طی ماه‌های اخیر دولت درصدد ایجاد تغییرات عمده‌ای است تا جریان خروج از رکود صنعت ساختمان را سرعت بخشد و در نتیجه زمزمه‌هایی درباره تسهیلات جدید بانکی شامل انواع وام‌های ساخت و خرید مسکن به گوش می‌رسد. مردم و متولیان صنعت انتظار دارند، سازوکار دولت طی سال جاری با ارائه وام‌های معقول و کارگشا در نقش موتور رونق‌بخش ساختوساز ظاهر شود تا زخم کهنه رکود مسکن یک بار برای همیشه ریشه‌کن شود. حال باید به این موضوع پرداخت که پیشنهاد‌ات دولت تا چه اندازه بر مدار راه حل حرکت می‌کند و چه انگیزه‌ای در پس این سیاست‌های پولی نهفته است.
در پی معرفی وام‌ها و تسهیلات بحث‌برانگیز خرید و ساخت مسکن، تسهیلات جدیدی از سوی بانک مسکن معرفی شد که به لباس خوش‌دوختی مزین بود. در این راستا بانک مسکن به منظور اطمينان‌بخشي به طرفين قرارداد، به‌عنوان ضامن در معامله خريد و فروش اقساطي مسكن وارد می‌شود و پرداخت اقساط ثمن معامله را مطابق ضوابط مصوب تضمين می‌کند.
در این طرح حداکثر ۵۰درصد ارزش روز واحد مسکونی و تا سقف 150 میلیون تومان از بهای کل معامله، قابلیت تقسیط و پرداخت غیرنقد دارد. البته عملیات تقسیط و نوع توافق خریدار و فروشنده در فروش نسیه آپارتمان باید به‌گونه‌ای باشد که قسط ماهانه از ۳ میلیون تومان و طول بازپرداخت نیز از ۵۰ ماه تجاوز نکند.
در این اثنا بانک بابت ضمانت پرداخت اقساط ملک، کارمزدی معادل با 2 و 3 دهم درصد از خریدار دریافت می‌کند که در صورت دیرکرد بازپرداخت از سوی خریدار، بانک مبلغ ماهیانه را به فروشنده پرداخت خواهد کرد و این مبلغ را به‌عنوان وامی با کارمزد 14درصدی به خریدار تحمیل می‌کند.
آنچه از مطالعه و بررسی تسهیلات جدید بانک مسکن به نظر می‌رسد، آن است که بانک مسکن تنها بابت ضمانت معامله‌ای که در هیچ سمت آن قرار ندارد، کارمزد دریافت می‌کند و با توجه به دشواری‌های اقتصادی حاکم بر کشور طبیعی است که در برخی بازه‌های زمانی در سال بازپرداخت اقساط با اندکی تأخیر همراه شود. تأخیری که در جریان معاملات میان‌فردی در جامعه و سازش قابل حل است، اما با حضور ضلع سومی به نام بانک، شرایط به مراتب برای خریدار وخیم‌تر خواهد شد. چراکه یک تأخیر کوتاه‌مدت از سوی خریدار ضرری به دنبال خواهد داشت که شاید بر تمام طول بازپرداخت سایه اندازد.
در شرایط کنونی وام‌های خرید و ساخت خانه تنها برای طیف محدودی از مردم قابل پیگیری است و با توجه به شرایط و ویژگی این وام‌ها، نه‌تنها برای اغلب متقاضیان مقرون‌به‌صرفه نخواهد بود، بلکه معضلات جدیدی برای آنان به دنبال خواهد داشت.
متأسفانه دیدگاه تجاری بانک‌های کشور به مقوله تسهیلات خرید مسکن در جامعه به‌روشنی دیده می‌شود. در حالی که هیچ مبلغ یا اعتباری از سوی بانک پرداخت نمی‌شود، استفاده مالی قابل توجهی از سوی این نهاد مالی دریافت می‌شود. مطالعات تحریریه گروه ساختوساز مبنی‌بر تسهیلات بانک‌های شناخته‌شده جهان حاکی از اختلافی بسیار زیاد در رسالت بانکی و بانکداری در ایران است. بر این اساس تسهیلات بانکی در دنیا چنان‌که از نامش بر می‌آید با هدف تسهیل فعالیت‌های اقتصادی و بهبود حیات شهروندی ارائه می‌شود.
طبق اسناد موجود، متوسط وام خرید مسکن در بانک‌های بین‌المللی چیزی حدود 3 تا 3 و نیم درصد است که 90 تا 100درصد مبلغ ملک را پوشش می‌دهد. این در حالی است که جریان بازپرداخت این وام‌ها بر اساس توان افراد از 5 تا 30 سال زمان‌بندی می‌شود. شرایطی که حتی برای بسیاری از بانک‌های منطقه نیز مصداق دارد و به خودی خود زنگ خطری برای نظام بانکی کشور محسوب می‌شود. همچنین اغلب بانک‌های جهان معمولا یک‌سال تنفس برای بازپرداخت وام‌های مسکن در نظر می‌گیرند؛ اما بانک‌های به ظاهر خصوصی ایران بخشی از مبلغ کل وام را به‌عنوان ضمانت پرداخت 2 تا 3 ماه اول نزد خود نگه می‌دارند.
جالب است که تسهیلات پیشنهادی بانک مسکن در ازای واسطه‌گری میان دوطرف فروشنده و خریدار ملک و صرفاً برای ضمانت بازپرداخت کارمزد‌هایی در بازه زمانی کوتاه دریافت می‌کند و در همین حال بانک‌های نمونه خارجی در ازای مبالغ و اعتبارات حقیقی که به افراد پرداخت می‌کنند کارمزد‌های ناچیز در باز‌ه‌هایی طی چند دهه از مشتریان طلب می‌کنند.
آمار منتشر شده از سوی بانک جهانی در سال 2011 درباره میزان سود بانکی در 140 کشور جهان، نشانگر آن است که دریافت وام بانکی در 101 کشور دنیا از ایران به صرفه‌تر است که با در نظر گرفتن سرانه شهروندان ایرانی، اوضاع تورم و بی‌ثباتی در اقتصاد و نرخ ارز، این رتبه شرایط وخیم‌تری به خود می‌گیرد.
با فرض اینکه انگیزه حقیقی دولت از پیشنهاد این تسهیلات خروج صنعت ساختمان از رکود باشد، چشم‌انداز روشن و شفافی از این راهکار‌ها به چشم نمی‌خورد. بنابراین شاید بد نباشد با توجه به رفع مشکل تحریم و امکان سوئیفت ارز و گشایش ال‌سی از سوی طرف‌های ایرانی در دنیا، شرایط را برای ورود بانک‌های خارجی به کشور مساعد کنیم. این اقدام نه‌تنها بهبودی عاجل رکود مسکن را به دنبال خواهد داشت، بلکه نقشی کلیدی در اصلاح نظام فرسوده و انحصاری بانک‌های کشور ایفا می‌کند.
اصرار دولت به انحصار بانک‌های ایرانی در نظام پولی و مالی کشور و طرح تسهیلات نامرسوم و ضعیف، سؤالات زیادی در ذهن ایجاد می‌کند: آیا واقعاً دولت به شکست رکود صنعت ساختمان می‌اندیشد یا صرفاً سودای افزایش درآمد بانک‌ها را در سر می‌پروراند؟ اگر حقیقتاً دولت به فکر حل مشکل مسکن و ایجاد رونق در صنعت ساختمان است چرا فضا را برای ورود بانک‌های بین‌المللی به ایران باز نمی‌کند تا علاوه بر تسهیل روال جاری در صنعت ساختمان، سطح رفاه در جامعه را بهبود بخشد؟
مرضیه اکبری/مشاور برندینگ و بهره برداری از مگاپروژه های ساختمانی