخش خصوصی دربرنامه خود تاکنون به مسکن اقشار کم‌درآمد توجه نداشته‌اند و اگر نهادهای توسعه‌گر با سیاست و تعاریق ادبیات جدید شهری به عنوان نهادهای واسطه دربازآفرینی شهری حضور یابند باید به توانمندی، قابلیت‌ها، نظام کسب درآمد، ذخیره و قرض گرفتن اقشار کم درآمد توجه کنند تا درتوسعه‌گری این حوزه دچار مشکل نشویم. عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران گفت: اگر قرار است مسکن تدریجی به عنوان یک نظام برنامه‌ریزی اسکان اقشار کم‌درآمد نهادینه شود باید چالش‌های آن ازجمله قوانین و ضوابط شهرداری درخصوص مجوز ساخت ومسائل مربوط به نظام بانکی رفع شود و به بازنگری درطرح‌های جامع و تفصیلی و نظام تعریف کاربری زمین بپردازیم که این نظام تعریف کاربری زمینی مهمترین ابزار کسب درآمد درطرح‌های توسعه شهری است که باید تغییر کند. همچنین باید قوانین استاندارد ساخت و حوزه نظام مهندسی بر اساس مسکن تدریجی دراولویت قرار گیرد و دراین راستا به سیاست‌های متناسب با نظام معیشتی اقشار کم‌درآمد برسیم. وی تاکید کرد: امیدوارم با تنوع‌بخشی سیاست‌ها متناسب با نظام معیشتی اقشار کم‌درآمد و تعریف اسکان این اقشار بتوانیم سرمایه اقشار کم‌درآمد را که کم‌توقع‌ترین گروه‌ها هستند جهت‌دهی، سازماندهی و مدیریت کنیم که این امر شبکه‌سازی اجتماعی را به عنوان اسکان جامع شهری به همراه دارد.
  • تاریخ انتشار : 25 آذر 1395
    مدیرکل راه و شهرسازی گلستان با اشاره به اهمیت رونق‌بخش مسکن در توسعه اقتصادی اجتماعی کشور با توجه به نام‌گذاری سال جاری مبنی بر اقتصاد مقاومتی، اقدام و عمل؛ به بیان سیاست‌ها و بسته‌های حمایتی تدوین شده برای حمایت از سازندگان، خریداران و رونق این بخش پرداخت. ابراهیم مبارک قدم در سومین همایش انبوه‌سازان مسکن و ساختمان گلستان در دانشگاه آزاد گرگان، گفت: افزایش مبلغ تسهیلات حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم و تسهیلات زوجین از سوی بانک مسکن جهت تأمین مسکن خانوارها به‌ویژه خانه اولی‌ها از جمله این تسهیلات است که به صورت یارانه‌ای به هر یک از زوجین مبلغ ۶۰ میلیون تومان در مراکز استان‌ها و در سایر مناطق شهری در مجموع ۸۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود. به گفته وی، نرخ این تسهیلات در دوران مشارکت مدنی و فروش اقساطی در ابتدای سال ۱۳ درصد بوده که هم‌اکنون به ۹/۵ درصد درصد کاهش پیدا کرده است. مبارک قدم، اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری را یکی دیگر از سیاست‌های حمایتی برای این بخش بیان کرد و گفت: سهمیه استان گلستان از تسهیلات بافت فرسوده ۱۷۰۰ واحد مسکونی و مشمول یارانه دولت بوده و تا سقف ۴۰۰ میلیون ریال در شهرهای با بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت مانند گرگان و در سایر شهرها تا ۳۰۰ میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی قابل پرداخت است. وی، نرخ این تسهیلات را هم ۸ درصد اعلام کرد که بدون سپرده از همان ابتدای شروع ساخت و متناسب با پیشرفت ساختمان به سازندگان پرداخت می‌شود. مدیرکل راه و شهرسازی گلستان، کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی به منظور افزایش توان مالی خریداران و همچنین کاهش هزینه تأمین مالی برای سازندگان را هم یکی دیگر از سیاست‌های بخش مسکن ذکر کرد و گفت: این سیاست با هدف خارج شدن سپرده‌ها از بانک‌ها و انتقال به بخش مسکن صورت گرفته تا در افزایش تولید، عرضه و تقاضا و کاهش قیمت تمام شده مسکن مؤثر واقع شود. به گفته مبارک قدم، فروش نقد و اقساطی زمین به انبوه‌سازان از سوی اداره کل راه و شهرسازی از اقدامات دیگری است که جهت حمایت از سازندگان و رونق بیشتر بخش مسکن به انبوه‌سازان اعطا می‌شود. وی با اشاره به اینکه استفاده از این بسته حمایتی موجب صرف شدن اصل سرمایه سازندگان برای ساخت مسکن می‌شود، اضافه کرد: این پروژه‌ها متناسب با پیشرفت ساخت خود مشمول تسهیلات یارانه دار با سقف ۳۰۰ میلیون ریال هم خواهند بود. مدیرکل راه و شهرسازی گلستان از حمایت مالی از مجتمع سازان با پرداخت تسهیلات بدون سپرده به عنوان یکی دیگر از اقدامات حمایتی از این بخش نام برد و گفت: این تسهیلات در مراکز استان‌ها با سقف ۹۰ میلیون تومان و در سایر شهرها تا ۷۰ میلیون تومان به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود. به گفته مبارک قدم، تسهیلات اعطایی متناسب با نوع فن‌آوری و تا سقف ۱۳۰ میلیون تومان هم طبق استانداردهای تعریف شده مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن در حال افزایش است. وی همچنین از ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان از سوی مقام عالی وزارت راه و شهرسازی به عنوان گام بلند دیگر دولت در رونق‌بخش مسکن یاد کرد و گفت: قطع به یقین اجرای قانون پیش‌فروش ساختان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد. به گفته مبارک قدم، قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید به‌درستی به اجرا درآید تا روش‌های تأمین مالی ساخت‌وسازها را قانونمند کند. وی یادآور شد: قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش خریداران و پیش‌فروش را تأمین می‌کند و خلاء موجود در این زمینه را که سال‌های سال محسوس بوده و تضییع حقوق شهروندان را به دنبال داشته تا حد قابل‌ملاحظه‌ای کاهش خواهد داد. مبارک قدم، انتقادات وارده بر آیین‌نامه این قانون را انکار نکرد و از مشمولان این قانون خواست که با جمع‌بندی نقاط قوت و ضعف موجود در آن، وزارت راه و شهرسازی و مبادی ذی‌ربط را برای ویرایش آن یاری رسانند. این مقام اجرایی گلستان در بخش دیگری از سخنانش بخش مسکن را از گسترده‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور دانست که بیشترین اشتغال را به همراه دارد و به دلیل اتکای عمده آن به مصالح و نیروی انسانی داخلی، آن را در زمره تعریف‌های اقتصاد مقاومتی قرار داد. به گفته وی، بر اساس آمار بانک مرکزی، در سال ۹۲ بخش مسکن ۱۹ درصد تولید خالص داخلی، ۷۰ درصد کل سرمایه‌گذاری و ۱۵ درصد اشتغال کل کشور را به خود اختصاص داده و به دلیل نقش ویژه آن در سرمایه‌گذاری، اشتغال‌زایی و تولید؛ به‌عنوان بخش پیشران در اقتصاد کشور عمل می‌کند. مبارک قدم به همین منظور، رونق این بخش را یکی از مهم‌ترین اهداف سیاست‌گذاری‌های اقتصادی بیان کرد که تا عوامل مؤثر در دوره‌های رونق یا رکود بخش را جهت سیاست‌گذاری صحیح و لازم، مشخص کند. وی اضافه کرد: در سال‌های اخیر به‌ویژه در اواخر دهه ۸۰ جهش یک‌باره قیمت مسکن باعث شد تا شاهد خیزش بلندی در صدور پروانه‌های ساختمانی و افزایش ساخت‌وسازها باشیم به‌طوری که بخش‌های دیگر تولیدی کشور این سود را نداشته و بخش اعظمی از سرمایه مردم به سمت مسکن و ساخت‌وساز برود. دبیر شورای مسکن گلستان، به تحلیل این وضعیت پرداخت و گفت: گسترش بی‌رویه شهرها و افزایش تراکم ساختمان‌های شهری، تجاوز به اطراف شهرها را برای مالکیت اراضی مسکونی موجب شد و افزایش ساخت‌وسازهای بیشتر در داخل شهرها و فشار بیشتری را بر بخش مسکن و ساختمان حاکم کرد. مبارک قدم اضافه کرد: نتیجه این اقدامات از یک سو منجر به تورم و گرانی و از سوی دیگر تولید بیش از نیاز بازار و رکود مسکن انجامید به‌طوری که در آمارهای غیررسمی گفته می‌شود که ۱۰۰ هزار تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور داریم که امیدواریم در نتایج سرشماری ۹۵ این رقم مشخص شود. وی ادامه داد: در اوایل دهه ۹۰ نیز؛ تورم، فضای رکودی حاکم بر کشور و پایین بودن وام مسکن هر سه باعث شد که مردم قدرت خرید مسکن را از دست داده و در واقع نتوانستند خود را با افزایش قیمت‌ها متعادل کنند و رفته‌رفته این عوامل کاهش قیمت مسکن در بسیاری از نقاط شهری کشور را به همراه آورد. به اعتقاد مدیرکل راه و شهرسازی گلستان، هم‌اکنون با ثبات‌ترین وضعیت در قیمت مسکن، بازار خریدوفروش آپارتمان‌های مسکونی را در شهرهای استان شاهد هستیم. در سال گذشته به گفته او، به غیر از دستمزدها و بخشی از عوارض، سایر هزینه‌های تولید مسکن مانند آهن‌آلات کاهش یافت و در حال حاضر هم به دلیل رکود در بازار ساخت و خرید اقساطی در بازار مصالح برای بیشتر تولیدکنندگان؛ احتمال افزایش قیمت بیشتر را در بخش مسکن شاهد نخواهیم بود. مبارک قدم، رونق‌بخش مسکن را در بخش مصرفی می‌داند نه سرمایه‌گذاری و می‌گوید: طی سه سال گذشته واحدهای مسکونی زیادی ساخته شده که هنوز به فروش نرفته و بر دوش فروشندگان سنگینی می‌کند. تمایل به فروش این واحدها در کنار تقاضا در بازار عرضه موجب رونق‌بخش مسکن خواهد شد. او در پایان به نتایج اعمال بسته‌های حمایتی و سیاست‌های تشویقی تدوین شده در استان گلستان طی شش‌ماهه نخست سال ۹۵ اشاره‌ای کرد و گفت: مجموع این سیاست‌گذاری‌ها رشد ۲۲/۶ درصدی صدور تعداد پروانه‌های ساختمانی را در استان به نسبت مدت مشابه در سال گذشته در پی داشته است. در سومین همایش انبوه‌سازان و ساختمان استان گلستان که با هدف توسعه پایدار و رونق صنعت ساختمان و بازاندیشی دوباره در ساخت‌وساز واحدهای مسکونی، تجاری و غیره برگزار شد، معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری گلستان و یکی از استادان رشته اقتصاد دانشگاه اصفهان هم به ایراد سخن پرداختند. برپایی نمایشگاهی از دستاوردهای نوین بخش مسکن و ساختمان استان بخش جنبی این همایش بود. در برگزاری این همایش، حمایت تشکل‌ها، نهادها و شرکت‌های غیردولتی بخش مسکن و ساختمان نقش بسزایی داشت.
  • تاریخ انتشار : 23 آذر 1395
    در شرایطی که بین سال‌های ۱۳۸۱ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین ۱۴ برابر شده است، توان اقتصادی متقاضیان مصرفی به شدت افت کرد و مسکن در انتهای دولت دهم وارد عمیق‌ترین رکود خود پس از انقلاب اسلامی شد. در بازه زمانی ۱۳۸۱ تا ۱۳۹۲ اتفاقات مختلفی با نوسانات فراوان در حوزه مسکن رخ داد. در این دوره ۱۱ ساله تورم باعث افزایش قیمت ۵.۶ برابری شد، دلار ۵ برابر افزایش یافت، قیمت زمین ۱۴ برابر و قیمت ساختمان ۱۱.۶ درصد بالا رفت که این آمار در چهره‌نمایی از این بازه زمانی، باعث رکود بازار معاملات مسکن در سال ۱۳۹۲ شد. قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی طی ۱۰ سال گذشته با بیش از ۱۰ برابر افزایش در خرید و فروش‌ و بیش از هشت برابر افزایش در اجاره‌بها مواجه بود. همچنین طی ۲۰ سال اخیر قیمت خرید و فروش خانه ۶۰ برابر و قیمت اجاره‌بها ۵۰ برابر شده است. با این‌که دولت‌های نهم و دهم با اجرای مسکن مهر تلاش کردند تا مشکل مسکن را برای همیشه حل کنند، اما نه تنها این طرح به اهداف مدنظر خود مبنی بر ساخت سالانه دو میلیون واحد مسکونی نرسید، بلکه ساخت و ساز دولتی که وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم آن را نوعی بساز و بفروش دولتی قلمداد کرد، به رونق مسکن منجر شد تا قیمت مسکن شخصی در بازه زمانی ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ با شتاب بیشتری نسبت به قبل، سیر صعودی به خود بگیرد. از سوی دیگر تزریق ۵۰ هزار میلیارد تومان پول بدون پشتوانه برای طرح مسکن مهر به افزایش پایه پولی کشور، جهش قیمت دلار و نهایتا تورم اقتصادی انجامید. به بیان دیگر، مسکن از یک سو مجرم دیابت پولی و از سوی دیگر قربانی سیاست‌های اقتصادی دولت قبل شد. بخش اجاره اما در سال ۱۳۹۲ با افزایش قیمت چندانی مواجه نبود؛ چرا که جامعه هدف این بخش، توان اقتصادی بالایی نداشت. با این‌که برآورد می‌شد بخش اجاره این عقب‌ماندگی را در طول زمان جبران کند اما سیاست‌های انقباضی دولت روحانی تا حدودی جلوی این خطر را گرفت و شاهد بودیم که نرخ افزایش اجاره بها طی سه سال اخیر بیش از ۱۰ درصد نبود. تحقیقات نشان می‌دهد حدود ۱۵ سال طول می‌کشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود درحالیکه این رقم در کشورهای با نرخ تورم نزدیک به صفر ۲۰ تا ۲۵ سال است؛ بنابراین در کشوری که ۳۰ درصد تورم سالانه دارد قناعت به حتی نرخ‌های اجاره جاری (که از دید مصرف‌کننده، نرخ‌های بسیار بالایی تلقی می‌شود) بیانگر آن است که مالکان کماکان به شدت به عایدی سرمایه‌ای یعنی افزایش قیمت‌های آتی، دل بستند بدین معنا که هنوز املاک و مستغلات جزو دارایی‌های مورد علاقه‌ سرمایه‌گذاران است و تقاضا برای آن فراتر از تقاضای مصرفی می‌رود و زمین و ساختمان هنوز دارایی سرمایه‌ای مهمی در کشور تلقی می‌شود. در اقتصاد جهانی هرگاه تولید مسکن ۴ تا ۵ درصد بیش از نیاز کشورها باشد به کالایی مصرفی تبدیل می‌شود؛ ‌ در حالی که هم‌اکنون تعداد مسکن در ایران ۴ درصد کمتر از تعداد خانوار است. در حال حاضر به ازای هر ۱۰۴ خانوار ۱۰۰ مسکن در ایران وجود دارد. این رقم البته در اوایل انقلاب اسلامی ۱۲۷ خانوار در مقابل ۱۰۰ مسکن بود. لذا با این‌که کار بزرگی در دوران انقلاب اسلامی انجام شده، مسکن هنوز به نقطه عطف عبور از حالت کالایی و سرمایه‌ای به حالت مصرفی نرسیده است؛ زیرا الگوها تغییر کرده‌اند و با این‌که رشد جمعیت کاهش داشته، در بعد خانوار با افزایش قابل توجهی مواجه بودیم. به عنوان نمونه با هر طلاقی که رخ می‌دهد به تعداد خانوارها افزوده می‌شود. از سوی دیگر معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در روزهای اخیر با انتقاد از نوسان شدید قیمت‌ها در بازه زمانی ۸۱ تا ۹۲ گفت: باید سیگنال‌های شفافی را به سرمایه‌گذاران منتقل کنیم و با رویکردهای مناسب به افزایش اشتغال در بخش مسکن که ۱۳ درصد کل اشتغال کشور را شامل می‌شود، بپردازیم. حامد مظاهریان خاطرنشان کرد: قدرت خرید مردم در سال‌های مورد انتقاد متناسب با بالا رفتن قیمت زمین و ساختمان افزایش پیدا نکرد که راه‌حل این چالش تقویت طرف تقاضاست. وی در تشریح سیاست‌های وزارت راه وشهرسازی به مجموعه اقدام‌های وزارتخانه برای تامین تسهیلات و شرایط خانه‌دار کردن متقضیان اشاره کرد و افزود: وزارت راه و شهرسازی همزمان با افزایش طرف تقاضا، افزایش طرف عرضه را نیز تقویت کرد. همچنین تجربه جهانی نشان می‌دهد که متقاضیان واقعی مسکن باید صاحب شغل باشند و بر همان اساس نیز راهکارهای مسکن برنامه‌ریزی و اجرا شد. مظاهریان صندوق پس‌انداز مسکن یکم را یکی از راهکارهای وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم برشمرد و به میزان تسهیلاتی که بانک مسکن به متقاضیان مسکن می‌دهد اشاره کرد و گفت: صندوق پس‌انداز یکم شرایطی را فراهم می‌کند که افراد با پس‌انداز، دو برابر میزانی که ودیعه در اختیار بانک به مدت یکسال می‌گذارند وام دریافت کنند که این رقم در شهرهای بزرگ، ۸۰ میلیون، در شهرهای میانی۶۰ میلیون و در شهرهای کوچک ۴۰ میلیون تومان است و در عین حال خانه اولی‌ها و زوج ها می‌توانند به میزان ۱۶۰ میلیون تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند که این اقدام روشی قابل توجه برای خانه‌دار کردن متقاضیان مسکن در دولت یازدهم بوده است. معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در حال حاضر ۱۲۰ هزار خانوار در طرح صندوق پس‌انداز یکم سرمایه‌گذاری کرده‌اند که این استقبال و این آمار نشان‌دهنده اعتماد مردم به سیاست‌های مجموعه وزارت راه و شهرسازی در طرح‌های مربوط به مسکن است. وی این روش را سالم‌ترین روش خانه‌دارکردن و حتی سرمایه‌گذاری دانست و گفت: این روش که بر نظام پس‌انداز متکی است یکی از سالم‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری مسکن است که بر سرمایه بخش خصوصی و مردم متکی است و با نوسانات قیمت نفت تغییر نمی‌کند. مظاهریان نرخ سود تسهیلات را که در حال حاضر تک رقمی شده است و در بافت‌های فرسوده ۸ درصد و در سایر بافت‌ها ۹.۵ درصد شده است را از دیگر اقدامات قابل‌توجه در حوزه مسکن دانست. معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: سیاست‌های شفاف در حوزه مسکن به فعالان عرصه ساخت و ساز دورنمایی می‌دهد که با اطمینان وارد عرصه های ساخت و ساز شوند. وی تاکید کرد: مجموعه سیاست‌های شفاف وزارت راه و شهرسازی، شرایطی را ایجاد کرد که تقاضای‌ کاذب شکل نگیرد و همچنین به سرمایه‌گذاران و فعالان، قدرت برنامه‌ریزی داده و می‌دهد تا همزمان از طریق سپرده‌ها وارد بازار شوند.
  • تاریخ انتشار : 20 آذر 1395
    شروع به کار مسکن اجتماعی، نوسازی بافتهای فرسوده، مالیات خانه های خالی و جلوگیری از رویه شهرفروشی در کلانشهرها، انتظاراتی است که امید می رود با ورود به سال ۱۳۹۶ روند تحقق آنها سرعت جدی تری به خود بگیرد. مسکن اجتماعی در مقیاسی کوچک دولت روحانی از زمان روی کار آمدن بحث مسکن اجتماعی را مطرح کرد اما هنوز مجال اجرایی نیافته است. اهمیت موضوع مسکن اجتماعی به دلیل حمایت از اقشار فرودست و طرحی جایگزین مسکن مهر به شاخصی برای مقایسه عملکرد دولت فعلی با دولت قبل تبدیل شده است. البته وزارت راه و شهرسازی عباس آخوندی از زمان روی کار آمدن درگیر اتمام نیمی از مسکن مهر باقی مانده از دولت قبل است اما وعده داده شده که با اتمام مسکن مهر در سال جاری، طرح مسکن اجتماعی رونمایی شود. با این حال قطعا مقیاس مسکن اجتماعی از جهت تعداد واحد و جامعیت، کوچکتر از مسکن مهر خواهد بود؛ زیرا تلاش می شود برای جلوگیری از خطر تورم عمومی از تزریق پول داغ در گستره ای فراگیر خودداری شود. مشاور وزیر راه و شهرسازی در این خصوص می گوید: مسکن اجتماعی قرار است ضعیف ترین اقشار را تحت پوشش قرار دهد و دولت طبق قانون اساسی متعهد است مسکن همه خانوارها را تامین کند. حسین عبده تبریزی مسکن اجتماعی را به معنای خانوارهایی دانست که امکان پرداخت کامل اجاره خانه خود را ندارند و یا اگر به آن ها وام تعلق گیرد، امکان بازپرداخت کامل اقساط را دارا نیستند. او ادامه داد: هم اینک پرداخت بخشی از اقساط دهک های پایین از سوی دولت در حال انجام است. سعی می کنیم در این راستا به سمت تجربه های جهانی حرکت کنیم و پیش بینی می شود که مسکن اجتماعی در بودجه سال آینده وارد شود. اختصاص ۳۱۵ میلیارد تومان برای بهسازی حاشیه شهرها عباس آخوندی، نوسازی بافتهای فرسوده و حل معضل حاشیه نشینی را به عنوان مهمترین طرح مسکنی وزارتخانه متبوعش عنوان می کند. اما از زمانی که او ۱۸ آبان ماه ۱۳۹۴ در گفت و گو با ایسنا این صحبت را بیان کرد، روند بازآفرینی شهری به دلایلی همچون رکود مسکن و پایین بودن جذابیت سرمایه گذاری برای انبوه سازان در این بافتها به کندی پیش رفت. دولت از سال ۱۳۹۲ هدف گذاری برای نوسازی سالیانه ۳۰۰ هزار واحد مسکونی را در دستور کار خود قرار داد و در حال حاضر سود تسهیلات نوسازی را به ۸ درصد کاهش داده است اما تسهیلات دهی به بافتهای ناکارآمد بیش از ۱۵۰ هزار فقره نبود با این حال مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری، این تعداد را در شرایط فعلی مناسب ارزیابی می کند. اما به نظر می رسد در کلانشهرهای تهران، مشهد، اراک، بندرعباس، قم و شیراز وضعیت حاشیه نشینی به مرحله هشدار رسیده است. تا جایی که دولت در لایحه بودجه ۱۳۹۶ بالغ ۲۲۰ میلیارد تومان برای ساماندهی حاشیه تمامی شهرها، ۷۵ میلیارد تومان برای کلانشهر مشهد و ۲۰ میلیارد تومان برای قم و شیراز اختصاص داده است. مالیات خانه های خالی برای جلوگیری از رکود منابع طرح اخذ مالیات از خانه های خالی به عنوان یکی از اقدامات ضروری در جهت جلوگیری از راکد ماندن سرمایه های کشور از زمان دولت تدبیر و امید مطرح شده است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی، پیش‌تر و قبل از سال ۱۳۸۰ نیز وجود داشت. اما از آنجاکه از یک سو از کارآمدی لازم برخوردار نبود و از سوی دیگر خانه‌های خالی نیز با شفافیت قابل شناسایی نبودند، در اصلاحیه قانون و در اسفندماه ۱۳۸۰ حذف شد. تا اینکه دیگر بار در اصلاحیه سال ۱۳۹۴ این ماده قانونی با ترتیبات جدید احیا گردید. این طرح قرار بود از ابتدای سال ۱۳۹۵ اجرایی شود اما هنوز در انتظار رونمایی از سامانه شناسایی خانه های خالی در حالت استندبای قرار دارد. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره اجرایی‌شدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی و اصلاحات احتمالی آن که چندی پیش از سوی معاون مسکن و ساختمان اعلام شد، گفت‌: در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات بر خانه‌های‌خالی نیز گنجانده شده است. بدین‌ترتیب قانون هم شامل مالیات بر اجاره و هم مالیات بر خانه‌های خالی است. به گفته علی چگنی، چنانچه یک واحد مسکونی به دلایلی خارج از اختیارات مالک خالی بماند، مشمول مالیات موضوع این ماده نمی‌شود. اما چنانچه تعمداً به بازار اجاره عرضه نشود، پس از گذشت مدت زمان یکسال، مشمول مالیات به صورت تصاعدی خواهد شد. وی خاطرنشان کرد: وزارت راه و شهرسازی و مشخصا حوزه معاونت مسکن و ساختمان و مرکز فناوری اطلاعات و ارتباطات حدود یکسال است که در راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های‌خالی در حال فعالیت هستند. در همین راستا، با تمامی دستگاه‌های مرتبط ارتباط برقرار شده و طی نشست‌های متعدد روند کار بررسی شده است، اما اجرایی شدن برنامه و جمع‌بندی نهایی مستلزم تکرار جلسات و حصول توافق است. امید پایان دادن به بی انضباطی در کلانشهرها یکی از انتقاداتی که عباس آخوندی و کارشناسان حوزه شهری همواره بر نظام مدیریت کلانشهرهایی همچون تهران وارد می کنند معضل شهرفروشی است. اعتراض به واگذاری تراکمهای بدون ضابطه و خارج از چارچوب طرحهای جامع و تفصیلی، فروش حق نفس کشیدن و فروش سرانه فضای سبز به نفع درآمدهای شهرداریها از مباحثی است که با روی کار آمدن دولت تدبیر و امید مطرح شده است؛ زیرا مسوولان دولتی معتقدند طی یک دهه قبل از آن مانیتورینگ نظارت بر عملکرد شهرداریها خاموش بوده است. بلندمرتبه سازی های خارج از ضابطه در مناطق یک، چهار و ۲۲ شهر تهران از جمله فعالیتهایی است که شورای عالی معماری و شهرسازی همواره بر لزوم جلوگیری از آن هشدار می دهد. وزیر راه و شهرسازی نیز این فرآیند را آسیب به حقوق شهروندی و آسیب به کلیه سطوح زندگی اجتماعی می داند. عباس آخوندی بیان می کند: اصلی‌ترین مساله شهرهای ایران به نظام توسعه شهری برمی‌گردد. ما در وضعیت بی‌انضباطی شهری بسیار گسترده‌ای به سر می‌بریم و باید آن را متوقف کنیم. به گفته آخوندی، سوداگری که بر اساس بی‌انضباطی شهری ایجاد شد نظام تعادل شهرها را با مخاطره جدی روبه‌رو کرد و این موضوعی ملی است که به ویژه در شهرهای بزرگ شاهد آن هستیم.