اخبار آوا ملک

تفاهم‌نامه احداث ۱۴ هزار واحد مسکن محرومین در مناطق کمتر توسعه یافته سراسر کشور با اعتباری بالغ بر ۳۵۰ میلیارد تومان به امضای روسای بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و ستاد اجرای فرمان امام خمینی (ره) رسید که طبق آن در ۱۸ استان کشور تا سال ۱۳۹۷ به مرور ۱۴ هزار مسکن تکمیل و در اختیار واجدین شرایط قرار می‌گیرد. هر یک از این واحدهای مسکونی حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان هزینه در بر دارد که ۱۸.۵ میلیون تومان تسهیلات آن توسط بنیاد مسکن پرداخت می‌شود. حدود ۳.۵ میلیون تومان کمک بلاعوض از سوی ستاد اجرای فرمان امام خمینی (ره) پرداخت می‌شود و مابقی از طریق منابع مالی بنیاد مسکن خواهد بود. در جریان این تفاهم‌نامه علی تابش – رییس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی – اظهار کرد: تفاهم‌نامه امروز برای ۱۴ هزار روستای کمتر توسعه یافته در ۱۸ استان کشور امضاء می‌شود. ما برای همه روستاییان تسهیلات قائل می‌شویم، اما مساله این است که در مناطق کمتر توسعه یافته افراد روستایی قادر نیستند سهم آورده خود را تامین کنند. لذا نمی‌توانند از وام استفاده کنند و به‌طور کلی از مسکن روستایی محروم می‌مانند به همین دلیل با مکانیزم‌هایی که امروز یکی از آنها را رونمایی می‌کنیم به این سمت می‌رویم که آورده افراد محروم را تامین کنیم. وی افزود: حتی خانوارهایی که خودشان قادر به ساخت مسکن نیستند برای آنها خانه می‌سازیم. این به افراد بسیار محرومی برمی‌گردد که اگر به آنها کمی نشود نمی‌توانند از هیچ یک از تسهیلات استفاده کنند. ما مبلغی را تسهیلات می‌دهیم و مبلغی هم به صورت بلاعوض تامین می‌کنیم. رییس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی همچنین قول داد که اگر خانواده‌ها با ارقام فعلی نتوانستند خانه‌های خود را تامین کنند، در موارد بعدی مبالغ بلاعوض افزایش پیدا کند. تابش با بیان این‌که امیدواریم بتوانیم در مجموع ۲۱ هزار مسکن برای روستاییان بسازیم، تصریح کرد: مسکن برای خانواده‌های کم درآمد دغدغه است به خصوص در روستاهای دوردست و مناطق کمتر توسعه. وی اظهار کرد: همچنین در نقاطی که بنیاد مسکن یا ستاد اجرای فرمان امام (ره) دارای زمین هستند زمین را به صورت رایگان در اختیار محرومان قرار می‌دهیم. همچنین در این برنامه محمد مخبر – رییس ستاد اجرای فرمان امام (ره) – گفت: در ستاد اجرایی، محور کار بحث اشتغال و معیشت مردم است. چیزی که دغدغه اصلی مقام معظم رهبری و جزو مشکلات اساسی کشور است. البته کشور در ابعاد دیگر همچون امنیت توفیق‌هایی داشته و حرف اول را در منطقه می‌زنیم، اما در اقتصاد مشکل داریم و این مشکل مستقیما به معیشت مردم بر می‌گردد. وی افزود: راه‌حل معیشت مردم اشتغال است که آبادانی و سامان‌دادن مناطق محروم نیز به اشتغال مربوط می‌شود. ما سه ابزار را برای این منظور تعریف کردیم اولی پشتیبانی از بنگاه‌های کوچک و متوسط است که بیش از ۱۶۰ هزار شغل در مناطق محروم ساماندهی شده یا در حال ساماندهی است، البته نکته مهم این است که در این زمینه کمتر از ۱۰ درصد با مشکل مواجه شده‌ایم. مخبر ادامه داد: تشکیلات دیگری در اواخر امسال راه‌اندازی کردیم با عنوان موسسه دانش‌بنیان برکت و همین کاری که در تقویت بنگاه‌ها انجام می‌دهیم در پشتیبانی و ایجاد شرکت‌های دانش‌بنیان انجام می‌شود که طی ۸-۹ ماه توانسته خود را به نقطه مطلوبی برساند. رییس ستاد اجرای فرمان امام (ره) تصریح کرد: کاری دیگری که انجام دادیم این بود که تمام شرکت‌های بزرگ خود را به مناطق محروم منتقل کردیم بیش از ۸۵ درصد از فعالیت‌های سنگین ستاد از مثلثی که یک ضلع آن مناطق محروم، ضلع دوم آن اشتغال و ضلع دیگر، اقتصاد مقاومتی است تشکیل می‌شود به‌طور مثال در جاسک پالایشگاه می‌زنیم یا در خاف نیروگاه می‌سازیم در تایباد و چهارمحال و بختیاری نیز کشت و صنعت ایجاد کرده‌ایم و می‌توانند در پایان سال ۱۳۹۸ حدود ۷۰۰ هزار شغل را ساماندهی کنند. وی یادآور شد: کار دیگر ما واگذاری سهام شرکت‌های پربازده از طریق بورس است؛ آنهم به شکل خرد. در حالی که اگر سهام خود را از طریق کلان واگذار کنیم سود بیشتری می‌بریم، اما آن را به صورت خرد واگذار می‌کنیم تا مردم به وسیله شرکت‌های ما زندگی کنند. امروز بیش از ۳۵۰ هزار نفر سهامدار شرکت‌های ما هستند و برنامه داریم که سالیانه ۳۰۰ هزار نفر به این سهامداران اضافه شوند.

 ابوالحسن میرعمادی اظهار کرد: بررسی‌ها نشان می‌دهد تا سال ۱۴۰۰ جمعیت کشور به ۹۲ میلیون نفر می‌رسد و حدود ۸۰ میلیون شهرنشین خواهیم داشت. طبیعی است که این تعداد نیاز به مسکن دارد و اگر بعد خانوار را ۳.۶ در نظر بگیریم باید ۲۵ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی داشته باشیم. البته برآوردها نشان می‌دهد هم‌اکنون ۲۳ میلیون مسکن در کشور وجود دارد اما مشکل این است که مازاد مسکن در اختیار اقشار فرودست جامعه نیست. وی افزود: واحدهای مسکونی فعلی فرسوده شده و واحدهای زیر ۱۵ سال نیز به دلیل تغییر ضوابط و معادلات اقتصادی، تخریب می‌شوند که باید از این اقدام جلوگیری کرد. این کارشناس مسکن با بیان این‌که عوامل رونق یا رکود مسکن باید به دقت آنالیز شود گفت: قیمت مسکن از دو جنبه روانی و واقعی تاثیر می‌گیرد. تاثیر جنبه روانی ۲۰-۳۰ درصد و تاثیر محرک‌های واقعی ۷۰-۸۰ درصد است. علت رکود فعلی بازار مسکن نیز عوامل واقعی است. میرعمادی تاکید کرد: قیمت مسکن در سال‌هایی به بیش از ۷ درصد می‌رسید و بعضا سود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حدود ۴۰ درصد می‌شد؛ در حالی که سود بانکی ۲۰ درصد بود که این نشان از رونق کاذب در این بخش بود؛ زیرا وقتی قیمت به نقطه‌ای غیر قابل دسترس برای متقاضیان مصرفی می‌رسید منحنی شروع به نزول می‌کرد و دیدیم که طی چهار پنج سال اخیر قیمت مسکن سیر نزولی داشت. وی قیمت نفت را از عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن دانست و گفت: موفقیت‌هایی که اخیرا اوپک داشته در افزایش نسبی معاملا و قیمت مسکن در شهر تهران موثر بوده ولی تاثیر آن بیش از مساله روانی نیست. مساله اصلی مسکن حباب قیمت است که هم‌اکنون در حال تخلیه شدن است. اما تورم مسکن در سال ۱۳۹۱ به قدری بالا بود که هنوز قیمت‌ها به تعادل نرسیده است. قیمت کاذب زمین و افزایش نرخ دلار در آن مقطع باعث جهش مسکن شد و تا زمانی که قیمت‌ها به توان اقتصادی اقشار متوسط نزدیک نشود مسکن از رکود خارج نخواهد شد. این کارشناس مسکن تصریح کرد: مسکن جزو نیازهای استراتژیک مردم است. لذا روند مداوم رونق، حباب و رکود آن باید مهار شود که هم اکنون زمان خوبی برای این اقدام است؛ زیرا این بازار در حالت گذار قرار دارد. لذا توصیه می‌کنیم مقررات و ضوابط شهرسازی را در پروسه‌ای بلندمدت با واقعیت‌های شهرنشینی تعریف کنیم و به هیچ عنوان دیگر ضوابط را تغییر ندهیم. به گفته میرعمادی، باید بانک‌ها از بساز و بفروشی خود را کنار بکشند و تولید را به دست مهندسان متخصص بسپارند. ساختمان‌ها هم بیمه شوند تا خریداران مطئن باشند خانه باکیفیت و استاندارد خریداری می‌کند. قیمت‌ها نیز باید مهندسی شود؛ به این معنا که قیمت مسکن بر اساس واقعیت اقتصادی روز و شرایط آینده تعریف شود تا بحران احتمالی کمبود مسکن و حباب‌های ادواری کنترل شود.

بر اساس طرح اولیه مسکن اجتماعی قرار است 200 هزار واحد مسکونی شامل ودیعه، اجاره و آمار ساخت مسکن تهیه شود که بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مجری آن است و به دهک های پایین جامعه تحویل می‌شود. این اقدامات برای دهک‌های یک تا چهار جامعه است. البته اولویت اصلی وزارتخانه، اتمام مسکن مهر خواهد بود که هنوز 300 هزار واحد آن باقی مانده است. حامد مظاهریان درباره مسکن اجتماعی اظهار کرد: مسکن اجتماعی در واقع هر نوع اقدامی است که دولت برای تامین مصرف مسکن اقشار پایین دست جامعه می کند و از اول پیروزی انقلاب این موضوع در قالب تقسیم زمین صورت گرفت و بعد با عنوان اجاره به شرط تملیک و اخیرا به عنوان مسکن مهر اجرایی شد که همه اینها در قالب مسکن اجتماعی است. در دولت یازدهم نیز هدف اصلی این است که طرح مسکن مهر که ناتمام مانده تکمیل شود حتی اگر همه بودجه ها صرف تکمیل این طرح شود. همچنین هفته آینده موضوع مسکن اجتماعی، نهایی و به هیات دولت ارسال می‌شود. پیش از این نیز وزیر راه و شهرسازی، تحقق طرح مسکن اجتماعی را به توسعه ای شدن بانک مسکن احاله داده بود که قرار است از سال آینده هردو اقدام با یکدیگر به سرانجام برسد. دولت برای چکش‌کاری مسکن اجتماعی، از کارشناسان دولت فرانسه دعوت کرد تا در همایشی به تشریح این طرح بپردازد که نشست پنجم این همایش در روزهای ۱۲ و ۱۳ مهرماه با محوریت مسکن اجتماعی با سخرانی ژان لوک پوادون محقق مسکن اجتماعی از کشور فرانسه، پارسا ارباب عضو هیات علمی دانشگاه تهران و ماکان رفعت جو محقق مسکن اجتماعی از کشور فرانسه برگزار شد. مسکن اجتماعی به معنای خانوارهایی است که امکان پرداخت کامل اجاره خانه خود را ندارند یا اگر به آن ها وام تعلق گیرد، امکان بازپرداخت کامل اقساط را دارا نیستند. طی یک دهه گذشته در دنیا به این جمع بندی رسیدند که جمع شدن این افراد در مکانی واحد، مناسب نیست؛ چراکه نمی توانند به توانمندسازی یکدیگر کمک کنند. بر این اساس آنچه هم اکنون در دنیا به عنوان مسکن اجتماعی شناخته می شود، پراکنده سازی این افراد و پرداخت کمک اجاره به آنها است. مشاور وزیر راه و شهرسازی با اشاره به کمک دولت ها، شهرداری ها و نهادهای خیریه در بحث مسکن اجتماعی گفت: پیش از این بحث مسکن مهر در راستای اجاره طولانی مدت برای مالکیت بود و سعی می شد این واحدها به همه دهک های درآمدی تعلق گیرد. حسین عبده تبریزی با بیان اینکه این وضعیت همچنان در کشورمان ادامه دارد، تصریح کرد: دولت یازدهم تعهد دارد ساخت واحدهای مسکن مهر را به اتمام برساند و پیش بینی می شود، ظرف یکسال آینده پروژه مسکن مهر به اتمام برسد.

تاکتیک جدید عرضه مسکن که از اواخر سال گذشته با عملیات «انتقال سرمایه به ساختمان‌های نیمه‌تمام و تبدیل آن به ساختمان‌های تکمیل شده و آماده فروش» شروع شده بود، با اقدام دوم سرمایه‌گذاران ساختمانی در روزهای اخیر در حال شتاب‌گیری است. حرکت اولیه انتقال سرمایه و جنب و جوش در بازار ساختمان‌های نیمه‌تمام از اواخر سال گذشته با پایان حبس پول در ساختمان‌های نیمه‌کاره و گرایش دوباره سازنده‌ها به اتمام واحدهای ناتمام، شروع شد.   سازندگان با مشاهده اتمام دوره رکوددر بازار معاملات مسکن و قرار گرفتن بازار خرید ملک در فاز پیش‌رونق مصمم به تکمیل واحدهای نیمه‌تمام خود و عرضه تدریجی آنها به بازار مسکن، همزمان با شروع دوره رونق معاملات در اواخر سال گذشته، اولین تاکتیک جدید عرضه مسکن را در پیش گرفتند. اثر این تاکتیک جدید خود را در شکل کاهش حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام –معادل 12 درصد در سال گذشته –نشان داد.در ماه‌های گذشته از سال 95 هم اگرچه حجم صدور پروانه‌های ساختمانی همچنان شیب منفی داشت اما آمارهای مربوط به حجم تسهیلات پرداختی به سازندگان مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن نشان می‌دهد حضور سازندگان در بازار ساخت و ساز بیشتر از سال قبل شده است. تعداد تسهیلات پرداختی به بخش ساخت‌وساز مسکن طی ماه‌های اخیر دست‌کم به میزان 50 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، رشد کرده است. این در حالی است که با توجه به آمارهای موجود از حجم ساخت و سازهای جدید، حضور بیشتر سازندگان در عرصه ساخت مسکن هم‌اکنون بیشتر معطوف به بازار تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره و نیمه‌تمام است و عمده این تسهیلات صرف اتمام این واحدها شده است و نه ساخت و سازهای جدید. هرچند در بهار امسال رکود ساخت و ساز به لحاظ ارزش سرمایه‌گذاری سازنده‌ها، به بالاترین حد خود طی سه سال اخیر رسید، اما در همین فصل به‌رغم کاهش 4/ 6درصدی حجم «کل» سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و همچنین کاهش 5/ 14 درصدی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های «جدید»، سرمایه‌های محبوس در ساختمان‌های «نیمه‌کاره»، 4/ 7 درصد کم شد که این اتفاق به معنای تمرکز دوباره سازنده‌ها بر تکمیل واحدهای نیمه‌کاره به منظور عرضه سریع این واحدها به بازار تقاضا است.   اقدام دوم سازنده‌ها برای عرضه به گزارش «دنیای اقتصاد»، در روزهای اخیر با ورود تاکتیک دوم سازندگان به بازار عرضه مسکن، فرآیند تکمیل و اتمام واحدهای نیمه‌کاره شتاب بیشتری به خود گرفته است. هم‌اکنون سازندگان مسکن شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت به دو دسته تقسیم می‌شوند، برخی از این سازندگان که اغلب در قالب سازندگان «پرساخت» و حرفه‌ای در بازار ساخت مسکن فعال هستند، هم‌اکنون با دریافت تسهیلات ساخت و به امید عرضه واحدهای جدید در دوره رونق، عملیات تکمیل مجتمع‌های مسکونی نیمه‌تمام خود را شروع کرده‌اند. این در حالی است که برخی دیگر از متفرقه‌سازها و افرادی که عمده فعالیت‌های ساختمانی آنها بر حسب منافع ناشی از ساخت مسکن در دوره رونق تعریف می‌شود، هم‌اکنون در کنار بازار معاملات ملک، بازار جدیدی ایجاد کرده‌اند که در این بازار هر دو سمت معامله، «سازنده» هستند. این گروه از سازندگان هم‌اکنون مجتمع‌های مسکونی نیمه‌تمام خود را به‌صورت یکجا و با تخفیف قابل‌توجه به بازار مسکن عرضه می‌کنند که عمده متقاضیان ساختمان‌های آنها، سازندگان دارای توان مالی بیشتر هستند.   7ویژگی بازار فروش نیمه‌کاره‌ها بازار تازه تشکیل‌شده معاملات واحدهای نیمه‌تمام با هفت ویژگی عمده، شکل جدیدی از معاملات خرید ملک در بازار مسکن را تشکیل داده است که این بازار جدید در نهایت منجر به تقویت عرضه آپارتمان نوساز و آماده فروش، حداکثر تا یکسال آینده، یعنی همزمان با شروع فاز رونق در بازار معاملات خرید مسکن خواهد شد. اولین ویژگی بازار معاملات واحدهای نیمه‌تمام، به این موضوع برمی‌گردد که در این روش،هر دو سمت معامله، یعنی خریدار و فروشنده، «سازنده» هستند. ویژگی دیگر، شرایط تعیین قیمت در بازار فروش این دسته از واحدها است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بنگاه‌های معاملات ملکی مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد در حال‌حاضر عمده این معاملات به لحاظ قیمتی 10 تا 20 درصد «پایین‌تر» از واحدهای مشابه نوساز انجام می‌شود، به این معنا که فروشندگان ساختمان‌های نیمه‌تمام، برای ترغیب سازندگان حرفه‌ای به خرید این واحدها شرایط قیمتی را در مقایسه با واحدهای تکمیل شده و نوساز تعدیل کرده‌اند. این در حالی است که «غیرقابل استفاده بودن این واحدها» به دلیل نیمه‌کاره بودن ساختمان،ویژگی سوم این شکل از معاملات ملک محسوب می‌شود. از سوی دیگر، بنا بر اظهار فروشندگان این ساختمان‌ها، تا زمان تکمیل و آماده فروش شدن این واحدها حداکثر «یک سال» زمان مورد نیاز است؛ به این معنا که خریداران می‌توانند همزمان با شروع دوره رونق در بازار مسکن این واحدها را تکمیل و به بازار فروش عرضه کنند که این مورد چهارمین ویژگی این گروه از معاملات ملکی محسوب می‌شود. ویژگی پنجم این معاملات، به این عامل بر می‌گردد که هم اکنون عمده فروشندگان ساختمان‌های نیمه‌تمام در مناطق مختلف شهر تهران، «متفرقه سازها» و بساز و بفروش‌های آماتور هستند که به دلیل عدم برخورداری از بنیه مالی کافی برای تکمیل پروژه و همچنین ضعف مدیریت هزینه‌های ساخت در دوران رکود ساختمانی، قادر به ادامه فرآیند ساخت نیستند و مایلند این واحدها را به فروش برسانند و از سرمایه خود برای خرید زمین یا ملک کلنگی به منظور ساخت و ساز جدید در دوره رونق، استفاده کنند. این در حالی است که عمده متقاضیان خرید این ساختمان‌ها نیز «سازندگان پرساخت» هستند که با در نظر گرفتن چشم‌انداز رونق معاملات ملک، از میانبرهای کسب درآمد در دوره رونق و ورود زودهنگام به بازار عرضه مسکن استقبال می‌کنند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از نحوه شکل‌گیری بسازوبفروش‌های آماتور در بازار ساخت مسکن نشان می‌دهد، دوره فعالیت این دسته از سازندگان از اوایل سال 90 تحت تاثیر حمایت افراطی بانک‌ها از سرمایه‌گذاران در ساختمان‌های لوکس و غیرمصرفی از طریق شرکت‌های وابسته بانکی آغاز شد، این حمایت‌ها باعث شد حجم قابل توجهی ساختمان مسکونی بدون نیازسنجی بازار تقاضا به شکل پروژه‌های جدید در سال‌های 90 تا 92 تعریف شود؛ طوری که سازندگان مبتدی مالک این پروژه‌ها در حال حاضر به علت رکود مسکن دو سال اخیر برای تکمیل و فروش آنها عملا ناتوانند. بخش دیگری از این سازندگان آماتور،شرکت‌ها و افرادی هستند که فقط در اوج دوره رونق مسکن تصمیم به سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن می‌گیرند؛ یعنی زمانی که بازار ساخت مسکن از هر نظر به خصوص «اطمینان از کسب سود بالا»برای سرمایه‌گذاران شرایط امنی دارد. در صورتی که این گروه از افراد معمولا بدون توجه به شرایط سال‌های بعد از رونق-رکود معاملات و ساخت مسکن-وارد عرصه ساخت‌وساز می‌شوند. این سازندگان غیرحرفه‌ای و آماتور، هم اکنون برای تکمیل و فروش ساختمان‌هایی که در دوره جهش قیمت مسکن-فاصله سال‌های 91 و 92-شروع به ساخت آنها کردند ناتوان شده‌اند و بنابراین به عرضه یکجای آپارتمان‌های نیمه‌تمام به سازندگان حرفه‌ای و مسلط به بازار روی آورده‌اند. ششمین ویژگی بازار معامله ساختمان‌های نیمه‌کاره به «قرار گرفتن عمده این ساختمان‌ها در مراحل میانی ساخت»، یعنی قبل از انجام نازک کاری برمی‌گردد. در واقع این ساختمان‌ها عمدتا در مراحلی قرار دارند که مطابق با اعلام سازندگان آنها، برای تکمیل شدن حداکثر به یک سال زمان نیاز دارند. ویژگی هفتم به «برخورداری بخش قابل توجهی از این پروژه‌ها از وام بانکی ساخت مسکن» اختصاص دارد؛ حجم قابل توجهی از ساختمان‌های نیمه‌کاره که هم اکنون به‌صورت یکجا به بازار مسکن عرضه شده‌اند از تسهیلات ساخت برخوردارند، ضمن اینکه مطابق با رویه فعلی نظام بانکی، هم اکنون وام ساخت بدون سپرده-تسهیلات سه رقمی 130 تا 150 میلیون تومانی ساخت مسکن-به پروژه‌های نیمه‌کاره هم پرداخت می‌شود و این ویژگی به نوعی یک امتیاز خاص برای این پروژه‌ها نیز محسوب می‌شود.   سه پیامد فروش نیمه‌کارها به گزارش «دنیای اقتصاد»، بخش عمده عرضه یکجای ساختمان‌های نیمه‌تمام به بازار مسکن با هدف حرکت سازنده‌ها به مناطق «جذاب‌تر» و «پرتقاضاتر» پایتخت برای خرید مسکن در دوره رونق، صورت می‌گیرد. به این معنا که هم اکنون برخی سازندگان، با هدف ساخت واحدهای جدید در مناطقی که پیش‌بینی می‌شود با شروع دوره رونق، معاملات آپارتمان هم در آنها رونق بیشتری نسبت به سایر مناطق داشته باشد، اقدام به فروش یکجای ساختمان‌های نیمه‌تمام و خرید زمین در مناطق پرتقاضاتر شهر تهران می‌کنند. به این ترتیب، اولین پیامد فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره در مقطع زمانی فعلی، مربوط به هدفی است که این گروه از سازندگان هم‌اکنون در بازار ساخت و ساز دنبال می‌کنند. یعنی فروش آپارتمان‌های نیمه‌کاره و استفاده از منابع حاصل از آن برای شروع عملیات جدید ساختمانی در مناطق پرتقاضا و پرکشش به لحاظ حجم معاملات خرید آپارتمان. پیامد دوم، به «اثر مثبت فروش نیمه‌کاره‌ها در افزایش حجم عرضه آپارتمان‌های نوساز» حداکثر طی یک سال پیش رو بر می‌گردد. در جریان فروش ساختمان‌های نیمه‌کاره از سوی سازندگان آماتور به سازندگان دارای توان مالی و حرفه‌ای بیشتر، زمینه افزایش عرضه آپارتمان نوساز و آماده فروش در ماه‌های پیش رو افزایش می‌یابد و در نتیجه بازار معاملات مسکن برای رونق سال آینده از ناحیه سمت عرضه از هم اکنون در حال آماده شدن قرار دارد. پیامد سوم که در واقع از دو پیامد اول سرچشمه می‌گیرد، به «رونق ساخت و سازهای جدید و خروج بازار ساخت مسکن از رکود» در نتیجه معامله نیمه‌کاره‌ها در بازار مسکن برمی‌گردد. رواج این نوع معامله ملک در بازار مسکن می‌تواند با واگذاری ساختمان‌های نیمه‌کاره به سازندگان برخوردار از توان ساخت و همچنین خرید زمین از سوی برخی دیگر از سازندگانی که مایل به شروع عملیات ساختمانی جدید در مناطق پرتقاضا هستند، ساخت‌وسازهای جدید را از حالت رکودی خارج کرده و به دوره رونق وارد کند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از ابعاد شکل تازه معاملات مسکن-خرید و فروش نیمه‌کاره‌ها-حاکی است هم اکنون این معاملات عمدتا در 3 منطقه شمالی شهر تهران(مناطق 1 تا3) به‌عنوان محل ساخت واحدهای لوکس و گران‌قیمت و همچنین دو منطقه مصرفی پایتخت-مناطق 4 و 5-بیش از سایر مناطق،صورت می‌گیرد. هر چند این گونه معاملات هم اکنون در سایر مناطق پایتخت هم مشاهده می‌شود اما عمده خرید و فروش نیمه‌کاره‌ها در 5 منطقه گفته شده متمرکز است. عرضه واحدهای نیمه‌کاره به‌عنوان شکل جدید فروش آپارتمان در حالی هم اکنون به‌صورت یکجا به سازندگان پرساخت صورت می‌گیرد که برخی از سازندگان به جای فروش یکجای واحدهای نیمه‌کاره، از این شیوه برای پیش فروش واحدهای نیمه‌تمام به متقاضیان مصرفی نیز استفاده می‌کنند.   تصفیه بازار ساخت از آماتورها عرضه ساختمان‌های نیمه‌کاره هم اکنون به نوعی پالایش بازار ساخت و ساز پایتخت از بساز و بفروش‌های غیرحرفه‌ای با انصراف داوطلبانه این گروه از سازندگان از ادامه ساخت و ساز نیز به حساب می‌آید. به گزارش «دنیای اقتصاد» موج دوم خروج سازندگان غیرمتخصص از چرخه ساخت‌وسازهای مسکونی پایتخت در حالی طی روزهای اخیر با واگذاری یکجای واحدهای نیمه‌کاره به سازندگان پرساخت در برخی مناطق شهر تهران آغاز شده که پیش از این موج اول خروج برخی از این گروه سازندگان، از بازار ساخت مسکن طی دست کم یک سال گذشته شروع شده بود. برخی بسازوبفروش‌های آماتور و کم ساخت شهر تهران در حالی هم اکنون مجتمع‌های نیمه‌کاره خود را برای فروش یکجا به بازار مسکن عرضه کرده‌اند که حجم قابل توجهی از این سازندگان غیر حرفه‌ای پیش از این و در نتیجه رکود ساختمانی، از دو سال گذشته، به تدریج از ادامه فعالیت در بازار ساخت‌وساز بازمانده و از این بازار خارج شده بودند. کارشناسان مسکن «ضعف بنیه مالی و مدیریتی» برای ادامه ساخت‌و ساز در شرایط رکودی را مهم‌ترین علت حذف خودکار بسازو بفروش‌های آماتور و غیر متخصص از چرخه ساخت مسکن می‌دانند. هم‌اکنون موج عرضه یکجای مجتمع‌های مسکونی نیمه‌کاره در پایتخت از سوی بسازوبفروش‌های کم ساخت یا افرادی که پیش از این مازاد سرمایه‌های خود را صرف ساخت یک یا تعداد محدودی مجتمع‌های مسکونی کم واحد می‌کردند، در بازار معاملات مسکن مشاهده می‌شود که پیش از این محسوس نبود. این شکل جدید از واگذاری یکجای واحدهای مسکونی که پیش از این و به خصوص در دوره‌های رونق بازار مسکن حتی به‌صورت موردی هم به راحتی قابل جست و جو و شناسایی نبود هم اکنون زمینه فعالیت سازندگان حرفه‌ای در بازار ساخت مسکن را نسبت به سال‌های گذشته فراهم تر کرده است.

سهم سازمان‌ها و شرکت‌های مرتبط با حوزه مسکن و ساختمان از کل بودجه جاری وزارت راه و شهرسازی ۸۱۴ میلیارد و ۲۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است که کمتر از ۱۰ درصد کل بودجه وزارتخانه را شامل می‌شود. از کل رقم بودجه‌ی ۸ هزار و ۶۰۶ میلیارد تومان وزارت راه و شهرسازی، سهم سازمان مجری ساختمان‌ها و تاسیسات دولتی ۴۸۸ میلیارد و ۲۰۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، شرکت عمران شهرهای جدید ۱۱۶ میلیارد و ۷۶۰ میلیون تومان، شرکت عمران و بهسازی شهری ۱۱۱ میلیارد و ۱۵۲ میلیون تومان، مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ۷۹ میلیارد و ۲۹۶ میلیون تومان، کمک‌های اعتباری برای تامین مسکن ۳ میلیارد و ۸۰۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان، اجرای قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ۷۷۰ میلیون تومان است که مجموع ارقام بالغ بر ۸۱۴ میلیارد و ۲۲۷ میلیون تومان می‌شود. هم‌چنین دولت موظف است از محل اعتبارات ردیف‌های متفرقه مبلغ ۱۲۵ میلیارد تومان برای کمک به زیرساخت مسکن مهر اختصاص دهد. هم‌چنین یارانه سود تسهیلات مسکن مهر از محل اعتبارات ردیف‌های متفرقه ۵۰ میلیارد تومان خواهد بود. بر اساس برآورد اعتبارات ردیف‌های متفرقه در سال ۱۳۹۶ نیز تخفیف عوارض پروانه، حمایت‌های مالی و تراکم و ایجاد تاسیسات عمومی مسکن مهر ۱۰۰ میلیارد تومان است. یارانه سود تسهیلات مسکن روستایی نیز یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

یک کارشناس ضمن پیش‌بینی رونق بخش مسکن در بهار سال آینده گفت: ذات رونق مسکن با افزایش قیمت همراه است و این هزینه را برای بالا بردن اشتغال کشور باید پرداخت کنیم. بیت الله ستاریان اظهار کرد: قیمت مسکن در سال آینده حتما بالا خواهد رفت؛ چرا که فروش نفت به عنوان عامل مستقیم تاثیرگذار بر بخش مسکن افزایش یافته است. در حال حاضر فروش نفت به حدود ۳ میلیون بشکه در روز رسیده که درآمدهای دولت زیاد شده و حتما سر از بخش مسکن در خواهد آورد. وی افزود: برای افزایش تولید و فروش مسکن باید رشد قیمت را به جان خرید؛ زیرا این هزینه‌ای است که باید برای رونق اشتغال مستقیم و غیرمستقیم بخش مسکن پرداخت شود. تجربه هم نشان داده مسکن در دوره رکود، ثبات قیمت را حفظ می کند و در دوره رونق یکدفعه با جهش مواجه می‌شود. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: به دلیل این‌که بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن درازمدت است و در دوره دو الی سه ساله جواب می‌دهد، سرمایه گذاران معمولا این پروسه زمانی را در نظر می‌گیرند. به همین دلیل سال قبل پس از امضای برجام حالت روانی در بخش مسکن ایجاد شد که جذب سرمایه در این بخش بالا رفت. به تبع این مساله شد در فروردین ماه سرمایه گذاری وسیعی در بخش ساخت و ساز انجام شد اما این فضا به مرور در اواسط سال جاری فروکش کرد. به گفته ستاریان، افزایش ۷ درصدی قیمت مسکن در آبان ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل نیز به دلیل امیدواری به سال آینده است هرچند معمولا در این بازده زمانی شاهد افزایش قیمت و معاملات هستیم؛ همان‌طور که دیدیم تعداد معاملات ۲۱ درصد نسبت به مهرماه و ۴ درصد نسبت به سال قبل افزایش داشت. این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: تا زمانی که برنامه‌های اقتصادی به طور کامل روشن نشود نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از آینده بازار مسکن داشت اما رشد اقتصادی ۵.۴ درصدی امیدوارکننده که امسال نسبت به سال قبل داشتیم احتمالا با اتفاقات خوبی برای اوایل سال آینده در بخش مسکن همراه خواهد شد و شاید در بهار سال آینده شاهد افزایش معاملات و قیمت مسکن باشیم. ستاریان درخصوص علت کاهش ۲۰ درصدی پروانه‌های ساختمانی در بهار سال جاری نسبت به بهار سال ۱۳۹۴ گفت: درست است که ساخت و ساز در بهار کاهش یافت اما احتمالا در زمستان این روند افزایشی خواهد بود؛ چرا که سازندگان حرفه‌ای به دقت شرایط را رصد می‌کنند و از سوی دیگر مردم نیز تحرک بیشتری برای ساخت و خرید مسکن از خود نشان می‌دهند. وی با بیان این‌که خصوصیت بخش مسکن در ایران متفاوت با کشورهای توسعه‌یافته است گفت: با توجه به این‌که اقتصاد مسکن ارتباط چندانی با خارج از کشور ندارد و ارتباط آن محدود است و از سوی دیگر به درآمدهای نفتی اتکا دارد نوسانات آن نیز تحت تاثیر درآمدهای نفتی است.

برخي افراد بيان مي كنند كه قسط حدودا 930 هزار توماني اين وام زياد است و در نهايت بانك، 55 ميليون تومان بيشتر از پولي كه مي دهد را پس مي گيرد. حال سوال اين است كه اخذ اين وام، اقتصادي است؟ براي پاسخ به اين سوال بايد توجه داشت كه موضوع مبلغ اقساط و سود، تا حدودی با یکدیگر متفاوت است؛ هرچند که عموماً مردم، آن‏ها را با هم می‏سنجند و به صورتِ چالش، مطرح می‌شود: سود: از آنجایی که هدف ضمنی دولت، حمایت است، نرخ سود این تسهیلات، پایین‎تر از تسهیلات رایج نظام بانکی است. با فرض ارائه تسهیلات 80 میلیون تومانی با نرخ 9.5% با دوره بازپرداخت 12 ساله، کل سود پرداختی به بانک حدود 55 میلیون تومان خواهد بود. برای بسیاری از مردم، چنین عددی سنگین به نظر می‌رسد، این در حالی است که از رشد قیمت مسکن در آینده و حذف اجاره بها غفلت می‏شود. بازدهی متوسط سالانه مسکن در ایران طی دو دهه گذشته، با درنظر گرفتن رشد قیمت، اجاره بها و استهلاک، حداقل10% بیش از نرخ سود 9.5% این نوع تسهیلات بوده است. به عبارت دیگر، دریافت کننده تسهیلات در مجموع 55 میلیون تومان سود در طی 12 سال به بانک می‏پردازد؛ ولی عایدی وی از محل نپرداختن اجاره بها و رشد قیمت مسکن در اين مدت، به مراتب بيش‌تر خواهد بود.  قسط: با فرض ارائه تسهیلات 80 میلیون تومانی با نرخ 9.5% با دوره بازپرداخت 12 ساله، مبلغ هر قسط 933 هزار تومان خواهد بودکه معادل اجاره یک واحد 40 متری در تهران در سال 1395 است! از منظری دیگر، در مقطع كنونی نیز خانوارهای مستأجران، مجبورند هزینه مسكن را تأمین کنند و در واقع با اخذ تسهیلات، می‌توانند اقساط را جایگزین اجاره بهای پرداختی نمایند. براین اساس، اخذ وام 80 ميليوني صندوق پس انداز يكم می‌تواند موقعیت مناسبی را برای خانوارهای دارای پس‎انداز به وجود آورد.  

طراحی «تهران جدید» در قالب تغییر اساسی نقشه مناطق، نواحی و محله‌های فعلی پایتخت، در دستور کار مدیریت شهری قرار گرفت. جزئیات طرح مطالعاتی «اصلاح تقسیمات شهری تهران» که با هدف تقلیل مناطق 22 گانه به 11 منطقه جدید تدوین شده است، از برنامه‌ریزی برای رفع دست کم چهار چالش فعلی پایتخت و دستیابی به منافع حاصل از «تقسیم شهر به اجزای کوچک‌تر» حکایت دارد. در قالب این طرح، ترکیب فعلی مناطق از طریق «تجزیه» مناطق بزرگ‌تر به دو تا چهار قسمت و «ادغام» مناطق کوچک‌تر، به‌گونه‌ای تغییر می‌کند که تعداد محله‌ها از 376 به 539 محله افزایش یابد. ماحصل این پلان، بهبود کیفیت خدمات‌رسانی به همه قسمت‌های شهر از طریق تقویت مدیران میانی -کاهش شهرداران منطقه و افزایش شهرداران نواحی- عنوان شده است. نقشه فعلی پایتخت به دلیل «ناموازنه شدید» جمعیتی بین مناطق و «اختلال» در مرزبندی مناطق به‌واسطه شبکه بزرگراهی فرامنطقه‌ای، دارای نارسایی است. بررسی برای کاهش تعداد مناطق، در یکی از کمیسیون‌های شورای شهر آغاز شده و فعلا سه پیشنهاد مکمل برای نحوه تغییر تقسیمات شهری تهران، مطرح است. در صورت تصویب طرح اولیه، مناطق جدید به جای «شماره‌بندی»، با «اسامی» عناصر طبیعی یا تاریخی شاخص هر منطقه، نام‌گذاری خواهند شد. مدیریت شهری تهران با تکیه بر مطالعاتی که سال 92 مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران انجام داده و همچنین با استناد به تکلیفی که طرح جامع شهر تهران بر عهده شهرداری گذاشته قصد دارد ساختار کلان‌شهر تهران را از طریق تقسیم‌بندی جدید مناطق، نواحی و محلات شهری دگرگون و یک تقسیم‌بندی جدید برای مناطق پایتخت طراحی کند. برای این منظور کمیسیون عمران شورای شهر تهران طرحی را تنظیم کرده که قرار است پس از تکمیل و جمع‌بندی در شورا مطرح شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات این طرح و همچنین مطالعات پشتیبان آنچه در مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران انجام شده حاکی است که مدیریت شهری تهران بنا دارد تهران جدید را در قالب تجزیه و تفکیک مناطق بزرگ و گسترده و ادغام مناطق کوچک به یک کلان‌شهر با 11 منطقه تبدیل کند. تهران جدید اگرچه به لحاظ تعداد مناطق سبک‌تر می‌شود اما تعداد ناحیه‌ها و از آن مهم‌تر تعداد محلات با افزایش چشمگیری مواجه می‌شود به‌طوری که تعداد آنها 4/ 1 برابر بیشتر می‌شود. تجربه تقسیمات منطقه‌ای ابرشهرهای موفق دنیا به لحاظ مدیریت شهری نشان می‌دهد: «تقسیم‌بندی درست به‌صورت تعدد محله‌های شهری» در دنیا یکی از ابزارهای کارآمد برای تسلط و پیچیدگی شهر محسوب می‌شود به این معنی که هر چقدر شهرهای بزرگ به اجزای کوچک تقسیم شوند و شهرداران مناطق و نواحی از اختیارات لازم و گسترده در مقایسه با مدیریت مرکزی و ستادی شهر برخوردار شوند سطح خدمات‌رسانی به همه شهر افزایش پیدا می‌کند. در مطالعه‌ای که برای تغییر نظام فعلی تقسیمات منطقه‌ای تهران انجام شده بر تغییر نام مناطق جدید از «شماره» به «اسامی» تاکید شده است به این معنی که در پلان پیشنهادی مناطق 11 گانه تهران جدید، برای هر یک از مناطق نام عناصر طبیعی یا مصنوعی شاخص در آن منطقه به‌عنوان اسم منطقه تعیین شده است. شهرداری تهران سال 85 پیرو تصویب طرح جامع شهر تهران در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور مکلف شد در قالب یک برنامه زمانی با سه دوره مجموعا 10 ساله کلان‌شهر تهران را از نو تقسیم‌بندی کند. تکلیفی که طرح جامع برای تغییر تعداد مناطق در نظر گرفته است بر چهار محور اصلی استوار بوده‌است. محور اول اینکه تعداد مناطق شهر تهران به 20 منطقه کاهش پیدا کند، محور دوم آنکه مناطق بزرگ‌تر تفکیک و مناطق کوچک‌تر با یکدیگر ادغام شوند، تشخص بیشتر به مرکز اصلی شهر به‌عنوان محور سوم و نهایتا تعیین مرزبندی دقیق مناطق با شبکه اصلی بزرگراهی، شریانی و عناصر طبیعی چهارمین محور مورد تاکید در این طرح بوده است. در طرح پیشنهادی مرکز مطالعات و برنامه‌‌ریزی شهر تهران نیز 3 محور مورد تاکید طرح جامع برای نحوه اصلاح نظام منطقه‌بندی شهر تهران رعایت شده اما محور مربوط به کاهش مناطق به 20 منطقه با کاهش مناطق به 11 منطقه جدید جایگزین شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» این تحقیقات با نگاهی به روند شکل‌گیری مناطق 22 گانه شهر تهران، ضرورت ایجاد تغییر در نظام منطقه‌بندی شهر تهران را به دو علت «نارسایی‌های فعلی» و «مزایای آتی» تشریح کرده است. چراکه در حال حاضر بررسی‌ها از وضعیت تقسیم‌بندی مناطق 22‌گانه شهر تهران نشان می‌دهد: در مناطق شهری پایتخت از یکسو توازن جمعیتی و فرصت‌های شغلی در میان مناطق وجود ندارد. در حال حاضر پراکندگی جمعیت در مناطق 22گانه از یک ناموازنه شدید برخوردار است. به این معنی که تعدادی از مناطق شهر تهران از جمله مناطق 21 و 22 حدود 150 هزار نفر جمعیت دارند در حالی که تعداد زیادی از مناطق نیمه جنوبی شهر بین 200 تا 300 هزار نفر و دو منطقه شرقی و غربی تهران یعنی منطقه چهار و پنج بیش از سه برابر متوسط جمعیت در سایر مناطق با تراکم شدید جمعیت رو‌به‌رو شده‌اند. از سوی دیگر مرزبندی مناطق و انسجام کالبدی درون منطقه‌ها به دلیل عبور بزرگراه از میان آنها رعایت نشده‌است. به این معنی که هویت فیزیکی مناطق تحت‌الشعاع بزرگراه‌های بین منطقه‌ای قرار گرفته است. علاوه بر این نبود هماهنگی میان تقسیم‌بندی مناطق شهری و سایر دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون آموزش‌و‌پرورش، آب، برق و... ضرباهنگ کاهش کیفیت خدمات‌رسانی شهری را تندتر کرده است. بروز این نارسایی‌ها در تقسیم‌‌بندی مناطق شهری سبب شده تا محققان و برنامه‌ریزان شهری بازتعریف تقسیم‌بندی مناطق را اولین ابزار برای تحقق مدیریت یکپارچه شهری تلقی کنند و با ترسیم پنج مزیت برای تغییر نقشه منطقه‌بندی پایتخت این طرح را بزنگاه ایجاد پوشش مناسب برای مدیریت مناطق تبدیل کنند. مطابق با تحقیقات انجام شده تقویت ویژگی شهری محله‌ها و نقش محله‌ها در احیای روابط ‌اجتماعی شهروندان، ایجاد شرایط رفاه و آسایش شهروندان و توزیع عادلانه خدمات، زمینه‌سازی مشارکت برای شهروندان، خوانا‌کردن مرزهای جداکننده و هماهنگی نظام مدیریتی مناطق با ساختار کالبدی موجود مهم‌ترین مزایایی است که در صورت تغییر شکل فعلی مناطق عاید شهر خواهد شد. این تقسیم‌بندی علاوه بر این مزایا دو دگرگونی مثبت برای شهر تهران دارد که متوجه نیاز مسکن و نیاز شغلی پایتخت‌نشینان می‌شود. بررسی‌هایی که مرکز مطالعات درباره روند حداقل 100 ساله توزیع جمعیت در مناطق مختلف شهر تهران انجام داده نشان می‌دهد: خانوارهای ساکن پایتخت برای انتخاب منطقه یا محله موردنظر خود برای سکونت ابتدا وضعیت درآمد و قدرت خرید خود را لحاظ و سپس این شاخص را با هزینه تامین مسکن مقایسه می‌کنند. همچنین خانوارها برای انتخاب شغل و محل شغلی و مسکونی خود، شاخص مربوط به فراوانی خدمات، تاسیسات شهری و میزان دسترسی به شبکه بزرگراهی در مناطق مختلف را مبنا قرار می‌دهند. از این رو طرح پیشنهادی برای تبدیل تهران 22 منطقه‌ای به تهران 11 منطقه‌ای به گونه‌ای تدوین شده که درجه ناهمگن‌بودن این شاخص‌ها بین مناطق مختلف تا حد ممکن به سمت همگن شدن پیش خواهد رفت. در طراحی تهران جدید به 11 منطقه به تجربه انگلیس در کنار آمریکا و فرانسه به‌عنوان کشورهایی که مرجع جهانی برنامه‌‌ریزی و طراحی شهری محسوب می‌شوند توجه شده است. در شهرهای بزرگ انگلیس از جمله لندن محله‌ها و نواحی شهری از تعدد برخوردار هستند ضمن آنکه در لندن شمار شهروندان در مناطق مختلف تقریبا یکسان و کمترین شکاف میان مناطق از این دیدگاه وجود دارد. این در حالی است که در حال حاضر شهر تهران نه تنها از عدم توازن جمعیتی بین مناطق 22گانه با آسیب‌های مختلف از جمله ضعف خدمات رسانی شهری به مناطق پرجمعیت مواجه است بلکه مساحت مناطق مختلف شهر تهران نیز دچار ناهماهنگی شدید است. به‌عنوان مثال پنج منطقه بزرگ شهر تهران در حال حاضر بیش از دو برابر سایر مناطق پایتخت وسعت دارند. مناطق 4، 22،21،5 و 2 به ترتیب بزرگ‌ترین مناطق تهران هستند که حدود 67 کیلومترمربع، حدود 58 کیلومترمربع، 51 کیلومتر مربع، 52 کیلومترمربع و 47 کیلومترمربع وسعت دارند در حالی که سایر مناطق حدود 15 تا 30 کیلومترمربع وسعت دارند. کارشناسانی که طرح مطالعاتی تقسیم‌بندی جدید مناطق تهران را انجام داده‌اند ضمن مرور تاریخ 130 ساله نحوه شکل‌گیری مناطق تهران به مدیران فعلی پایتخت یک هشدار بابت تبعات تغییر منطقه بندی بدون جلب مشارکت شهروندان می‌دهند. تهران در 130 سال گذشته یعنی در فاصله 1266 خورشیدی تاکنون، 7 مرتبه با تغییر تقسیمات محله‌ای و منطقه‌ای مواجه شده است. به این صورت که تهران در سال 1266 خورشیدی دارای پنج محله، در سال 1311 شهری با 10 ناحیه و در سال 1345 به شهری با 10 منطقه تبدیل شده است. بعد از آن در سال 1347 همزمان با تهیه اولین طرح جامع شهر تهران به توسعه شمال به جنوب شهر توجه شد و در سال 1355 مناطق شهر تهران به 12 منطقه افزایش پیدا کرد. نهایتا تهران در سال 1370 در جریان اجرای طرح جامع ساماندهی به 22 منطقه تبدیل شد. در جریان اجرای طرح بنا شد حوزه مرکزی با هویت تاریخی، حوزه شمالی با هویت اداری و دیپلماتیک، حوزه شرقی با هویت تجاری، حوزه جنوبی با هویت مذهبی و حوزه غربی با هویت ورزشی توسعه پیدا کنند اما به دلیل عدم جلب مشارکت شهروندان توسعه هیچ یک از این حوزه‌ها به سرانجام نرسید. کارشناسان می‌گویند تغییرات مکرر منطقه‌ای در تهران اقدام کم‌سابقه در سایر کشورها محسوب می‌شود و این موضوع نشان می‌دهد تغییرات منطقه‌ای در تهران برمبنای سلیقه مدیران شهری طی سنوات گذشته بود که مانع از تغییرات طبیعی نظام منطقه‌ای و محله‌ای براساس هویت و اصالت محله‌ها شده‌ است.   نمای جدید از تهران در الگوی تحقیقات مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران که با تکیه بر مطالعات طرح جامع ارائه شده پیشنهاد شده است که تعداد مناطق شهری پایتخت از 22 منطقه فعلی به 11 منطقه کاهش پیدا کند. در قالب طرح جامع که تهران شهری با 22 منطقه، 116 ناحیه و 376 محله معرفی شده است پیشنهاد شده که تعداد مناطق از طریق تفکیک مناطق بزرگ‌تر و ادغام مناطق کوچک‌تر و ایجاد مرزبندی کاهش پیدا کند به این صورت که مناطق پایتخت از 22 به 11 منطقه کاهش و در مقابل تعداد نواحی از 116 به 161 و تعداد محلات از 376 به 539 محله افزایش پیدا کند؛ در نظام منطقه‌بندی جدید شهر تهران که در یک برنامه سه مرحله‌ای اجرایی خواهد شد «نام مناطق» جایگزین «شماره مناطق» می‌شود. به این معنی که به جای مناطق 22‌گانه، شهر تهران شامل 11 منطقه با نام‌های شهرری، قصرفیروزه، راه‌آهن، یافت‌آباد، لویزان، شمیران، پردیسان، تهران‌قدیم، مهرآباد، چیتگر و عباس‌آباد می‌شود. تغییر مناطق به گونه‌ای است که 8 منطقه فعلی پایتخت شامل مناطق پنج، هفت، 9، 11،13،15،19، و 22 به دو قسمت نامساوی تقسیم می‌شوند. همین‌طور منطقه چهار به‌عنوان بزرگ‌ترین منطقه شهر به سه قسمت تفکیک می‌شود.   در عین حال منطقه دو نیز به چهار قسمت تجزیه خواهد شد. در بین مناطق جدید پردیسان بزرگ‌ترین منطقه خواهد بود. علاوه بر این الگو در قالب مطالعات انجام‌شده از سوی کمیسیون عمران شورای شهر تهران سه مدل برای ایجاد تغییر در نظام منطقه بندی شهر تهران پیشنهاد شده‌است. در دو مدل این مطالعات پیشنهاد شده است با ادغام و ترکیب برخی مناطق همچون مناطق 9 و 10، مناطق 13 و 14 و مناطق 7 و 8 شهر تهران به 17 منطقه یا آنکه به 15 منطقه تبدیل شود. در مدل سوم از این تحقیقات نیز پیشنهاد شده‌است برای ایجاد تغییر در نقشه تقسیم‌بندی تهران، به جای استفاده از نظام منطقه‌بندی از نظام حوزه‌بندی استفاده شود به این صورت که شهر تهران از ترکیب مناطق با بکدیگر در مجموع به 7 حوزه اصلی شامل شمال، جنوب، مرکز، شمال‌شرق، شمال‌غرب، جنوب غرب و جنوب‌شرق تقسیم‌بندی شود. در این نظام تمامی هفت حوزه به لحاظ وسعت و جمعیت با یکدیگر انطباق و هماهنگی دارند. این در حالی است که در نقشه فعلی برخی مناطق شهری همچون منطقه چهار جمعیتی معادل پنج منطقه شهری و بیش از دو برابر جمعیت مرکز استان یزد دارد.   آن سوی تغییر چهره تهران از میان این چهار الگو به نظر می‌رسد طرح نخست یعنی تبدیل تهران از 22 منطقه به 11 منطقه به دلیل سابقه مطالعاتی احتمالا در جریان بررسی‌های اصلی قرار گیرد؛ اما نکته قابل توجه که در تحقیقات مرکز مطالعات نیز به آن توجه شده، برخی پیامدهای احتمالی وارد بر شهر ناشی از جابه جایی و تغییر شکل منطقه‌بندی پایتخت است، در مطالعات ارائه شده از سوی مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهری تهران که چهار سال پیش به سرانجام رسیده است عوارض احتمالی تغییر در پهنه‌بندی تقسیمات شهری با نگاه کاهش تعداد مناطق در سه بخش حقوقی، مدیریتی و مالی بررسی شده‌است. در بخش حقوقی یکی از مهم‌ترین پیامدهای ناشی از دگرگونی شکل مناطق عدم همخوانی اسناد پس از جابه‌جایی و ادغام مناطق، با یکدیگر خواهد بود. در عین حال به نظر می‌رسد یکی از مهم‌ترین چالش‌های احتمالی در بخش مدیریتی ناشی از جابه‌جایی و ترکیب مناطق شهری، کاهش تعداد شهرداران مناطق و پذیرش این تغییرات از نگاه مدیران شهری باشد. اما مهم‌ترین عوارض ناشی از تغییر شکلی شهر تهران در بخش مالی و اقتصادی هویدا خواهد شد. مطابق با بررسی‌های انجام شده استارت تغییر در تقسیم‌بندی مناطق منجر به ایجاد نگرانی‌هایی از سوی شهروندان بابت تغییر در ارزش املاک در اثر تغییرات محدوده مناطق است. به این معنی که اگر شهروندان در جریان این نحوه تغییرات قرار نگیرند و در اجرای آن مشارکت نکنند، عوارض احتمالی طرح افزایش پیدا خواهد کرد. در عین حال در این بخش، تنظیم بودجه جدید و تامین هزینه تغییرات نیز با مشکلاتی مواجه خواهد شد. به اعتقاد کارشناسان اقتصاد شهری اولین تاثیر اجرای این طرح بر بازار مسکن خواهد بود، به این گونه که با اجرای این طرح و تقلیل تعداد مناطق شهری تعدد قیمت مسکن در مناطق مختلف به تناسب کاهش تعداد مناطق کاهش پیدا می‌کند و قیمت مسکن به سمت همگن‌شدن پیش خواهد رفت؛ اما این نکته که با ادغام چند منطقه با یکدیگر قیمت مسکن به سمت قیمت بالاتر می‌رود یا آنکه خود را با قیمت‌های پایین‌تر تطبیق می‌دهد، هنوز جای سوال است. از سوی دیگر تغییر منطقه‌بندی شهر تهران بر سایر فعالیت‌های اقتصادی شهر همچون سرمایه‌گذاری برای ساخت‌و‌سازهای تجاری یا اداری نیز اثرگذار خواهد بود.

خروج مسکن از رکود در حالی به عوامل متعددی در حوزه اقتصاد به صورت کلان وابسته است که وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی آن همواره درصدد ارایه راهکارهایی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت برآمده است. رکود در بازار ساخت و ساز و مسکن به عنوان یکی از محورهای مهم توسعه و گردش مالی و تاثیرگذار در بخش های مختلف اقتصادی، ارتباط مستقیم با ارایه تسهیلات بانکی دارد. کاهش ساخت مسکن نه تنها رکود در این بخش مهم اقتصادی را سبب می‌شود، بلکه بسیاری از صنایع و مشاغل مرتبط خرد و کلان نیز در این مسیر دچار رکود شده و فعالیت حوزه های زیادی از اشتغالزائی جامعه کمرنگ می‌شود. به اعتقاد کارشناسان امر، ادامه این روند در بخش مسکن و نبود ساخت و سازهای جدید نه تنها باعث از بین رفتن بسیاری از ظرفیت های توسعه ای این بخش می شود، بلکه چه بسا تداوم رکود در این بازار بخش عمده ای از عرصه های اشتغال پایین دستی در این صنعت فراگیر را نیز از بین می برد. معاون شهرسازی و معماری شهردار تبریز در این باره با اشاره به صدور پنج هزار پروانه ساخت و ساز به وسعت چهار هزار مترمربع در چهار سال قبل گفت: پس از آن به تدریج تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی کاهش پیدا کرد و این روند نزولی تاکنون نیز ادامه دارد. محمد عزتی، افزایش دو تا سه برابری قیمت مسکن، کاهش حمایت های سیستم بانکی از صنعت ساختمان سازی و افزایش نرخ بهره بانکی و در نهایت تورم بازار مسکن را از جمله دلایل و عوامل مهم در رکود ساخت و ساز مسکن در کشور و به ویژه شهرهای بزرگ عنوان کرد. وی با ارایه آماری از روند ساخت و ساز مسکن در تبریز، گفت: به لحاظ تعداد پروانه های صادره و همچنین زیربناهای ساخت در سال ۱۳۹۳ نسبت به سال ۱۳۹۲ شاهد افت ۳۰ درصدی بوده ایم و این سیر نزولی در سال ۱۳۹۴ نسبت به سال ۱۳۹۲ نیز با کاهش ۴۰ درصدی ادامه داشته است. عزتی با بیان اینکه روند نزولی تعداد پروانه های صادر شده از سوی شهرداری تبریز در سال جاری نیز ادامه دارد، اضافه کرد: از ابتدای امسال تاکنون نیز تعداد پروانه های صادره، نشان می دهد که این آمار کاهش بیش از ۴۰ درصدی نسبت به سال قبل دارد. وی، ارایه تسهیلاتی با نرخ بهره ۲۳ درصد به بخش مسکن را مقرون به صرفه ندانست و با اشاره به اینکه ادامه چنین روندی در سیستم بانکی رکود در بخش مسکن را دنباله دار می کند، اظهار کرد: دولت باید در این زمینه تجدیدنظر جدی کند تا با کاهش مناسب نرخ بهره تسهیلات به رونق بخش مسکن کمک شود. عزتی، صدور پروانه‌های ساختمانی طی سه سال اخیر در تبریز را محدود به بافت های فرسوده و حاشیه نشین عنوان کرد و افزود: طی شش ماهه اول امسال یکهزار و ۳۰۰ فقره پروانه ساخت در تبریز صادر شده است که از این تعداد بیش از ۳۵ درصد شامل ۳۴۴ فقره مربوط به شهرداری منطقه چهار بوده که بخش اعظمی از بافت های فرسوده را در خود جای داده است. وی، مجموع اراضی بافت فرسوده و حاشیه نشین تبریز را به ترتیب دو هزار و ۴۰۰ و دو هزار هکتار اعلام کرد و اظهار کرد: شهرداری برای حمایت از بازسازی و نوسازی این بافت‌ها پروانه‌های رایگان صادر می‌کند که البته در این زمینه ارایه تسهیلات با بهره‌های پایین توسط دولت اثربخش و مهم بوده است. معاون شهرسازی و معماری شهردار تبریز، کاهش درآمدهای شهری را از آثار منفی رکود در بخش ساختمان سازی بیان کرد. معاون شهرسازی و معماری شهردار تبریز با اشاره به اینکه رکود در بازار مسکن و کاهش ساخت و سازهای جدید طی برهه های زمانی ۱۰ ساله در هر جامعه ای امکان پذیر است، گفت: ما طی سال های ۱۳۸۳ تا ۱۳۸۴ نیز چنین رکودی را تجربه کرده ایم که به طور میانگین این زمان ها بیشتر از سه تا پنج سال به درازا نکشیده است. عزتی اظهار کرد: بر این اساس چنانچه دولت با ارایه تسهیلت ویژه در بخش مسکن وارد شده و صاحبان این صنعت تاثیرگذار را ترغیب و تشویق به ادامه فعالیت ها کند، رکود موجود طی سال های آینده کاهش یافته و می توان به رونق این بازار امیدوارتر شد. فرماندار شهرستان تبریز نیز با اشاره به تلاش همه جانبه دولت برای رونق دادن به بخش مسکن گفت: هم اکنون به دلیل وجود بحران در بخش ساخت و ساز مسکن، شاهد بیکاری بخش بزرگی از نیروی کار در این صنعت مهم هستیم. رحیم شهرتی فر اظهار کرد: بحران در صنعت ساختمان و بیکاری کارگران ساختمانی و خدمات صنایع وابسته معضل رو به رشد تبریز است. وی از شورای اسلامی شهر تبریز درخواست کرد با توجه به رسالت واقعی خود در توسعه شهر و رونق کسب و کار، تدابیر لازم را برای جلوگیری از رکود در ساخت و ساز اتخاذ کند و مشکل رکود این صنعت را جدی بگیرد. ایرنا نوشت: رکود در بخش ساختمان و صنایع وابسته نه تنها به لحاظ تحت تاثیر قرار دادن رونق اقتصادی و تجاری کلانشهرها نقش کلید دارد، بلکه این امر سبب می شود شهرداری ها برای جبران کمبودهای مالی و تامین هزینه های خود به تراکم فروشی اقدام کنند که این موضوع ساختار کلی شهرسازی را با چالش های جدی مواجه می کند. شهردار تبریز در پاسخ به انتقاداتی در این خصوص، می گوید: شهرداری به هیچ عنوان تمام عزم خود را به فروش تراکم جزم نکرده و اینگونه قضاوت‌ها درباره مجموعه شهرداری به هیچ عنوان درست نیست. صادق نجفی، مجموع درآمدهای شهرداری از بابت فروش تراکم طی ماه‌های اول سال‌جاری را حدود ۵۰ میلیارد ریال اعلام کرد و افزود: این درآمد در مقایسه با درآمد ۳۵۰ میلیارد ریالی از طریق صدور پروانه رقم چندان قابل توجهی نیست و این موضوع نشان می دهد شهرداری برای درآمدزائی به دنبال راهکارهای پایدارتری رفته است. کارشناس و استاد شهرسازی دانشگاه تبریز و عضو کمیسیون عمران و توسعه شهری شورای اسلامی شهر تبریز نیز معتقد است فروش تراکم مازاد در شهرداری به مثابه مرگ تدریجی شهرها و ایجاد تباه شهرها در کشور است که یکی از دلایل اصلی این امر رکود چندین ساله در بخش ساخت و ساز است. رسول درسخوان، تجدید نظر در نگرش های ۲۰ سال قبل در موضوع فروش تراکم مازاد را اقدامی مناسب خواند و یادآور شد: با از بین رفتن امتیاز فروش تراکم مازاد می توان به آینده ساخت و سازهای شهری امیدوار شد. کارشناسان و فعالان بخش مسکن معتقدند رکود موجود در این بخش با ارایه تسهیلات بانکی مناسب و منطقی و همچنین گذر از واحدهای خالی مسکن در شهرهای بزرگ قابل عبور است. ناظران آگاه می گویند رکود فعلی در بازار مسکن مبحثی کلان و کشوری است و مسایل تصمیم های محلی واستانی برای جلوگیری از رکود به مانند مرهمی مقطعی عمل خواهد کرد که در حوزه های ضابطه ها و پروسه های اداری محدود می شود.

میانگین «پیش‌ قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان می‌دهد هم‌اکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشنده‌ها وجود دارد. سطح پاییزی «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران، اندازه‌گیری شد. میانگین «پیش‌ قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان می‌دهد هم‌اکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشنده‌ها وجود دارد؛ به‌طوری‌که «قیمت پیشنهادی» اعلام‌شده در فایل‌ها، در فاصله بازاریابی تا توافق نهایی می‌تواند حداقل 10 درصد کاهش یابد و به «قیمت قطعی» در قرارداد، تبدیل شود. کشف رابطه قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی معاملات، از عامل ثانویه سقوط حجم فروش ملک در مهرماه پرده برداشت.  عامل ثانویه «سقوط» بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران که مهر ماه - بعد از نیمسال رشد مثبت در حجم معاملات- رخ داد، هم اکنون با مرئی شدن رفتار قیمتی فروشنده‌ها، مشخص شده و حامل سه پیام برای اضلاع سه‌گانه بازار ملک است. گزارش «دنیای اقتصاد» از نحوه قیمت‌گذاری اولیه آپارتمان‌ها حاکی است سطح پاییزی «پیش‌قیمت» در بازار معاملات ملک که از روی میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها استخراج می‌شود، در مهر ماه با شیبی متفاوت از ماه‌های قبل، دچار تغییرات ماهانه شد به طوری که افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در مقایسه با ریزنوسانات نیمه اول سال، اثر معکوس بر رفتار خریداران گذاشت و باعث کاهش حجم خرید آپارتمان در پایتخت طی اولین ماه پاییز شد. داده‌های سامانه بازاریابی مجازی ملک در تهران -ایران فایل- نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در 9‌منطقه نشانگر در پایتخت، در مهر ماه، 5/ 2‌درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد که در مقایسه با تغییرات ماهانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصدی طی 6 ماه اول امسال، نوسان مهر، رشد ناگهانی و محسوس،‌ محسوب شد. این میزان رشد قیمت پیشنهادی، اما واکنش سمت تقاضای مسکن را به دو شکل «کناره‌گیری از بازار» و «اخذ تخفیف با نرخ بیشتر از ماه‌های قبل» به همراه داشت و در نهایت باعث شد از یکسو حجم معاملات مسکن بیش از 20 درصد نسبت به شهریور افت کند و از سوی دیگر، میانگین «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته، 10 درصد ارزانتر از «قیمت پیشنهادی»، تعیین و در قراردادها ثبت شود. هر چند بخشی از سکته پاییزی معاملات مسکن ناشی از پایان فصل نقل و انتقالات ملکی (عامل اول سقوط معاملات پاییزی) بوده است اما واکنش منفی خریداران به رشد مثبت قیمت پیشنهادی نیز در این قضیه، نقش پررنگ داشته است.«قیمت پیشنهادی» که به‌صورت قیمت اولیه از سوی فروشنده‌های آپارتمان، اعلام و در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک تحت عنوان قیمت واحد مسکونی آماده فروش قید می‌شود، علامت روشن از نحوه محاسبه قیمت قطعی پای میز قرارداد است. متقاضیان خرید با دسترسی به «قیمت پیشنهادی» در حکم «پیش قیمت» مسکن، می‌توانند از آن به‌عنوان خط‌کش قابل اتکا برای کشف «نرخ تخفیف» و همچنین تخمین «قیمت قطعی» استفاده کنند. در حال حاضر با احتساب آخرین سطح قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه نشانگر (مناطق یک تا 8 و منطقه 13) مشخص می‌شود: «نرخ تخفیف» نسبت به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در شهر تهران، از 9 درصد در تابستان به دست‌کم 10 درصد در معاملات پاییزی رسیده است به این معنا که خریدار در فاصله اعلام قیمت پیشنهادی فروشنده تا توافق نهایی برای انجام معامله، می‌تواند در جریان مذاکره و نشست‌های بنگاهی، قیمت پیشنهادی را حداقل 10 درصد کاهش دهد و به قیمت قطعی تبدیل کند. متوسط قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در «9 منطقه نشانگر» که 64 درصد معاملات خرید مسکن شهر تهران را در خود جا داده است و طیف متنوعی از آپارتمان‌های گران‌قیمت، مصرفی، کم‌متراژ و ارزان قیمت در این مناطق قرار دارد، در پایان مهر ماه به 6 میلیون و 600 هزار تومان رسید در حالی که متوسط قیمت قطعی در همین 9 منطقه مترمربعی 5 میلیون و 950 هزار تومان است. هر چند سطح پیش قیمت مسکن در مناطق نشانگر شهر تهران در مهر ماه بیش از دو برابر نرخ تورم ماهانه -رشد 5/ 2 درصدی قیمت در مقایسه با تورم ماهانه حداکثر یک درصدی- افزایش یافت اما روند نوسانات 7 ماه گذشته نشان می‌دهد فروشنده‌ها مطابق انتظارات بازار،‌ قصد تغییر شدید قیمت‌ها را ندارند. متوسط قیمت پیشنهادی در حال حاضر نسبت به ابتدای سال فقط 3 درصد افزایش یافته است.با این حال، آنچه از ماحصل «افزایش قیمت پیشنهادی در ماه اول پاییز» در بازار معاملات مسکن تهران رخ داد، حاوی سه پیام روشن برای خریدار و فروشنده و واسطه بازار ملک است. وضعیت «پیش قیمت» و رابطه ثابت شده آن با «قیمت قطعی»، نشان می‌دهد در حال حاضر شرایط بازار معاملات که در فاز میانه رکود-رونق قرار دارد، فوق‌العاده شکننده است و درجه حساسیت بالای متقاضیان خرید نسبت به تغییرات محسوس قیمت، ریسک افزایش قیمت پیشنهادی بیش از نرخ تورم عمومی را برای فروشنده‌ها بالا برده است. در قالب این پیام، چنانچه فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را با نرخی بیش از یک تا دو درصد نسبت به فایل‌های مشابه در ماه قبل، افزایش دهند امکان جذب مشتری و فروش سریع را از دست خواهند داد. پیام دوم، مربوط به سطح حداقلی قدرت چانه‌زنی خریداران بابت اعمال تخفیف روی قیمت پیشنهادی است. آمار مربوط به فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی مشخص می‌کند، قیمت مدنظر فروشنده تا 10 درصد، قابلیت تعدیل و پایین آمدن دارد. پیام سوم نیز که مستقیما متوجه سازنده‌ها و فروشنده‌های آپارتمان‌های تازه ساز می‌شود، «صرفه اقتصادی فروش سریع به قصد تامین مالی برای ساخت و ساز جدید» است. آخرین وضعیت پیش قیمت مسکن در 9 منطقه شاخص شهر تهران به لحاظ دربرگیری انواع آپارتمان‌های مورد تقاضا در بازار ملک، از تاثیر فاحش نوسان قیمت پیشنهادی فروش مسکن در ریزش حجم معاملات پاییزی آپارتمان خبر می‌دهد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، آنالیز رفتار فروشندگان آپارتمان بر مبنای «سطح پاییزی پیش قیمت مسکن» در مناطق یک تا 8 و 13 شهر تهران حاکی است تغییر سطح قیمت پیشنهادی فروش ملک در مهرماه در مقایسه با شهریور امسال، یکی از عوامل موثر در کاهش 28 درصدی حجم معاملات مسکن بوده است.9‌منطقه گفته شده به جهت آنکه هم اکنون همه انواع تقاضای مسکن شامل آپارتمان‌های لوکس (گران‌قیمت) و مصرفی(میان‌قیمت و ارزان‌قیمت) را در خود جای داده است، به‌عنوان مناطق نشانگر تحولات بازار مسکن شناخته می‌شوند.قیمت پیشنهادی خرید مسکن در مناطق شاخص شهر تهران - 9 منطقه گفته شده - دست کم در 6 ماه اول امسال، با ریز نوسان ماهانه مواجه شد؛ این در حالی است که نوسان محسوس پیش قیمت مسکن در مناطق شاخص شهر تهران در اولین ماه نیمه سرد سال - مهر 95 -بازار تقاضای مسکن پایتخت را تحت تاثیر قرار داد. اثر تغییر محسوس در نحوه و میزان تعیین پیش قیمت مسکن به‌عنوان قیمت اولیه مورد نظر فروشندگان مسکن، در مهرماه بلافاصله خود را در قیمت قطعی و حجم معاملات انجام شده خرید آپارتمان نشان داد. در شرایطی که طی شش ماه اول امسال، دامنه تغییرات ماهانه پیش قیمت مسکن از سوی مالکان و فروشندگان ملک، بین صفر تا 5/ 1 درصد بود، میانگین قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه شهر تهران هم در شش ماه اول امسال، بین صفر تا 6/ 1 درصد نوسان کرد.این در حالی است که در اولین ماه پاییز امسال، میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در مناطق شاخص شهر تهران به لحاظ پراکندگی انواع آپارتمان‌های مورد نظر سمت تقاضا، با شیب متفاوتی نسبت به ماه‌های قبل، 5/ 2 درصد نسبت به شهریور ماه افزایش یافت. از طرف دیگر، قیمت قطعی فروش آپارتمان در این مناطق طی مهرماه نیز به میزان 7/ 1 درصد بیشتر شد. تغییر رفتار فروشندگان مسکن در تعیین پیش قیمت آپارتمان در اولین ماه پاییز، نه تنها موجب شد که تغییرات ماهانه نرخ پیشنهادی فروش مسکن در این ماه نسبت به ماه‌های قبل دچار نوسان محسوس شود بلکه تغییرات نقطه‌ای قیمت پیشنهادی (تغییرات پیش قیمت در مهر 95 نسبت به مهر 94) نیز به سطح 1/ 5 درصد رسید. تغییرات نقطه‌ای پیش قیمت مسکن در نیمه اول امسال بین یک تا 2‌درصد بود. بررسی‌ها از نحوه تغییر رفتار فروشندگان مسکن در تعیین پیش قیمت فروش آپارتمان نشان می‌دهد بخشی از ریزش 28 درصدی معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه امسال در مقایسه با ماه مشابه قبل - شهریور 95 - می‌تواند ناشی از تغییر رفتار ناگهانی فروشنده‌ها در اعلام پیش قیمت جدید باشد؛ اگر چه پیش‌تر «دنیای اقتصاد» در گزارش مربوط به تحولات پاییزی حجم معاملات مسکن از تاثیر «تغییر فصل» در کاهش حجم معاملات مسکن خبر داده بود اما نوسان محسوس نرخ پیشنهادی فروش ملک از سوی مالکان نیز علت موثر و نیرومند دیگری در عقبگرد پاییزی حجم معاملات مسکن محسوب می‌شود. رصد تغییرات مربوط به نوسان پیش آمده در قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن و مقایسه آن با نرخ قطعی خرید آپارتمان طی مهرماه امسال در عین حال راهنمای مناسبی برای خریداران بابت اطلاع از ظرفیت فعلی سمت عرضه ملک برای دریافت تخفیف از مالکان، توسط خریداران در زمان انجام معاملات خرید مسکن محسوب می‌شود. متقاضیان خرید مسکن در صورت اطلاع از نرخ تخفیف تجربه‌شده در بازار معاملات ملک می‌توانند به معیار مناسبی برای کف چانه‌زنی در زمان خرید مسکن دسترسی داشته باشند.   کف چانه‌زنی در خرید مسکن یافته‌ها از محتوای آماری «سامانه مجازی بازاریابی ملک» و «سامانه رهگیری معاملات مسکن» حاکی است هم اکنون متوسط نرخ تخفیف در بازار مسکن شهر تهران به 10 درصد رسیده است؛ به این معنا که خریدار در فاصله مذاکره اولیه با فروشنده و واسطه‌های بازار مسکن برای انتخاب آپارتمان مورد نظر و در نهایت توافق با فروشنده برای تنظیم قطعی قرارداد معامله خرید، می‌تواند دست کم به میزان 10 درصد از فروشنده بابت قیمت پیشنهادی اعلام شده تخفیف بگیرد. اطلاعات مربوط به میانگین قیمت پیشنهادی و نرخ قطعی معاملات خرید و فروش مسکن طی مهرماه امسال در 9 منطقه شاخص شهر تهران به لحاظ دربرگیری همه انواع آپارتمان‌های مورد تقاضا، نشان می‌دهد، نرخ تخفیف 10 درصدی، به‌طور متوسط معادل 650 هزار تومان در ازای هر مترمربع آپارتمان است. براساس آمارهای موجود در سامانه رهگیری معاملات مسکن، حجم کل معاملات خرید و فروش مسکن شهر تهران طی مهرماه امسال، حدود 10 هزار مورد بوده که از این میزان 64درصد کل معاملات معادل 6 هزار و 400‌قرارداد در 9 منطقه شاخص شهر تهران - مناطق یک تا 8 و 13 - منعقد شده است. این در حالی است که سهم مناطق 4 و5 پایتخت که در حال حاضر بیشترین حجم معاملات خرید آپارتمان‌های مصرفی در این مناطق انجام می‌شود معادل 30درصد کل معاملات ماهانه است. نرخ تخفیف پاییزی معاملات خرید مسکن در حالی طی مهرماه امسال به‌عنوان اولین ماه از نیمه فصل سرد سال به 10 درصد افزایش یافته است که این نرخ در تابستان 95، معادل 9 درصد بود. میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در سه ماهه دوم امسال -تابستان 95 - در 9 منطقه گفته شده، معادل 6 میلیون و440 هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده اما متوسط قیمت قطعی فروش ملک در این مناطق مترمربعی 5‌میلیون و 850 هزار تومان بود. میانگین قیمت قطعی فروش مسکن در کل مناطق شهر تهران -22 منطقه - تا پایان مهر امسال، 4میلیون و600 هزار تومان اعلام شده است. تحقیقات  از روند کلی نرخ پیشنهادی فروش مسکن و قیمت‌های قطعی معاملات ملک حاکی است: به رغم نوسان محسوس پیش قیمت مسکن در ماه اول پاییز، روند کلی محاسبات قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نشان می‌دهد، تغییرات بلندمدت گذشته پیش قیمت شدید نبوده است؛ این موضوع نشان می‌دهد اگر چه فروشندگان ملک طی مهرماه امسال، میانگین نرخ پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان را در مقایسه با شهریور 5/ 2‌درصد افزایش دادند اما فروشندگان مسکن در تعیین قیمت‌های اولیه و اعلام آن به متقاضیان، همچنان شرایط شکننده ناشی از قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق را درک می‌کنند.میانگین قیمت پیشنهادی خرید مسکن در حال حاضر در 9 منطقه شاخص شهر تهران نسبت به ابتدای امسال به میزان 3 درصد و در مقایسه با مهر سال گذشته، معادل 1/ 5 درصد نوسان داشته است. سه پیام «پیش قیمت» به بازار آخرین وضعیت پیش قیمت مسکن در پرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران - مناطق یک تا 8 و 13 پایتخت - دست کم دربردارنده سه پیام مهم برای هر سه ضلع مثلث معاملات مسکن -خریدار، فروشنده و واسطه‌های ملکی - است. اولین پیام به انعکاس اثر نوسان 5/ 2 درصدی پیش قیمت مسکن در مهرماه نسبت به شهریور و واکنش سریع سمت تقاضا به تغییر رفتار فروشندگان مسکن بر می‌گردد. تاثیر نوسان پیش قیمت مسکن در مهرماه به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین عوامل ریزش 28 درصدی معاملات پاییزی خرید ملک نشان داد هم اکنون بازار مسکن از ناحیه متقاضیان خرید آپارتمان، فوق العاده نسبت به رفتار فروشنده‌ها در مقطع زمانی فعلی -فاز پیش رونق- حساس است. به عبارت دیگر در شرایط فعلی که بازار مسکن در «برزخ معاملاتی» ناشی از خروج از فاز رکود و حرکت به سمت رونق قرار دارد(فاز پیش رونق)، هر گونه اقدام فروشندگان نسبت به افزایش محسوس قیمت‌ها می‌تواند منجر به انصراف سمت تقاضا از ورود به بازار خرید مسکن شود. به این معنا که در حال حاضر اگرچه بازار تقاضای مصرفی مسکن به جهت شرایط ثبات قیمتی، تقویت قدرت خرید به واسطه افزایش سقف تسهیلات و قرار گرفتن در فاز پیش رونق، تمایل به انجام معامله و خرید ملک دارد اما سطح فعلی پیش قیمت ظرفیت چندانی برای افزایش ندارد. یافته‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی است: هم اکنون فروشندگان ملک می‌توانند قیمت‌های پیشنهادی خود را حداکثر در حد تورم عمومی ماهانه افزایش دهند. در حال حاضر تورم ماهانه بین 5/ 0 تا یک درصد است و انتظار کارشناسی از نحوه نوسان ماهانه پیش قیمت مسکن نیز «تغییر در حد تورم» است؛ به این علت که در حال حاضر بازار مسکن از ناحیه سمت تقاضا کشش افزایش قیمت بیش از نرخ تورم را ندارد. مصداق عینی این تحلیل کارشناسی در مهرماه تحقق یافت؛ شیب 2 برابری نرخ رشد پیش قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم عمومی در اولین ماه پاییز (5/ 2 درصد در مقایسه با یک درصد)، بلافاصله منجر به بروز اثر معکوس بر روند رشد حجمی معاملات مسکن شد. پیام دوم نوسان پیش قیمت آپارتمان به فعالان بازار مسکن به‌طور مستقیم متوجه «خریداران» و «واسطه‌های بازار ملک» است؛ مبنی بر اینکه این دو گروه در مذاکره با فروشندگان آپارتمان به خصوص آپارتمان‌های نوساز، می‌توانند دست کم به میزان 10 درصد از قیمت اولیه اعلام شده از سوی فروشنده، تخفیف دریافت کنند. سومین پیام قابل درک از وضعیت فعلی بازار مسکن و تحولات پیش آمده در نحوه تعیین نرخ پیشنهادی فروش مسکن به‌طور مستقیم متوجه «سازندگان»،«سمت عرضه مسکن» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» است؛ با توجه به شرایط مناسب برای ساخت وسازهای جدید به واسطه «ثبات قیمت در بازار زمین» و همچنین «تثبیت هزینه خرید مصالح ساختمانی»، ورود به بازار ساخت وساز نیازمند تامین منابع مالی است؛ توصیه‌های کارشناسی حاکی است در صورتی که سازندگان خواهان استفاده از فرصت طلایی پیش آمده برای ورود به ساخت وسازهای جدید باشند باید با در نظر گرفتن «انعطاف قیمتی» برای متقاضیان خرید آپارتمان واحدهای آماده خود را به بازار فروش عرضه و از این طریق منابع مالی مورد نیاز برای شروع پروژه‌های ساختمانی را تامین کنند. بر اساس آمارهای رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در بهار امسال 4 میلیون و550 هزار تومان بوده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل - بهار 94- تنها 3 درصد افزایش داشته است. این نوسان در مقایسه با تورم مسکن (10درصد) و همچنین تورم عمومی (9 درصد) از شرایط مطلوب برای سازنده‌ها حکایت دارد. در حال حاضر تقاضا برای خرید آپارتمان در حجم قابل قبولی در بازار مسکن وجود دارد اما این تقاضا به هر قیمتی حاضر به انجام معامله با فروشندگان نیست و به کوچکترین تغییر در قیمت‌های اولیه فروش آپارتمان واکنش نشان می‌دهد. پیش‌بینی تلگرامی از تورم مسکن نتایج یک نظرسنجی تلگرامی درباره «شکل نوسان قیمت مسکن طی یکسال آتی» نشان می‌دهد: غالب نخبگان و کارشناسان اقتصاد مسکن، فعالان بازار ملک و همچنین عموم مردم، انتظار دارند قیمت آپارتمان در ماه‌های آینده حول و حوش نرخ تورم عمومی افزایش پیدا کند. این نظرسنجی که توسط بهروز ملکی کارشناس بازار مسکن با پرسش تلگرامی از 2100 نفر صاحب‌نظر انجام شده است، مشخص می‌کند: 40 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی معتقدند رشد قيمت مسكن در يكسال آينده، «حول و حوش نرخ تورم عمومي» خواهد بود. 31 درصد دیگر به «افزایش قیمت با شیب کمتر از نرخ تورم» رای داده‌اند و 29 درصد جامعه آماری این نظرسنجی نیز «رشد بیش از نرخ تورم» را برای قیمت مسکن پیش‌بینی کرده‌اند.برآیند جواب‌های به ثبت رسیده، حکایت از آن دارد که نحوه نوسانات قیمت مسکن دست کم در ماه‌های باقی مانده از سال 95، رفتاری مشابه نیمه اول امسال را خواهد داشت. متوسط قیمت مسکن در تهران طی 6 ماه اول امسال حدود 10 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 افزایش پیدا کرد که با توجه به نرخ تورم عمومی 8 درصد طی این مدت، مشخص می‌شود تورم مسکن در فاصله نزدیک به تورم عمومی قراردارد، طوری که میزان رشد قیمت مسکن 2 واحد درصد بیش از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات است. به این ترتیب، با استناد به نتایج نظرسنجی صورت گرفته و همچنین با لحاظ سیاست‌های دولت و بانک مرکزی مبنی بر حفظ دستاورد تورم تک‌رقمی در ماه‌های آینده، می‌توان گفت: متوسط قیمت مسکن در پایان سال، حول و حوش 10 درصد نوسان خواهد کرد. البته این پیش بینی مشروط به پایداری نسبی متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار ملک و از آن مهم‌تر، رشد تدریجی و غیرهیجانی معاملات مسکن در میان مدت است. این در حالی است که رخوت پاییزی معاملات مسکن چنانچه دامن بازار شب عید را بگیرد، میزان نرخ رشد قیمت مسکن حتی می‌تواند تک‌رقمی شود.

شاید برای بسیاری از ما این سوال پیش آمده که در دوران رکود مسکن، چگونه می‌توانیم خانه خود را بفروشیم؟ آیا راهکارهای ارزان برای فروش بهتر و زودتر خانه وجود دارد؟ شاید شما هم جزو کسانی باشید که خانه‌تان را به مدت طولانی برای فروش گذاشته اما تاکنون موفق به فروش نشده باشید. با توجه به رکود مسکن اگر می‌خواهید خانه‌تان را سریع‌تر به فروش برسانید باید تغییرات جدی برای واحد مسکونی خود ایجاد کنید. با چند راهکار ارزان و قابل اجرا می‌توانید خانه‌تان را بهتر و زود‌تر بفروشید.  چه کسی می‌داند شاید بعد از اجرای بندهای این متن خودتان اولین مشتری این واحد دوست داشتنی باشید. ۱ ـ رنگ به دورو برتان نگاه کنید، دلتان از دیوار‌های رنگ و رورفته و از مد افتاده گرفته با یک پوشش تازه از رنگ به خانه جان دهید. حتی اگر خانه‌تان را به تازگی رنگ کرده‌اید می‌توانید با یک پالت رنگ جدید به خانه رنگ و روی بهتری ببخشید. راهکار بسیار ساده است شما برای اجرا به یک غلطک و چند سطل رنگ نیاز دارید. تنبلی را کنار بگذارید و به سادگی جلوه زیباتری از خانه را برای مشتری نشان دهید. ۲ ـ بهبود روشنایی بدون تردید خانه شما مملو از لامپ‌های کم نور و تاریخ گذشته است. لامپ‌ها که عتیقه‌جات نیستند پس سریع‌تر آنها را نونوار کنید. حتی اگر توانایی هزینه بالا‌تر دارید روشنایی خانه را به سیستم‌های مدرن و کنترل از راه دور مجهز کنید. مطمئن باشد هیچ‌کس نمی‌تواند در مقابل ایده‌های جدید و مدرن مقاومت کند. ۳ ـ دور ریختنی‌ها اگر محل کار یا خانه را با مبلمان برای فروش گذاشته‌اید، نگاه متفاوتی به اثاث داشته باشید و یادتان باشد هیچ خریداری به دنبال وسایل کهنه شما نیست. به گوشه و کنار خانه نگاه کنید تمام وسایل کهنه و مندرس را به بیرون انتقال دهید. به طور مثال اگر کابینت، ظرفشویی یا کمد دیواری شما خراب و رنگ و رورفته است آن را تعمیر یا تعویض کنید باور کنید همین نکات جزیی باعث گران‌تر به نظر رسیدن خانه می‌شود. ۴ ـ حمام و آشپزخانه فراموش نشود حمام و آشپزخانه زیبا کمک می‌کند تا شما سریع‌تر خانه را به فروش برسانید. تردید نکنید و تمام کاشی‌ها و موزاییک‌های کهنه و شکسته را با کاشی‌های نو جایگزین کنید. اگر دیوار‌ها نیاز به رنگ‌آمیزی و نور‌پردازی دارد معطل نکنید، پرده‌های حمام را تعویض کنید و چند گلدان زیبا و ارزان را در گوشه و کنار حمام، آشپزخانه قرار دهید. یادتان باشد هیچ کس دنبال خرید انباری از شما نیست. شما باید سعی کنید خانه شیک‌تر به نظر برسد. فراموش نکنید سرویس بهداشتی تمیز و شیک هم می‌توانید نظر خریدار را به خود جلب کند. ۵ ـ نگاهی به پرده هیچگاه پنجره‌های خانه را بدون پرده‌‌ رها نکنید، شما می‌توانید با پارچه‌های بسیار ارزان یک پوشش فانتزی به پنجره‌ها بدهید. قرار نیست این پرده‌ها لوکس و گران باشد. فقط می‌خواهیم جلوه پنجره‌ها را بیشتر نشان دهد. البته در این کار سلیقه به خرج بدهید اگر نمی‌توانید یا نمی‌خواهید پنجره‌ها را با پرده‌های نامتناسب زشت‌تر نکنید. ۶ - راز آینه اگر می‌خواهید اتاق کوچک و دلگیر شما روشن و بزرگ به نظر برسد از آینه استفاده کنید. اتاق تاریک با یک آینه قدی روشن‌تر و زیبا‌تر جلوه می‌کند. درست روبه‌رو در ورودی آینه قدی آویزان کنید. راز آینه را فراموش نکنید راز آن‌ها در وسعت‌بخشی مساحت خانه خلاصه می‌شود. ۷ ـ به روزرسانی نصب آیفون تصویری، صندوق پستی و دستگیره‌های جدید می‌تواند قیمت خانه را اندکی افزایش دهد. تمام فلزات نیکلی رنگ و رورفته را با استیل یا برنز تعویض کنید تا جایی که می‌توانید لوله و شیرآلات قدیمی آهک گرفته را تمیز و براق کنید. ۸ ـ کف‌پوش اگر کف‌پوش خانه لمینت یا پارکت است با اندکی روغن مخصوص به این کف‌پوش‌ها جلا ببخشید. پارکتی که درخشان و تمیز باشد، نظر‌ها را به خود جلب می‌کند. اگر قسمتی از لمینت خراش دیده حتما آن را تعمیر کنید. کف‌پوش همانند پوست دست نشان‌دهنده سلامت خانه است. توجه داشته باشید کف‌پوش‌های شکسته، خراب، پاره شده و کثیف نظر خریدار را نسبت به خرید خانه عوض می‌کند.

اجرای طرح "مسکن اجتماعی" که از زمان روی کار آمدن دولت یازدهم مطرح شده و همچنان درگیر مشکلات مسکن مهر است، با یک گام تئوری برای ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی همراه شده است. به گزارش ایسنا، مدل مسکن اجتماعی که هدف اصلی آن تامین مسکن اقشار متوسط به پایین جامعه است، از زمان روی کار آمدن دولت تدبیر و امید مطرح شده است؛ طرحی که گفته می‌شود قصد ندارد مصائب مسکن مهر را تکرار کند و از فشار تورمی بر اقتصاد کلان خودداری خواهد کرد. با این وجود این طرح هنوز بر روی کاغذ باقی مانده و بنا به گفته‌ی معاون وزیر راه و شهرسازی در مقیاس‌های کوچک در حال پیگیری است؛ زیرا بنا نیست سرعت جنبه‌ی تبلیغاتی از جنبه‌ی اجرایی آن بیشتر شود. یکی از اهداف اصلی مسکن اجتماعی، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده است که برای این منظور ۸ مدل نیز طراحی شد اما به دلیل پایین بودن بازدهی این بافت‌ها برای سرمایه‌گذاری، استقبال چندانی از آن نشده و تسهیلات ارزان قیمت ۸ درصد نیز نتوانسته انبوه‌سازان را برای ورود به این طرح تشویق کند. با این حال دولت اجرای مسکن اجتماعی را در سطوح مختلفی پی‌گیری می‌کند. اعطای کمک هزینه ۳۰ میلیون تومانی بلاعوض به خانوارهای دومعلولیتی سازمان بهزیستی و برخی اقشار در کمیته امداد از جمله این اقدامات است. همچنین وزیر راه و شهرسازی در اواخر مهرماه اعلام کرد مقدمات مسکن اجتماعی با بحث توسعه‌ای شدن بانک مسکن در حال فراهم شدن است و گفت که این طرح قطعا باید پس از اتمام مسکن مهر باشد. دولت برای چکش‌کاری مسکن اجتماعی، حتی از کارشناسان دولت فرانسه دعوت کرد تا در همایشی به تشریح این طرح بپردازد که نشست پنجم این همایش در روزهای ۱۲ و ۱۳ مهرماه با محوریت مسکن اجتماعی با سخرانی ژان لوک پوادون محقق مسکن اجتماعی از کشور فرانسه، پارسا ارباب عضو هیات علمی دانشگاه تهران و ماکان رفعت جو محقق مسکن اجتماعی از کشور فرانسه برگزار شد. پیش از آن هم معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در دیدار با سفیر فرانسه با تاکید بر اینکه ساخت مسکن اجتماعی از سال آینده در کشور آغاز خواهد شد، گفت: فرانسه در حال نوسازی ۵۰۰ محله از محلات شهری خود است و این تجربه را ایران در ۵۶ محله خود شروع کرده‌است. طی روزهای اخیر نیز مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از برنامه مشترکی بین وزارت راه و شهرسازی با سازمان برنامه و بودجه برای ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در سال برای اقشار کم‌درآمد با هدف رفع عارضه‌های فقر، بزهکاری و جدایی‌گزینی در شهرها خبر داد. علی چگنی با اشاره به اینکه مجموعه اقدامات وزارت راه و شهرسازی برای گروه‌های کم‌درآمد جامعه در دل خود مسکن اجتماعی را نیز نهفته داشت، تدوین دو برنامه کلان در دولت یازدهم با موضوع تامین مسکن اقشار کم‌درآمد را تشریح کرد و گفت: توافق وزارت راه و شهرسازی با وزارت رفاه برای اجرای مسکن اجتماعی که به رغم کمبود منابع، فعلا منتظر دریافت منابع، پایان و تحویل مسکن مهر به تمامی متقضیانش هستیم و همچنین برنامه‌هایی که به صورت محدود با توافق وزارت راه و شهرسازی توسط بنیاد مستضعفان، سازمان ملی زمین و مسکن و خیرین آغاز شده است بخشی از اقدامات ما در زمینه اجرای طرح مسکن اجتماعی است. چگنی تصریح کرد: در حال حاضر ۱۲ هزار واحد برای گروه‌های کم درآمد و خانواده‌های دارای معلولِ تحت پوشش نهادها در دست ساخت است. به گفته وی، وزارت راه و شهرسازی با همکاری سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، برنامه‌ای در حوزه مسکن اجتماعی در دست تهیه دارد که در کمیسیون زیربنایی دولت چندین جلسه درباره آن تشکیل جلسه داده و در شُرف نهایی شدن و تصویب قرار دارد. چگنی گفت: بر اساس برنامه مشترک وزارت راه و شهرسازی و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد به شرط تملیک، اجاره‌ای و تولید بسته کامل مسکن اجتماعی است که به زودی نهایی و مصوب خواهد شد. وی در پاسخ به این پرسش که برای مکان یابی ساخت مسکن اجتماعی تا چه میزان به حقوق شهروندی توجه شده است و آیا مسکن اجتماعی به اختلاط طبقه پردرآمد، متوسط و کم درآمد توجه دارد تا از دامن زدن به دوقطبی شدن در جامعه جلوگیری کند؟ اینگونه پاسخ داد: بحث‌هایی که در کیتو پایتخت اکوادور در سومین کنفرانس اسکان بشر (هبیتات ۳) مطرح بود به بحث تلاش دولت‌ها برای عدم جداسازی اجتماعی تاکید دارد. بدین معنا نباید تمرکز فقر ایجاد کرد. زیرا تمرکز فقر، تمرکز بزهکاری اجتماعی و جدایی گزینی را در پی دارد و به این طریق است که عارضه های اجتماعی ایجاد می‌شود. چگنی تاکید کرد: حقیقت این است که بهرحال ما این تجربه را به دست آورده‌ایم که نباید جدایی‌گزینی را گسترش دهیم بلکه باید در صدد رفع عارضه‌های فوق (فقر، بزهکاری و جدایی‌گزینی) بپردازیم. همچنین باید این نکته را نیز مدنظر قرار دهیم که انجام پروژه‌ها نباید بزرگ و یک‌جانبه باشد بلکه باید تلفیقی و ترکیبی باشد تا بتوان در شرایط ممکن به اجرای آنها پرداخت. وی ادامه داد: در حال حاضر، برنامه های وزارت راه و شهرسازی در طول دولت یازدهم توجه به بازسازی محلات در بافت‌های فرسوده است. بطوریکه وزارت راه و شهرسازی از ابتدای کار خود بازسازی و بازآفرینی ۲۷۰ محله را در دستور کار خود قرار داد. بدین منظور نیز در برنامه ششم توسعه، توجه به بافت‌های فرسوده شهری و بازسازی محلات به عنوان یکی از احکام برنامه ششم ارایه شد. در واقع یکی از اولویت های اول در حوزه مسکن توجه به بافت است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان همدان با بیان اینکه رکود بخش مسکن فاجعه‌آمیز است، گفت: دولت باید بداند سیاست انقباضی هم حدی دارد. شاپور قلیچ‌خانی در گفت‌وگو با خبرنگار ایسنا، با اشاره به اینکه مشکلات بخش مسکن داخلی است، اظهار کرد: امیدوار بودیم سیاست‌های دولت برای بخش مسکن در 6 ماهه دوم سال اثرگذار باشد که متأسفانه این‌گونه نشد. وی تصریح کرد: هدف دولت پایین نگهداشتن نرخ تورم که از شعارهای انتخاباتی دکتر روحانی بود، است و اینکه چه عواقبی برای کشور و بخش‌های مختلف تولیدی دارد، مورد توجه قرار نگرفته است. پایین آوردن تورم، رکود را توجیه نمی‌کند وی ادامه داد: اینکه تنها به این فکر باشیم که تورم 40 درصدی را پایین بیاوریم، نمی‌تواند رکود را توجیه کند چرا که این رکود خیلی حاد و شکننده است. قلیچ‌خانی با بیان اینکه در حال حاضر خیلی از اکیپ‌های عرصه ساخت‌وساز بیکار شدند، افزود: متأسفانه 100ها شغل تعطیل شده و بیکاری در بخش مسکن زیاد شده است. دولت نباید یکطرفه نرخ تورم را مدنظر قرار می‌داد رئیس انجمن انبوه‌سازان استان همدان تأکید کرد: دولت نباید یکطرفه نرخ تورم را مدنظر قرار می‌داد بلکه تورم لازمه رشد است و برای اینکه اقتصاد حرکت داشته باشد، باید درصدی تورم در جامعه وجود داشته باشد. وی عنوان کرد: دولت باید پول‌های بلااستفاده انباشته شده در بانک را وارد تولید و اشتغال کرده و پول را به جامعه بدهد و قبول کند که سیاست‌های انقباضی هم حدی دارد. وی با اشاره به سیاست‌های دولت در بخش مسکن، اظهار کرد: دولت کارهایی برای کمک به بخش مسکن انجام داده است اما کافی نیست و عملا باید کار صورت گیرد.  پایین آوردن سود بانکی کافی نیست قلیچ‌خانی با تأکید بر اینکه پایین آوردن سود بانکی کافی نیست، عنوان کرد: انتظار داشتیم اقساط بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن را حداقل 20 سال قرار دهند و از طرفی نرخ سود تسهیلات نیز کاهش پیدا کند البته نرخ سود تسهیلات کمتر شده اما تعیین‌کننده نبوده و این سیاست باید تداوم می‌داشت. رئیس انجمن انبوه‌سازان استان همدان درباره گران شدن مسکن در تمامی نقاط شهری نیز گفت: نرخ قیمت زمین در همدان بالا رفته چرا که محدودیت زمین وجود دارد و از طرفی هزینه‌های ساخت‌وساز زیاد شده که اگر تمامی این هزینه‌ها را جمع ببندیم، می‌بینیم حق با سازنده است.  80 درصد انبوه‌سازان کار خود را رها کرده‌اند وی با اشاره به اینکه 80 درصد انبوه‌سازان کار خود را رها کرده‌اند، یادآور شد: هیچ‌نوع تسهیلاتی برای سازندگان مسکن داده نشده و بسیاری از انبوه‌سازان بدهکار بانک‌های استان هستند. قلیچ‌خانی افزود: بخش مسکن تنها بخش در کشور است که به آن اجحاف شده به‌طوریکه امروز نرخ دلار به 3600 تومان رسیده اما نرخ مسکن 40 درصد کاهش یافته است.  امروز اختیار بازار مسکن در دست خریدار است وی با بیان اینکه امروز اختیار بازار مسکن در دست خریدار است، تصریح کرد: در زمان رکود که بهترین زمان برای خرید مسکن است، خریداران دست نگه می‌دارند در حالیکه این یک باور غلط در جامعه است. رئیس انجمن انبوه‌سازان استان همدان در پایان خاطرنشان کرد: هنوز هم فرصت هست و دولت جای مانور دارد و امیدواریم در این 4 ماه باقیمانده اقدامی در این زمینه انجام دهد.

‌استانداری قزوین و کمیته امداد تفاهم‌نامه همکاری مشترک امضا کردند تا در حوزه اشتغال‌زایی و ساخت مسکن روستایی در گام‌های مشترک به نیازمندان خدمت کنند. ‌به گزارش ایسنا، به نقل از کمیته امداد امام خمینی (ره) استان قزوین، وحید میرزایی بافتی، مدیرکل کمیته امداد استان قزوین اظهار کرد: فریدون همتی استاندار قزوین و مهندس سید پرویز فتاح رئیس کمیته امداد با امضای تفاهم‌نامه‌ای مشترک بر همکاری فی‌مابین در حوزه‌های اشتغال‌زایی، توانمندسازی و ساخت مسکن مددجویی تأکید کردند. وی ادامه داد: این تفاهم‌نامه در راستای تحقق فرمایشات مقام معظم رهبری و همچنین اهتمام به سال اقتصاد مقاومتی، اقدام و عمل؛ برای توانمندسازی مددجویان تحت حمایت و اقشار آسیب‌پذیر، محرومیت‌زدایی و تأمین مسکن شهری برای مددجویان و استفاده از فرصت‌های شغلی استان منعقدشده است. مدیرکل کمیته امداد استان قزوین افزود: موضوع این تفاهم‌نامه توانمندسازی، اشتغال‌زایی و تأمین مسکن برای مددجویان تحت حمایت کمیته امداد و اقشار آسیب‌پذیر از طریق ارائه آموزش‌های فنی، مهارتی، کارآفرینی و ایجاد و توسعه فرصت‌های شغلی مناسب و فراهم کردن زمینه جذب حداکثری منابع قرض‌الحسنه بانک‌ها و سایر منابع استانی برای خدمت به محرومان و نیازمندان است. وی خاطرنشان کرد: کمک به رفع مشکلات بیکاری اقشار بی‌بضاعت به‌ویژه مددجویان تحت پوشش کمیته امداد، زنان سرپرست خانوار و احداث سرپناه برای نیازمندان شهری و فاقد مسکن تحت پوشش ازجمله اهداف این تفاهم‌نامه است. میرزایی بافتی تصریح کرد: آشنایی جوانان و نوجوانان در امر مهم اشتغال و توانمندسازی وی برای اجرای برنامه‌های آینده نظام مقدس جمهوری اسلامی، توسعه سیاست‌های حمایت از اشتغال مولد و ارتقاء سطح فرهنگ کار و تلاش در بین آحاد جامعه، کمک به بازاریابی و فروش محصولات تولیدی جامعه هدف، کمک به خودکفایی اقتصادی خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد و اقشار آسیب‌پذیر از دیگر اهداف امضای این تفاهم‌نامه است. وی تشریح کرد: همکاری و تعامل استانداری قزوین و کمیته امداد برای رفع موانع ایجاد و توسعه طرح‌های اشتغال‌زا، همکاری و تعامل جهت ارائه آموزش‌های مهارتی و کارآفرینی به افراد مستعد به‌خصوص آموزش‌های فنی و حرفه‌ای بازار محور برای نیازمندان و مددجویان تحت حمایت امداد، پیگیری جذب حداکثری منابع قرض‌الحسنه بانک‌ها برای ایجاد اشتغال گروه‌های هدف، کمک به بازاریابی و فروش محصولات طرح‌ها به‌ویژه صنایع‌دستی تولیدکنندگان و کمک به تأمین مسکن مددجویان تحت حمایت و اقشار آسیب‌پذیر سرفصل‌های تعهدات مشترک طرفین قرارداد است. مدیرکل کمیته امداد استان قزوین تصریح کرد: استانداری قزوین متعهد شده است تا نسبت به پیگیری تأمین 800 میلیارد ریال تسهیلات قرض‌الحسنه بانکی از محل منابع قانون بودجه و سایر منابع متمرکز بانک‌ها جهت تأمین بخشی از منابع موردنیاز اجرای طرح‌های اشتغال‌زایی مددجویان و افراد نیازمند غیر تحت حمایت کمیته امداد قزوین اقدام کند. وی توضیح داد: همکاری در راستای بسیج امکانات و بسترسازی برای همکاری سایر ارگان‌ها و دستگاه‌های استانی در راستای توسعه طرح‌های آموزشی و اشتغال‌زایی مددجویان و اقشار آسیب‌پذیر، مشاوره‌های کارشناسی در خصوص شناسایی ظرفیت و پتانسیل‌های منطقه‌ای، الزام بانک‌های عامل در سطح استان برای پرداخت صددرصدی تسهیلات قرض‌الحسنه اشتغال‌زایی کمیته امداد امام حسب قانون بودجه سالیانه، ترغیب خرید محصولات تولیدی گروه‌های هدف از سوی سایر دستگاه‌ها و سازمان‌های استان، ترغیب فرمانداران به ایجاد بازارچه محلی و منطقه‌ای برای فروش محصولات، شناسایی مشاغل قابل‌اجرا در استان و اعلام به کمیته امداد امام خمینی (ره) در راستای تنوع‌بخشی به مشاغل ایجادی، تأمین عرصه‌های مناسب و همچنین زیرساخت‌های مربوطه (زمین، آب، برق، گاز، تسهیلات و ....) و مجوزهای لازم برای اجرای حداقل 12 پروژه تولیدی، خدماتی، کشاورزی و تجاری و واگذاری زمین مسکونی رایگان در استان با زیرساخت‌های موردنیاز به کمیته امداد امام(ره) برای احداث یک هزار واحد مسکونی در شهرها و 200 واحد مسکونی در روستاها برای نیازمندان تحت حمایت از دیگر تعهدات استانداری قزوین است. میرزایی بافتی توضیح داد: شناسایی و مشاوره شغلی گروه‌های هدف، پرداخت 20 درصد از منابع تخصیصی بانک‌ها به کمیته امداد برای مددجویان تک و چند خدمتی، اقشار نیازمند و آسیب‌پذیر با هماهنگی استانداری قزوین، تأمین بخشی از هزینه آموزش‌های مهارتی و کارآفرینی بر اساس برنامه‌وبودجه سالیانه امداد به‌خصوص تأمین هزینه‌های آموزشی موردنیاز فرش‌بافان استان، کمک به بازاریابی و فروش محصولات تولیدی مددجویان استان، کمک به تأمین مواد اولیه و توسعه طرح‌های فرش‌بافی در استان، استفاده از ظرفیت‌ها و امکانات مجتمع اقتصادی کمیته امداد در راستای اشتغال‌زایی مددجویان استان و تأمین منابع مالی برای ساخت یک هزار و 200 واحد مسکونی در شهرها و روستاهای استان پس از واگذاری زمین از سوی استانداری، برای مددجویان تحت حمایت ازجمله تعهدات کمیته امداد است. مدیرکل کمیته امداد استان قزوین یادآور شد: امیدواریم با اجرای این تفاهم‌نامه بسترهای خدمتی به نیازمندان بیش‌ازپیش توسعه یابد و بتوانیم زمینه رفع محرومیت را هر چه بیشتر در جامعه فراهم کنیم.

بررسی میدانی از بازار املاک نشان می‌دهد در شرایطی که تعداد معاملات کل کشور نسبت به سال قبل نصف شده، وضعیت خرید و فروش در بخش خانه‌های ارزان قیمت آن هم صرفا در شهر تهران مقدار اندکی افزایش یافته اما نمی‌توان به آن عنوان رونق داد. به گزارش ایسنا، "امیدی به خروج از رکود مسکن در نیمه دوم سال جاری وجود ندارد"؛ این صحبتی است که مشاوران املاک شهر تهران با مقداری شدت و ضعف تقریبا در اغلب نقاط پایتخت بیان می‌کنند. با تجربه‌ها می‌گویند چنین رکودی از نظر عمق و زمان در بازار مسکن سابقه نداشته و حتی اگر سال آینده وارد فاز پیش‌رونق شویم، بخش مسکن رکودی حداقل پنج ساله تجربه خواهد کرد. انتخاب ترامپ به عنوان رییس جمهور آمریکا نیز احتمالا طول رکود این بازار کم‌رمق را طولانی‌تر خواهد کرد. یک کارشناس مشاور املاک در منطقه شمال تهران با ابراز گلایه از عدم تاثیرگذاری برجام در بازار مسکن گفت: در بنگاه‌های املاک بخصوص در شمال شهر خبری از مشتری نیست. شاید یکی دو مورد خرید و فروش در ماه انجام شود یا پنج شش قرارداد اجاره بنویسیم. از ابتدای مهرماه نیز قراردادهای اجاره کساد است. دخل دفتر نصف مخارج آن را هم تامین نمی‌کند. به همین خاطر بسیاری از کارشناسان فروش از این حوزه خارج شده‌اند. اما اوضاع در جنوب شهر تا حدودی بهتر است و علت افزایش ۶-۷ درصدی معاملات نسبت به سال قبل را باید در همین محدوده جست‌وجو کرد. یک جوان ۳۲ ساله که مشاور املاک منطقه ۱۴ تهران است در این خصوص به خبرنگار ایسنا گفت: به نظر من قفل رکود مسکن از جنوب شهر باز می‌شود؛ زیرا تعداد معاملات از ابتدای سال یک مقدار بالا رفت و ما امیدوار شدیم اما از ابتدای پاییز مجددا افت کرد. او درباره پیش‌بینی انتخاب ترامپ بر بازار املاک گفت: به نظر من ترامپ نمی‌تواند تاثیری در بازار ملک ایران بگذارد؛ زیرا باید با ایران کنار بیاید. البته اگر بخواهد تنش ایجاد کند احتمالا رکود بازار مسکن ادامه خواهد یافت اما بعید می‌دانم. سری به یکی از دفاتر مشاور املاک در غرب تهران زدیم؛ منطقه ۵ که معمولا بیشترین تعداد معاملات اجاره شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهد؛ زیرا دسترسی و شاخص‌های رفاهی در این منطقه نسبت به سایر نقاط پایتخت بیشتر است. یک مرد حدودا ۵۵ ساله که صاحب یکی از دفاتر املاک است درخصوص وضعیت بازار املاک منطقه پونک اظهار کرد: بازار خرید و فروش چنگی به دل نمی‌زند و بیشترین قراردادهای ما در بخش اجاره است. او درباره پیش‌بینی‌اش از وضعیت بخش مسکن در نیمه دوم سال جاری گفت: منتظر معجزه‌ای در بازار مسکن نیستیم؛ ‌ چون معجزه ای رخ نخواهد داد. هر ساله بازار در نیمه دوم با افت مواجه می‌شود. به نظر من رونق به تدریج وارد بازار می‌شود و نباید به این زودی‌ها منتظر رونق باشیم. حتی معتقدم سال آینده هم اتفاق خارق‌العاده‌ای در حوزه مسکن رخ نمی‌دهد چون جیب مردم خالی است و زمانی هم که شغل نباشد مردم اقدام به خرید مسکن نمی‌کنند. اگر دولت وام‌های مختلف با مدت زمان بازپرداخت طولانی بدهد و وضع اشتغال و درآمد را بالا ببرد، بازار مسکن هم تکان می‌خورد. به گزارش ایسنا، بعد از آن‌که اولین نشانه‌های فصل بازگشایی مدارس و آغاز سرما بر تعداد معاملات مسکن از طریق کاهش تقاضای وام بروز پیدا کرد، شاهد افت ۳۸ درصدی معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه نسبت به شهریورماه بودیم. در مهرماه سال جاری ۱۰۳۲۵ مورد معامله آپارتمان مسکونی در پایتخت صورت گرفت. این رقم در شهریورماه ۱۴۲۸۷ مورد بود  که نشان می دهد تعداد معاملات در مهرماه ۳۸ درصد نسبت ماه قبل و ۱۰.۹ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افت داشته است. اما در ۱۷ روز اول آبان ماه در شهر تهران ۸ هزار و ۱۳۵ قرارداد خرید و فروش امضا شد که با توجه به رقم ۷ هزار و ۵۵۸ قرارداد در مدت مشابه سال قبل شاهد رشد ۷.۶ درصدی بوده ایم. در حالی که معاملات هنوز در رکود قرار دارد قیمت‌ها مقدار اندکی بالا رفت. در مهرماه متوسط یک متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ۴.۴۴ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۶ و ۵.۹ درصد افزایش نشان داد که سیگنالی مبنی بر رونق مسکن ارسال نمی‌کند؛ زیرا هنوز قیمت مسکن پایتخت ۲.۸ درصد از تورم عمومی پایین تر است.

معاون اول رئیس جمهور، آیین‌نامه اجرایی ماده (14) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را که به تصویب هیئت وزیران رسیده، برای اجرا ابلاغ کرد. آیین‌نامه اجرایی ماده (14) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ماده 1- در این آیین‎نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می روند: الف - اوراق رهنی مسکن: اوراق بهادار با نامی که مطابق تشریفات پیش‌بینی‌شده در قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران - مصوب 1384- به منظور خرید مطالبات رهنی مسکن منتشر می‌شود. ب- صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات: نوعی صندوق سرمایه‌گذاری موضوع بند (هـ) ماده (1) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی – مصوب 1388 -  که به منظور خرید یا پیش‌خرید ساختمان با هدف فروش یا اجاره دادن آن به منظور کسب سود تأسیس می‌گردد. پ- بانک مرکزی: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران. ت- مؤسسه اعتباری: بانک، مؤسسه اعتباری غیربانکی و سایر بنگاه‌های واسطه پولی که به موجب قانون و یا با اجازه‌نامه بانک مرکزی تأسیس شده، به عملیات بانکی اشتغال دارد و بیش از پنجاه درصد سهام آن متعلق به اشخاص غیردولتی بوده و تحت نظارت بانک مرکزی می‌باشد. ث- گواهی سپرده خاص: سپرده ای که مؤسسات اعتباری به منظور تجهیز منابع برای تأمین مالی طرح‌های مشخص جدید سودآور تولیدی و ساختمانی و خدماتی و نیز توسعه و تکمیل طرح-های سودآور موجود با سررسید مشخص افتتاح می نمایند.(موضوع دستورالعمل انتشار اوراق گواهی سپرده مدت‌دار، ویژه سرمایه‌گذاری (خاص) مصوب 3/11/1378 شورای پول و اعتبار و اصلاحات بعدی آن). ج- مؤسسه بیمه بازرگانی: مؤسسه بیمه مستقیم اعم از دولتی و غیر دولتی که مجاز به انجام عملیات بیمه در ایران می‌باشد و تحت نظارت بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران فعالیت می نماید.  چ- انبوه‌ساز: شخصی که توانمندی مدیریت و مسئولیت پدیدآوری پروژه‌ها و طرح‌ها و مدیریت تولید و عرضه مسکن را در چارچوب مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوط داشته و دارای پروانه اشتغال به کار انبوه‌سازی مطابق ضوابط مربوط از وزارت راه و شهرسازی می‌باشد. ح- پروژه‌های انبوه‌سازی: پروژه‌ای که پروانه ساخت آن در شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت مشتمل بر حداقل (80) واحد، در شهرهای بالای (200) هزار نفر جمعیت حداقل (25) واحد و در سایر شهرها و مناطق روستایی حداقل (10) واحد مسکونی می‌باشد. خ- صنعتی‌سازی ساختمان: روشی که منابع انسانی، مواد اولیه و سرمایه در فرایند ساخت را با بکارگیری فناوری‌های نوین در آن در یک ساختار منظم، برنامه‌ریزی شده (مدولار)، تشکیل‌یافته و منسجم به‌طور کارا بکار گیرد. ماده 2- فعالیت شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) در بخش مسکن درچارچوب ضوابط و مقرراتی خواهد بود که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‎نامه به پیشنهاد بانک مرکزی به تصویب شورای پول و اعتبار می‌رسد. ماده 3- شرکت های واسپاری (لیزینگ) مجازند به منظور تأمین مالی بخش مسکن در چارچوب قوانین و مقررات مربوط از طریق انتشار اوراق بهادار اقدام نمایند. ماده 4- وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای برنامه‌های حمایتی بخش مسکن مجاز است درچارچوب تفاهم‌نامه مشترک با مؤسسات اعتباری یا شرکت های واسپاری (لیزینگ) نسبت به تخصیص یارانه سود تسهیلات در سقف اعتبارات مصوب مربوط درچارچوب موافقت‌نامه مبادله شده با سازمان برنامه و بودجه کشور اقدام نماید. ماده 5 - در صورتی که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن موجب ورود فناوری‌های نوین فاقد مشابه داخلی در بخش صنعت ساختمان یا ارتقای مدیریت و ظرفیت بنگاهی و یا ورود سرمایه و منابع مالی با منشأ خارجی به این بخش گردد، تا سقف پنجاه درصد هزینه صدور پروانه ساختمان مسکونی، بیمه کارگران و انواع بیمه‌نامه‌های تولید مسکن از محل منابع مالی موضوع این آیین‎نامه در سقف اعتبارات مصوب مربوط قابل تأمین و پرداخت می‌باشد. تبصره - تأیید نوین بودن فناوری ساختمان، نوآوری فنی، تعیین سطح قابل قبول سرمایه‌گذاری و تأیید ظرفیت‌ها و مدیریت بنگاهی جهت برخورداری از حمایت‌ها و میزان تأثیر آن‌ها در استفاده از تسهیلات این ماده، حداکثر ظرف دوماه پس از تاریخ ابلاغ این آیین نامه براساس دستورالعملی است که توسط وزارتخانه‌های راه و شهرسازی (مسئول)، امور اقتصادی و دارایی (سازمان سرمایه‌گذاری و کمک‌های اقتصادی و فنی ایران) و صنعت، معدن و تجارت تهیه و به تأیید وزیران راه و شهرسازی، امور اقتصادی و دارایی و صنعت، معدن و تجارت می‌رسد. دستورالعمل یادشده باید به‌گونه‌ای تدوین شود که فرایند رسیدگی درخواست رسمی سرمایه‌گذار از دو ماه تجاوز ننماید. ماده 6- سازمان برنامه و بودجه کشور مکلف است با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و سازمان ملی استاندارد ایران، سازوکارهای ارزش‌گذاری دانش فنی، خدمات و فناوری‌های نوین ساختمان را ظرف شش ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه در قالب دستورالعمل اجرایی تدوین و ابلاغ نماید. ماده 7- وزارت کشور مکلف است با رعایت قوانین و مقررات مربوط از طریق شهرداری ها، برای صدور پروانه ساختمان مسکونی پروژه‌های مرتبط با بخش مسکن و ساختمان متقاضی سرمایه‌گذاری موضوع ماده (6) قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی - مصوب 1381 - با اولویت اقدام نماید. سایر دستگاه‌های متولی صدور مجوزهای ساختمان و انشعابات مربوط موظفند ترتیبات لازم جهت صدور مجوز را با اولویت ظرف دو هفته به انجام رسانند. ماده 8- مؤسسه اعتباری موظف است در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی، اعطای تسهیلات بخش مسکن در پروژه‌های انبوه‌سازی را که توسط انبوه‌سازان اجرا می‌شوند، در اولویت قرار دهد. ماده 9- انبوه‌ساز حقوقی می‌تواند از طریق انتشار اوراق گواهی سپرده خاص توسط مؤسسه اعتباری، منابع مالی مورد نیاز جهت اجرای طرح‌های تولید انبوه مسکن را در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی تأمین نماید. تبصره 1- بانک مرکزی از طریق شورای پول و اعتبار نسبت به تعیین سپرده قانونی در حداقل ممکن سپرده‌های موضوع این ماده، اقدام می‌نماید. تبصره 2- مؤسسه‌ اعتباری‌ می تواند به ‌درخواست ‌انبوه‌ساز متقاضی ‌انتشار اوراق موضوع این ماده، مقاطع پرداخت سود دوران مشارکت را به صورت یکجا در پایان مشارکت و یا به صورت علی‌الحساب طی دوران مشارکت تعیین نماید. تبصره 3- چنانچه انبوه‌ساز برای دارندگان اوراق گواهی سپرده خاص، امتیازاتی از جمله اولویت واگذاری واحدهای ساخته شده همان پروژه به قیمت تمام شده را در نظر گرفته باشد، شرایط بهره‌مندی از امتیازات مذکور، با پیشنهاد انبوه‌ساز حقوقی و موافقت مؤسسه اعتباری و تأیید بانک مرکزی تعیین می‌گردد. ماده 10- شهرداری‌ها با استفاده از ظرفیت انبوه‌سازی به منظور تأمین منابع موردنیاز جهت احیای بافت‌های فرسوده شهری و سایر پروژه‌های انبوه‌سازی، می‌توانند پس از اخذ موافقت وزارت کشور در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، نسبت به انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزارهای مالی اسلامی با در نظر گرفتن سقف تعیین شده در قوانین بودجه سنواتی اقدام نمایند. ماده 11- مؤسسه ‌اعتباری می‌تواند درچارچوب‌ ضوابط ‌و مقررات‌، به‌منظورحمایت از سرمایه‌گذاری در تولید انبوه مسکن برای بهره‌مندی از ابزارهای تأمین مالی در بازار سرمایه، نسبت به تضمین تعهدات مالی انبوه ساز اقدام نماید. ماده 12- مؤسسات ‌اعتباری مجازند درچارچوب‌ ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی، سود اوراق بهادار موضوع این آیین نامه از جمله سود واحدهای سرمایه گذاری صندوق‌های سرمایه گذاری را تضمین نموده و در تأمین مالی بازارگردانی اوراق بهادار یادشده مشارکت نمایند. تأثیر تعهدات مذکور بر کفایت سرمایه موسسات اعتباری، توسط بانک مرکزی در مقررات مربوط متناسب با تأثیر سایرتعهدات موسسات اعتباری بر کفایت سرمایه آنها، تعیین می‌شود. ماده 13- وزارت راه و شهرسازی می‌تواند در قالب وجوه اداره شده درسقف اعتبارات مصوب مربوط نسبت به انعقاد قرارداد عاملیت با مؤسسات اعتباری برای اعطای تسهیلات به پروژه‌های انبوه‌سازی که توسط انبوه‌سازان اجرا می‌گردند، اقدام نماید. ماده 14- وزارت امور اقتصادی و دارایی (بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران) موظف است با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی بسترهای مقرراتی لازم جهت ارایه انواع بیمه‌نامه‌های تولید مسکن توسط مؤسسات بیمه بازرگانی را با رعایت قوانین و مقررات مربوط فراهم نماید. ماده 15- وزارت راه و شهرسازی موظف است ظرف سه روز کاری، به صورت الکترونیکی اطلاعات مورد نیاز مؤسسات بیمه بازرگانی برای ارزیابی امکان صدور بیمه‌نامه مربوط را از زمان دریافت استعلام آن مؤسسات به آنها ارایه نماید. تبصره- اطلاعات موردنظر این ماده با توافق بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد. ماده 16- وزارت راه و شهرسازی (مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی) موظف به شناسایی و ارزیابی مداوم فناوری‌‎های نوین ساختمان، تهیه برنامه و توسعه روند ارزیابی و اعطای نظریه‌ها و گواهینامه‌‎های فنی برای مصالح، فرآورده‌ها و سامانه‌های نوین ساختمان است. ماده 17- سازمان ملی استاندارد ایران پس از اعلام نیاز به تدوین استاندارد توسط وزارت راه و شهرسازی (مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی) یا وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است با رعایت قوانین و مقررات مربوط، نسبت به تهیه، تدوین و ب‍‌روزرسانی استانداردهای لازم برای فرآورده‌های تولید شده به روش صنعتی‌سازی ساختمان و نصب و نگهداری آنها و همچنین استانداردهای ماشین‌آلات مورد استفاده در بخش تولید مسکن با لحاظ جنبه‌های زیست‌محیطی و ویژگی‌های منطقه‌ای و اقلیمی با همکاری وزارتخانه‌های یادشده اقدام نماید.  تبصره- مصادیق صنعتی‌سازی ساختمان مطابق با ضوابط مصوب در کمیته ‌تخصصی ‌مبحث ‌یازدهم مقررات ملی ساختمان تعیین می‌گردد. ماده 18- وزارت راه و شهرسازی ظرف دو ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه، پیشنهادی مبنی بر این که تسهیلات پروژه‌های انبوه‌سازی و یا تولید مسکن به روش صنعتی‌سازی ساختمان نسبت به سایر تسهیلات بخش مسکن بیشتر باشد، به شورای پول و اعتبار ارایه می‌نماید. ماده 19- منابع مالی موردنیاز برای اجرای این آیین‌نامه به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و تأیید سازمان برنامه و بودجه کشور در لوایح بودجه سنواتی کشور پیش‌بینی خواهد شد. ماده 20- سازمان بورس و اوراق بهادار موظف است مقررات انتشار اوراق رهنی مسکن را در چارچوب قوانین و مقررات مربوط ابلاغ نماید. ماده 21- وزارت راه‌ و شهرسازی مجاز است با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه کشور در سقف اعتبارات مصوب مربوط در راستای ایجاد بازار رهن ‌ثانویه نسبت به تأمین و پرداخت بخشی از مابه‌التفاوت نرخ سود اوراق رهنی مسکن منتشره توسط مؤسسه اعتباری و نرخ سود تسهیلات اعطایی مسکن آن مؤسسه در قالب تفاهم‌نامه با مؤسسه اعتباری اقدام نماید. ماده 22- سازمان برنامه و بودجه کشور مکلف است اعتبارات لازم برای افزایش سرمایه بانک مسکن را در لوایح بودجه سنواتی کل کشور پیش بینی نماید. ماده 23- سازمان بورس و اوراق بهادار موظف است ضوابط و مقررات موردنیاز برای راه‌اندازی صندوق های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را تهیه و به تصویب مرجع ذی‌صلاح برساند. ماده 24- صندوق های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و صندوق های سرمایه‌گذاری موضوع قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی -مصوب 1388- که برای تأمین مالی و اجرای طرح‌های مسکونی تأسیس شده یا می‌شوند و همچنین ارکان آن‌ها در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، مشمول مزایا و تسهیلات موضوع این آیین‌نامه خواهند بود، مشروط بر اینکه پروژه مسکونی آن‌ها دارای خصوصیات مندرج در این آیین‌نامه باشند. تبصره 1- ناظر انتخاب شده به عنوان یکی از ارکان صندوق‌های مذکور همان ناظر موضوع قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان – مصوب 1374 - برای طرح ساختمان مسکونی موضوع صندوق محسوب می‌گردد، مشروط بر اینکه صلاحیت‌های لازم در قانون مذکور و مقررات مربوط را داشته باشد. تبصره 2- وزارت راه و شهرسازی و نهادهای قانونی واگذارکننده زمین با رعایت قوانین و مقررات مربوط می توانند از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری که برای تأمین مالی و اجرای طرح‌های مسکونی تأسیس شده یا می‌شوند، نسبت به اجاره و اجاره به شرط تملیک اراضی اقدام کنند. ماده 25- معاملات اوراق بهادار رهنی مسکن و معاملات ثانویه گواهی سپرده خاص موضوع این آیین‌نامه صرفاً در بازارهای متشکل تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار مجاز است. مؤسسات اعتباری و اشخاص تحت کنترل آن‌ها براساس استانداردهای حسابداری مربوط نمی‌توانند بازخرید این اوراق را قبل از سررسید تضمین نمایند. اسحاق جهانگیری، معاون اول رییس جمهور، این مصوبه را برای اجرا به وزارت امور اقتصادی و دارایی – وزارت راه و شهرسازی – وزارت صنعت، معدن و تجارت  - وزارت کشور – بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران – سازمان برنامه و بودجه کشور و سازمان ملی استاندارد ایران ابلاغ کرد.

نتایج یک پژوهش دانشگاهی درباره معادله‌ حاکم بین مسکن و بازارهای رقیب حاکی است دست‌کم نیمی از نوسانات افزایشی یا کاهشی قیمت مسکن در تهران می‌تواند متاثر از متغیرهای بیرونی بازار ملک همچون نرخ تورم، بازدهی بورس و همچنین عایدی بازارهای سکه و دلار باشد. بررسی‌هایی که براساس داده‌های آماری سال‌های ۸۸ تا ۹۴ انجام شده است، مشخص می‌کند یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس و شاخص قیمت دلار، سبب کاهش شاخص قیمت مسکن می‌شود. اما تغییرات شاخص قیمت سکه و همچنین نرخ تورم،‌ اثر مستقیم (هم‌جهت) بر شاخص قیمت مسکن دارد. رابطه معنادار بین بازار دارایی‌های زود نقدشونده و بازار مسکن را می‌توان در روند نوسانات ۲۵ ساله قیمت‌ها ردیابی کرد. در این تحقیق، بر ضرورت افزایش حجم عرضه مسکن به‌عنوان شاخص موثر برای کنترل قیمت ملک تاکید شده است. یافته‌های به‌دست‌آمده در پژوهش، دید فعالان بازار ملک نسبت به «نحوه اثرپذیری مسکن از شوک‌های ترامپی در بازارهای موازی» را روشن می‌کند.    شوک‌های قیمتی در بازارهای رقیب مسکن، اگر چه در همان لحظه بروز، اثر بیرونی بر نوسانات قیمت املاک به جا نمی‌گذارد، اما در دو بازه زمانی کوتاه‌مدت و میان‌مدت، روند قیمتی بازار ملک را به‌صورت محسوس تحت تاثیر قرار می‌دهد. گزارش «دنیای اقتصاد» از نتایج یک تحقیق دانشگاهی درباره نحوه عکس‌العمل قیمت مسکن به افت و خیز بازارهای موازی حاکی است: سه بازار ارز، بورس و سکه که از بیشترین درجه حساسیت نسبت به تحولات اقتصادی، سیاسی، بین‌المللی و داخلی –در مقایسه با سایر بازارهای دارایی- برخوردار هستند، هر کدام با شکل متفاوت بر رفتار شاخص قیمت مسکن اثرگذار هستند. پژوهش صورت گرفته توسط دو کارشناس ارشد مدیریت مالی و اقتصاد نشان می‌دهد: مطابق داده‌های قیمتی سال‌های ۸۸ تا ۹۴ از نرخ بازدهی و میزان رشد شاخص قیمت در بازارهای ارز و بورس و سکه و همچنین بازار وابسته، مشخص می‌شود حدود ۵۷ درصد نوسانات شاخص قیمت مسکن، متاثر از شوک‌های به‌وجود آمده در شاخص قیمت سه بازار رقیب است به این معنا که منشأ حداقل نیمی از افت و خیزها در بازار مسکن را می‌توان ناشی از تحولات بازارهای موازی دانست. در این باره، بررسی‌های آماری «دنیای اقتصاد» رفتار معنادار منحنی قیمت مسکن تحت تاثیر نوسانات قیمت دارایی‌های غیرملکی را تایید می‌کند. نتیجه تحقیقاتی که با عنوان «تحلیل تاثیر شوک‌های قیمتی بازارهای رقیب بازار مسکن بر متغیر قیمت مسکن» در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده، بیانگر آن است که شوک‌های قیمتی در دو بازار سهام و ارز، تاثیر معکوس (منفی) بر قیمت ملک دارد اما بین بازار سکه و مسکن، رابطه مستقیم (مثبت) برقرار است. شناسایی رابطه قیمتی بین بازار مسکن و سه بازار رقیب، در مقطع کنونی باعث می‌شود فعالان بازار ملک نسبت به «نحوه اثرگذاری شوک آمریکایی بازارهای زود نقد‌شونده بر بازار مسکن» دید روشن پیدا کنند. چهارشنبه گذشته با اعلام پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، شوک بازارهای جهانی ناشی از این رخداد غیرقابل پیش‌بینی، بلافاصله بر بازار ارز، سکه و بورس تهران مسلط شد به‌طوری که در همان ساعات اولیه اعلام نتایج انتخابات، شاخص کل بازار سهام ۸/ ۱ درصد ریزش کرد، سکه طی چند ساعت با جهش ۵ درصدی مواجه شد و قیمت ارز نیز حدود ۳۰ تومان افزایش یافت. شتاب پایین تحولات قیمتی در بازار معاملات مسکن و تغییرات کند شاخص‌ها در این بازار، به گونه‌ای است که مولفه‌های بیرونی از جمله نرخ تورم، قیمت ارز، قیمت سکه و شاخص بورس، در طول زمان و نه به‌صورت آنی، بر این بازار تاثیر می‌گذارند. در حال حاضر با استناد به پژوهش دانشگاهی درباره تاثیر شوک‌های قیمتی بازارهای موازی،‌ بر بازار مسکن، مشخص می‌شود: فرضیه «تاثیر صفر نوسانات قیمتی دارایی‌‌های رقیب بر نرخ تورم مسکن» منتفی است.زکیه اکبرنژاد و حمید عیوضی در پژوهش مشترک‌شان به این جمع‌بندی رسیده‌اند که طی سال‌های گذشته «سمت و سوی نقدینگی و حرکت آن بین بازارهای جذاب»، همواره مهم‌ترین عامل موثر بر تغییرات قیمت مسکن، بوده است. در این میان، اگر چه جاذبه بازار ملک برای سرمایه‌گذاران، بیش از سه رقیب اصلی بوده، اما متناسب با شرایط اقتصادی-سیاسی و در نتیجه، تغییر وزن دارایی‌ها در سبد دارایی افراد، شاخص قیمت در بازارهای مختلف، با حرکات متفاوت روبه‌رو شده‌اند. نتایج به‌دست آمده از پژوهش، نشان می‌دهد: یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس، در کوتاه مدت باعث کاهش محسوس قیمت مسکن می‌شود. با رشد شاخص بورس، در بلندمدت نیز شاخص قیمت مسکن همچنان اثر منفی از این بازار خواهد گرفت. دو محقق این پژوهش در تحلیل علت رابطه معکوس بین بازار بورس و بازار مسکن تصریح کرده‌اند: افزایش شاخص کل بورس در کوتاه مدت منجر به انتقال نقدینگی به سمت بازار سرمایه می‌شود که خود منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و بالطبع، رکود بخش مسکن خواهد شد. در بلندمدت نیز شوک افزایش شاخص کل بورس همچنان با یک اثر منفی کمی تعدیل شده، بر شاخص قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد. بر اساس این گزارش، یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه‌مدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‌شود. چرا که با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا می‌کند و سرمایه‌ها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل می‌شود اما در بلند مدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش‌های مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا می‌کند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد. تاثیر سومین بازار رقیب بر بازار مسکن، با نحوه اثرگذاری دو بازار دیگر، متفاوت است. یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت سکه در کوتاه مدت باعث افزایش شاخص قیمت مسکن می‌شود و در بلند مدت نیز این تاثیر مثبت بر شاخص قیمت مسکن، با شدت بیشتری عمل می‌کند. پژوهشگران این تحقیق، علت رابطه مثبت و هم جهت بین نوسانات قیمت سکه و مسکن را خروج سرمایه‌گذاران از بازار سکه در نتیجه افزایش قیمت در این بازار عنوان می‌کنند که در این حالت، تقاضا برای خرید ملک افزایش پیدا می‌کند. جزئیات آنچه از این پژوهش، در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، تاثیر یک متغیر درونی بازار مسکن بر شاخص قیمت ملک را نیز بررسی کرده است. بر اساس این تحقیق، یک واحد شوک مثبت در شاخص انبوه‌سازی (عرضه مسکن) باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‌شود. درباره نحوه اثرگذاری نرخ تورم بر قیمت مسکن نیز مشخص شده است، یک واحد شوک مثبت در شاخص تورم در کوتاه مدت و بلند مدت باعث افزایش شاخص قیمت مسکن می‌شود، هر چند تاثیر نوسانات نرخ تورم بر قیمت مسکن، در بلند مدت، کمتر است. پیش‌تر نتایج یک پژوهش که در شماره قبلی فصلنامه اقتصاد مسکن توسط گروه دیگری از محققان دانشگاهی انجام شده بود، نشان داد: بین «نرخ بازدهی بازارهای رقیب» و «شانس رونق در بازار مسکن»، رابطه معکوس وجود دارد به این معنا که یک درصد افزایش نرخ بازدهی در بازارهای موازی مسکن، احتمال بروز رکود در بازار مسکن را حدود یک درصد افزایش می‌دهد و در نتیجه شانس رونق را به همین میزان کم می‌کند.با توجه به اینکه، دوره‌های رکود-رونق مسکن متاثر از تغییرات قیمتی است و در عین حال، نوسانات قیمت بر شکل‌گیری این دوره‌ها نقش دارد، می‌توان گفت: نتایج این دو تحقیق، به نوعی، هم جهت است.   ردیابی نوسان در بازارها بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از نحوه نوسانات قیمتی در بازارها طی ۲۵ سال گذشته، رفتار غیر هم‌جهت بین تغییرات شاخص بازار سهام و تغییرات قیمت مسکن در تهران در برخی سال‌ها را تایید می‌کند و در عین حال بیانگر رفتار هم‌جهت بین نوسانات قیمت سکه و مسکن است.در سال ۸۶ قیمت مسکن در تهران با جهش روبه‌رو شد و نرخ رشد قیمت از ۲۸ درصد سال ۸۵ به ۸۰ درصد رسید. سال ۸۶ قیمت سکه نیز حدود ۱۴ درصد رشد کرد؛ اما شاخص بورس تنها ۳ درصد افزایش یافت که یک واحد درصد از میزان رشد سال ۸۵ کمتر بود. همچنین در سال ۹۲، رشد ۱۰۷ درصدی شاخص در بازار سهام همزمان شد با شیب منفی نرخ رشد قیمت مسکن در آن سال به‌طوری‌که نرخ رشد ۴۵ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۱ به رشد ۳۳ درصدی در سال ۹۲ منتهی شد. سال ۹۲، قیمت مسکن بعد از جهش در فصل بهار، از نقطه اوج سرازیر شد و حباب مسکن در سه فصل دیگر سال شروع به تخلیه کرد. در سال ۹۲، نرخ رشد قیمت سکه نیز شیب منفی گرفت؛ به‌طوری که نرخ رشد ۵۲ درصدی سال ۹۱ به نرخ ۲۷ درصدی سال ۹۲ ختم شد.

سازندگان واحدهای مسکونی که هر سال معمولا از اواسط آخرین ماه پاییز (آذر) جست و جوی خود را برای یافتن ملک مناسب به منظور احداث آپارتمان آغاز می‌کنند، امسال اندکی زودتر و با شرایط ویژه‌تری نسبت به سال‌های قبل فاز جدید عملیات ساختمانی را شروع کرده‌اند.   هم اکنون به دلیل کمبود زمین خام و آماده ساخت، عمده ساخت‌و‌سازهای جدید در شهر تهران روی زمین واحدهای مسکونی کلنگی و قابل تخریب انجام می‌شود.این در حالی است که تنها بخش اندکی از این ساخت‌وسازها روی زمین‌های خام – زمین‌هایی که تاکنون عملیات ساختمانی روی آنها انجام نشده است – صورت می‌گیرد. طی سال‌های 93 و 94، ساخت‌وساز آپارتمان‌های جدید به دلیل عمق رکود در معاملات مسکن، عملا به نصف رسید؛ طوری که آمار صدور پروانه‌های ساختمانی طی دو سال گذشته 40 تا 60 درصد کاهش یافت. سازندگان واحدهای مسکونی در شهر تهران که طی دو سال گذشته در نتیجه تشدید رکود در معاملات خرید وفروش مسکن عملا موفق به فروش واحدهای آماده خود نشدند و بنابراین بخش بزرگی از سرمایه‌های آنان در این واحدها حبس شد، هم اکنون فرمول تازه‌ای را برای تامین مالی پروژه‌های جدید در پیش گرفته‌اند. این سازندگان با مشاهده بهبود وضعیت و شرایط معاملات خرید ملک در بازار مسکن تحت تاثیر قرار گرفتن در فاز پیش‌رونق، هم اکنون به راه حل تازه‌ای متوسل شده‌اند تا با استفاده از آن بتوانند ضعف بنیه مالی و کمبود نقدینگی خود را در شرایط فعلی پوشش دهند. خرید اقساطی زمین یا به عبارت دیگر خرید غیر نقدی زمین، روش تازه‌ای است که هم اکنون سازندگان برای جبران بخشی از ناتوانی مالی خود در شرایط فعلی ناشی از حبس سرمایه‌ها در واحدهای کلیدنخورده و فروش‌نرفته در پیش گرفته‌اند. در حال حاضر، سمت عرضه مسکن در شرایطی که از یکسو چشم‌انداز رونق معاملات و نیاز به واحدهای مصرفی را پیش رو دارد و از سوی دیگر هنوز موفق به فروش همه واحدهای خود برای تکمیل نقدینگی مورد نیاز ساخت‌وسازهای جدید نشده، خرید غیرنقدی زمین را به‌عنوان فرمول تازه در بازار مسکن در پیش گرفته است. به عبارت دیگر سازندگان واحدهای مسکونی که با توجه افزایش حجم نسبی معاملات مسکن طی ماه‌های گذشته و روند رو به رشد این معاملات در ماه‌های اخیر چشم‌انداز رونق خرید و فروش مسکن را پیش روی خود دارند، برای آنکه به واسطه عجله برای فروش واحدهای آماده دچار ضرر و زیان نشوند، وارد بازار تقاضای معامله اقساطی زمین با مالکان واحدهای کلنگی شده‌اند. پیش از این سازندگان برای جبران کسری هزینه‌های خود برای تملک زمین و ساخت آپارتمان‌های جدید به مشارکت با مالکان روی می‌آوردند؛ هر چند مشارکت در ساخت هنوز هم یکی از شیوه‌های رایج در ساخت‌و‌سازهای مسکونی محسوب می‌شود اما هم‌اکنون سازندگان ترجیح می‌دهند علاوه بر آنکه با خرید اقساطی زمین، 100 درصد مالکیت واحدهای در دست ساخت را در اختیار خود بگیرند بتوانند از دردسرهای ناشی از اختلافات احتمالی با طرف مقابل، در روش مشارکت در ساخت نیز در امان بمانند. هم اکنون در روش مشارکت در ساخت، سازندگان مطابق یک عرف پذیرفته‌شده و رایج، علاوه بر تعیین سهم بیشتر برای مالکان -60 درصد واحدهای مسکونی در حال ساخت به‌عنوان سهم مالک و 40 درصد به‌عنوان سهم سازنده – باید مبالغ بالایی را متناسب با قیمت زمین در هر منطقه، به‌عنوان مبلغ بلاعوض برای سکونت مالک در مکان دیگری در مدت زمان تخریب و ساخت پروژه جدید به مالک یا مالکان زمین پرداخت کنند. این مبلغ در عمده مناطق تهران معادل قیمت یک واحد مسکونی کم‌سن در همان منطقه است. روش جدیدی که هم اکنون سازندگان واحدهای مسکونی از چند هفته گذشته برای تملک زمین در پیش گرفته‌اند هر چند هنوز یک روش تازه است و مشخص نیست تا چه اندازه این روش از سوی مالکان به‌عنوان سمت عرضه زمین، مورد استقبال واقع می‌شود اما به دلیل تعدد فایل‌های درخواست سازندگان برای خرید غیر نقدی املاک کلنگی به نظر می‌رسد، هم اکنون شاخه جدیدی از معاملات در بازار املاک کلنگی در حال شکل‌گیری است.

کارشناسان می‌گویند با توجه به سیاست‌های پولی و بانکی که طی سه سال اخیر در اقتصاد کلان اتخاذ شده است، احتمال اینکه قیمت مسکن مانند دولت قبل یکباره جهش کند بعید به نظر می‌رسد.  زمانی که دولت تدبیر و امید، زمام امور کشور را در سال ۱۳۹۲ در دست گرفت قیمت مسکن تحت تاثیر عواملی همچون استقراض بی پروای دولت قبل از بانک مرکزی، پروژه مسکن مهر و چاپ پول بدون پشتوانه برای این منظور با رشد سه برابری در سال ۱۳۹۱ مواجه بود. از سوی دیگر طی سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ تحریم‌ها تاثیر خود را بر قیمت ارز گذاشت و باعث شد قیمت دلار از ۱۲۰۰ به ۳۶۰۰ تومان افزایش یابد. به همین ترتیب همه‌ کالاها روند افزایشی گرفتند که این گرانی با تاخیری حدود شش ماهه، در بازار مسکن هم اتفاق افتاد. اما دولت روحانی تصمیم گرفت سیاست‌های قبل را کنار بگذارد که این تصمیم با ثبات قیمت مسکن در شرایطی که اقتصاد به طور متوسط تورم ۱۵ درصدی را طی سه سال تجربه کرد همراه بود و به بیان دیگر می توان گفت قیمت مسکن طی سه سال اخیر ۴۵ درصد پایین آمد. در این خصوص مدیر عامل بانک مسکن با یادآوری جهش های قیمت مسکن در سال‌های گذشته، سیاست‌های پولی دولت قبل را عامل اصلی بالا رفتن تورم در کشور عنوان کرده و می‌گوید با اضافه برداشت‌های انجام شده در آن سال ها از بانک مرکزی، پایه پولی افزایش یافت که منجر به بالا رفتن تورم و سیل نقدینگی در جامعه شد. به گفته محمدهاشم بت شکن، امروز به هیچ عنوان چنین وضعیتی را شاهد نخواهیم بود، زیرا هیچ گونه دست درازی به پول پرقدرت بانک مرکزی نشده است. مدیرعامل بانک مسکن اظهار کرد که در سال های گذشته همه مردم می توانستند در قالب مسکن مهر، بدون داشتن پس انداز وام بگیرند؛ اما امروز متقاضیان وام و تسهیلات باید یک سال سپرده گذاری کنند که به این ترتیب، نقدینگی های سرگردان تجهیز شده است. به اعتقاد وی، به تدریج که سپرده های مردم در بانک ها افزایش می یابد، به همان نسبت تسهیلات نیز به مردم اعطا می شود و بر این اساس، افزایش تقاضای یکباره تسهیلات مسکن را شاهد نخواهیم بود. اما در شرایطی که بعضی سازندگان سعی می کنند با استفاده از عباراتی همچون شوک، جهش، سونامی یا واژه هایی از این دست به بازار جو بدهند، کارشناسان می گویند بازار مسکن ظرفیت افزایش قیمت را ندارد. عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران معتقد است که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ آن‌قدر افزایش داشته که ظرفیتی برای افزایش مجدد ندارد، لذا حرکت مسکن از رکود به رونق نگرانی خاصی بابت افزایش قیمت ایجاد نخواهد کرد. به گفته محمدمهدی مافی، شرایط به سمتی نیست که به دنبال کاهش قیمت باشیم بلکه باید به دنبال افزایش توان خرید مردم برویم که رونق اقتصادی باعث افزایش توان مصرف کننده می شود. در آن صورت حتی اگر قیمت مسکن بالا رود مردم قدرت خرید خواهند داشت. وی ضمن تشکر از تیم مذاکره کننده هسته‌ای اظهارکرد: طی دو سال اخیر دولتمردان تنش های سیاسی و اجتماعی را خوب مدیریت کردند اما نباید منتظر جهش آنی در بخش‌های اقتصاد از جمله مسکن بود؛ چرا که معمولا تغییرات آنی، زودگذر هستند و تاثیر مطلوبی به جا نمی گذارند، لذا باید به دنبال تغییرات بطنی در سطوح اقتصادی باشیم.  همچنین عضو هیات علمی دانشگاه پیام نور مشهد با اشاره به نقش موثر دولت در دوران رکود گفت: از نظر من دولت فعلی عملکرد خوبی داشته چراکه توانسته تورم ۴۰ درصدی را به ۱۰ درصد کاهش دهد. در واقع یک چرخه‌ شوم در اقتصاد ما وجود داشت که در آن تورم هر روز افزایش پیدا می‌کرد و دولت کسری بودجه می‌آورد. به نظر من تمرکز دولت یازدهم کنترل تورم است و در این مسیر سیاست‌های انقباظی بیشتری را انجام می‌دهد. به گفته صادق بافنده ایماندوست، وقتی قیمت مسکن گران نشده، نمی‌توانیم بگوییم عملکرد دولت بد بوده است. رکود بازار مسکن به این دلیل است که خانه‌های ساخته شده را کسی نمی‌خرد. امروز این رکود مختص بخش مسکن نبوده و همه‌ بخش‌های اقتصادی ما به آن مبتلاست که البته بخشی از این مساله ناشی از شرایط سیاسی است. «قیمت مسکن دیگر به آسمان نمی‌رسد» این جمله را محمد وطن پور، یکی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گوید. به اعتقاد او، اگر در سال‌های گذشته ساخت مسکن با هر نوع کیفیت و قیمت مشتری خودش را داشت، امروز دیگر آن شرایط حاکم نیست و با توجه به حجم بالای خانه‌های خالی و نبود مشتری، کیفیت برای مشتریان مهم شده است. لذا مالکان دیگر نمی‌توانند قیمت‌ها را به آسمان برسانند و انتظار مشتری داشته باشند. به گفته این کارشناس، حجم بازار مسکن بزرگ‌تر از آن است که سازندگان بتوانند قیمت‌ها را به دلخواه خود تعیین کنند؛ چرا که انحصار به شکل سابق در بخش مسکن وجود ندارد. وی روی دست ماندن یک میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی در کشور را ناشی از هجوم بی‌سابقه به سمت تولید مسکن طی یک دهه گذشته دانسته و می‌گوید همه نهادهای اقتصادی و غیراقتصادی به بخش مسکن آمدند و در رکود مسکن گیر کردند؛ بنابراین در حال حاضر رونق یعنی انجام معاملات، نه این‌که قیمت‌ها از متری چهار میلیون به متری هشت میلیون تومان برسد؛ چرا که اصلا ظرفیت افزایش قیمت وجود ندارد. لذا انتظار پرش قیمت در آینده دور از ذهن است.

عملیات تصفیه شبکه بانکی از دارایی‌های مزاحم، با برگزاری دو مزایده سراسری برای فروش «املاک مازاد» آغاز شد. بانک‌های بزرگ طی روزهای اخیر حدود یک هزار باب ملک با 10 نوع کاربری -از جمله آپارتمان، مغازه، زمین مسکونی، املاک صنعتی و اراضی باغی- به بازار پمپاژ کردند. جنس عرضه‌های صورت‌گرفته، از سه زاویه با مزایده‌های محدود دوره‌های گذشته، تفاوت دارد؛ به‌طوری‌که «حجم انبوه ملک آماده فروش»، «سطح مناسب قیمت‌های پایه» و همچنین «سبد متنوع املاک به همراه تسهیلات خرید قسطی» در این سری از مزایده‌ها نشان می‌دهد بانک‌ها در شرایط فعلی با لحاظ «وخامت و تنگنای شدید مالی» از یکسو و «فضای مناسب پیش‌رونق معاملات مسکن» از سوی دیگر، مصمم شده‌اند دارایی‌های منجمد خود را به جریان نقد تبدیل کنند. پیش‌تر به‌رغم تکلیف ماده 16 قانون رفع موانع تولید مبنی‌بر فروش سالانه یک سوم از املاک مازاد بانک‌ها، صاحبان این املاک تحت تاثیر دو نگرانی، حاضر به عرضه نبودند و با روش‌های مختلف -از جمله قیمت‌گذاری بالا- در مقابل فروش سریع املاک و مستغلات، مقاومت به خرج می‌دادند. موج تازه شکل‌گرفته برای فروش املاک مازاد بانک‌ها در صورت تداوم، دو عایدی برای بازار پول دارد و در بازار مسکن نیز باعث «قیمت‌گذاری رقابتی به نفع خریداران» می‌شود. بررسی‌ها از آنچه باعث شده بانک‌ها مصمم به خانه‌تکاتی ملکی شوند، حاکی است: تنگنای شدید مالی ناشی از حبس منابع در املاک و مستغلات از یک‌سو و فرصت به‌وجود آمده در بازار مسکن برای خرید ناشی از پایان رکود 30ماهه از سوی دیگر، هم‌اکنون بانک‌ها را بر آن داشته تا با عرضه املاک مازاد، نسبت به بازسازی ساختار مالی خود اقدام کنند. آمارهای رسمی نشان می‌دهد 40 تا 45 درصد از دارایی بانک‌ها، «سمی» و «ناکارآمد» است به این معنا که در سه گروه «مطالبات معوق و غیرقابل وصول»، «بدهی بانکی دولت» و «املاک و مستغلات بانک‌ها و شرکت‌های وابسته» طبقه‌بندی می‌شود. در این میان، حدود 15 درصد از ترکیب دارایی‌های سمی را گروه سوم تشکیل می‌دهد. بانک‌ها و موسسات اعتباری از سال گذشته با ابلاغ «قانون رفع موانع تولید» مکلف شدند سالانه حداقل 33 درصد از اموال مازاد -منقول، غیرمنقول و سرقفلی- تحت مالکیت خود و شرکت‌‌های تابعه را واگذار کنند. اما طی این مدت دو دغدغه اساسی در شبکه بانکی مانع از اجرای ماده 16 قانون رفع موانع تولید شده بود. بانک‌ها تا پیش از تغییر فاز بازار مسکن از رکود عمیق به پیش‌رونق، نگران «تشدید رکود مسکن» به‌واسطه عرضه املاک خود به بازار بودند. در این میان، چالش مربوط به «نحوه فروش ملک حین تخلیه حباب قیمت» نیز نگرانی دوم بانک‌ها برای عرضه املاک‌شان بوده است. هرچند در مقررات نظارتی بانک مرکزی، سقف مشخصی برای دارایی‌های ملکی بانک‌ها وضع شده است به‌طوری که ارزش اموال غیرمنقول بانک‌ها می‌تواند حداکثر معادل 70 درصد حقوق صاحبان سهام باشد اما طی سال‌های اخیر به‌خصوص در جریان سفته‌بازی ملکی سال‌های 90 تا اوایل 92، بخشی از منابع نقد شبکه بانکی به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم از طریق تسهیلات یا سرمایه‌گذاری شرکت‌های وابسته، وارد بازار ملک شد و طی سه سال اخیر با تخلیه حباب مسکن و رکود، عملا امکان فروش املاک، سلب و در نتیجه، شرایط آستانه ورشکستگی در برخی بانک‌ها برقرار شد. اما هم‌اکنون با رفع نگرانی بانک‌ها به‌واسطه به‌کارگیری ابزارهای تسهیلاتی برای خریداران ملک، نوعی مثلث همکاری بین سیاست‌گذار پولی، بانک‌ها و سمت تقاضای ملک شکل گرفته است. در حال‌حاضر جنس متفاوت مزایده املاک بانک‌ها نه‌تنها سم‌زدایی از نظام بانکی را منجر می‌شود که برای بازار پول و بازار مسکن دو پیامد مثبت به همراه دارد. در بازار پول، با سبک‌سازی بانک‌ها از املاک مازاد و احیای منابع محبوس، قدرت وام‌دهی افزایش پیدا می‌کند. سیستم بانکی با منابع حاصل از واگذاری املاک مازاد خود، می‌تواند مطابق مجوزهای قانونی، بعد از پرداخت حقوق صاحبان سهام، نسبت به افزایش سرمایه بانک، اقدام کند. در بازار مسکن نیز موج عرضه این نوع املاک، باعث رقابت در قیمت‌گذاری مسکن به نفع تقاضای مصرفی می‌شود. گزارش  از صف فروش املاک بانک‌ها نشان می‌‌دهد: در دو مزایده اخیر، بخش قابل‌توجهی از زمین‌ها و املاک مسکونی به‌صورت 20 تا 30 درصد نقد و مابقی در اقساط متوسط 36 ماهه عرضه شده است. سمت عرضه، برای پرداخت غیرنقد بهای املاک، نرخ سود 12 درصد درنظر گرفته است. املاک به مزایده گذاشته شده از سوی بانک‌ها فقط به تهران محدود نمی‌شود اما سهم پایتخت در مقابل سایر شهرها و استان‌ها، یک‌چهارم کل املاک عرضه شده را تشکیل می‌دهد. همچنین املاک مسکونی نیز یک‌سوم از کل است و دو سوم دیگر دارای یکی از 9 کاربری است. به گزارش «دنیای اقتصاد» دو مزایده اخیر املاک بانک‌ها، نیمه دوم بازار املاک منجمد را به حرکت انداخت. ماه گذشته نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن نشان داد: یخ معاملاتی املاک لوکس و متراژ بزرگ -نیمه اول بازار املاک منجمد- سرانجام رو به ذوب شدن گذاشته و سهم این دسته از املاک از کل معاملات ملک افزایش یافته است. اکنون، املاک بانک‌ها به‌عنوان نیمه دوم بازار املاک منجمد نیز با اقدام مالکان‌شان، در حال خروج از این بازار است. اقتصاددانان معتقدند: سایر بانک‌ها نیز می‌توانند برای سم‌زدایی از دارایی‌های خود، علاوه بر روش فروش نقد و اقساط، از دو شکل «واگذاری غیرمزایده‌ای» و همچنین «اجاره به شرط تملیک» نیز بهره ببرند تا در فضای غیرتورمی بازار مسکن، خرید این املاک از جذابیت لازم برخوردار شود. حسین عبده‌تبریزی پیش‌تر  اعلام کرده بود: بانک‌های دچار دارایی‌های سمی، در قیمت‌گذاری املاک مازاد نباید به دنبال عایدی آنچنان بالا و بیشتر از قیمت زمان خرید باشند، بلکه باید اثر تخلیه حباب قیمت مسکن در قیمت‌گذاری‌های فعلی،‌ لحاظ شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، شروع عملیات تصفیه بانکی املاک مازاد که از پایان ملاکی بانک‌ها حکایت دارد، ماه گذشته توسط یک اقتصاددان پیش‌بینی شده بود. تیمور رحمانی مهر ماه امسال در جریان یک میزگرد درباره چشم‌انداز بازار مسکن که در «دنیای اقتصاد» برگزار شد، اعلام کرد: طی ماه‌های آتی ظرفیتی از بابت «ملاکی بیشتر» بانک‌ها وجود ندارد و از این‌رو، انتظار نمی‌رود سرمایه‌گذاری موسسات مالی و اعتباری در بازار املاک و مستغلات، تشدید شود. این اقتصاددان در تکمیل گفته‌های خود تاکید کرد: بانک‌ها ابزار لازم -منابع نقدی- برای سرمایه‌گذاری دوباره در بازار ملک را ندارند، ضمن آنکه حجم سنگین املاک فروش نرفته، انگیزه لازم را از اقدام دوباره برای ملاکی، سلب کرده است. مزایده‌های اخیر این پیش‌بینی را تایید می‌کند.

بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مقایسه با زمان مشابه در سال گذشته کاهشی 30درصدی نشان می‌دهد که حاکی از 30درصد رکود بیشتر در تمام صنعت ساختمان خواهد بود. برخی کارشناسان اعتقاد دارند این رکود به واسطه عدم نقدینگی می‌تواند در صنعت ساختمان ادامه ‌یابد و آینده مبهمی را برای این حوزه رقم بزند. بر اساس آخرین اعلام بانک مرکزی حجم نقدینگی در تیرماه سال 1395 از افزایش 30درصدی نسبت به تیر‌ماه سال گذشته برخوردار بوده است. این رقم تاکنون به  8/10818 هزار میلیارد ریال رسیده است که در مقایسه با اسفندماه 1394 رشد 6 و 4 دهم درصدی داشته است. این در حالی است که میزان شبه‌پول نیز در این مدت 3/9424 هزار میلیارد ریال بوده که رشد 30 و 9 دهم ‌درصدی را نشان می‌دهد. این روزها آمار جالب‌ دیگری نیز جلب نظر می‌کند. بانک مرکزی در گزارشی حجم سپرده‌ بانک‌ها و مؤسسات اعتباری در تیرماه سال 1395 را 3/1165 هزار میلیارد ریال اعلام کرده است که نسبت به تیرماه سال قبل 24 و 8 دهم درصد رشد نشان می‌دهد. این آمار بیانگر آن است که با وجود کاهش نرخ سود سپرده بانک‌ها تغییری در روند رو به ‌رشد سپرده‌گذاری‌ها حاصل نشده است. ماحصل بررسی این دو گزارش حاکی از آن است که موضوع عدم نقدینگی، در گردش نبودن سرمایه‌های موجود در بازار است و این موضوع با فقدان سرمایه کاملاً متفاوت است. به عبارت دیگر مردم سرمایه‌های خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده‌اند تا از سود مطمئن آن بهره ببرند و علی‌رغم کاهش سود بانکی باز هم اعتمادشان به بانک‌ها بیش از بازار مسکن است. البته این الگوی طولانی‌مدت نه‌تنها امید را از رونق بازار مسکن نمی‌گیرد بلکه حاکی از حجم بسیار مطلوبی از سرمایه است که در انتظار ثبات نسبی و ورود عرصه ساخت‌و‌ساز است. بی‌شک این امیدواری در گرو تدابیری است که دولت حسن روحانی در راستای مشارکت و جلب نظر طیف 35درصدی از مردمی خواهد اندیشید که بانک‌ها را بستر بهتری برای اندوخته خود می‌پندارند. در این شرایط ابزار و گزینه‌های متعددی پیش روی دولت است تا در مسیر بهبود گردش سرمایه در صنعت گام‌های کلیدی و مهم بردارد. پیشتر گفته بودیم که محدودیت‌های حاکم بر فضای بانکی کشور باید به شکل مرحله‌ای برداشته شود و اکنون رد پای بانک‌های خارجی در لابه‌لای گفت و شنود‌های متولیان ساخت‌و‌ساز کشور به گوش می‌رسد. روشن است که با توجه به آمارهایی که افزایش میزان نقدینگی را در کشور نشان می‌دهد، سیاست‌های اتخاذی دولت به‌نوعی روند خروج از رکود صنعت ساختمان را مبتنی‌بر چهارچوب‌هایی ویژه ترسیم کرده است. بر پایه گزاره یادشده ایجاد شیب ملایم و کنترل قیمت‌ها و همچنین رونق غیر تورمی را می‌توان از اهداف نهایی دولت برای حفظ شرایط موجود در عرصه مسکن استنباط کرد. از سوی دیگر پیداست که شرایط بازار مسکن تا انتخابات ریاست جمهوری بدون تغییر خاصی و در آرامش باقی خواهد ماند. درحالیکه که نتایج انتخابات تقریباً قابل پیش‌بینی به نظر می‌رسد؛ پیش‌بینی می‌شود دولت از هم‌اکنون راهکارهای مناسب و ریشه‌ای‌تری در راستای رونق هرچه بیشتر صنعت ساختمان در دستور کار قرار دهد. یکی از کارآمدترین ابزار برای کنترل شرایط و شروع آرام دوره رونق، کاهش سود سپرده در بانک‌ها و مؤسسات و همچنین در نظر گرفتن وام‌ها و بسته‌های تشویقی برای سازندگان است. کاهش سود سپرده‌های بانکی، موجب خواهد شد سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش پول خود که تاکنون در بانک‌ها و با نرخ سودهای بالا نگهداری می‌شد به سمت بازارهای موازی حرکت کنند. با اینکه آمارها نشان می‌دهد وضعیت صنعت ساختمان در تهران و به طبع آن شهرستان‌ها سیر نزولی طی می‌کند و حوزه ساخت‌و‌ساز در حال تجربه رکود سنگینی است، اما همین آمارها از بستر مناسب بازار مسکن و شرایط خوب آن برای ورود سرمایه‌گذاران نیز خبر می‌دهد. البته نباید استفاده از تجربیات جهانی و تکیه بر مطالعات راهبردی بخش‌های آکادمیک کشور را که نقش چشمگیری در کاهش هزینه تجربه دوباره اصول علمی و تجربی دارد، نادیده گرفت. در حال حاضر ساختمان‌های کامل‌شده و حتی نیمه‌کاره‌ بسیاری وجود دارد و شکاف عمیقی میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن دیده می‌شود. چنین شرایطی برای شروع دوره رونق با شیبی ملایم بسیار مناسب است. کما اینکه تغییر رفتار فروشنده‌ها و شکل‌گیری معادلات جدید در معاملات، نمود شرایط ویژه‌ای در بازار مسکن محسوب می‌شود. به‌طوری‌که سمت عرضه در واکنش به افزایش تقاضای خرید مسکن، به جای آنکه مانند ادوار گذشته قیمت مدنظر خود را افزایش یا از فروش انصراف دهد، منافع بلندمدت خود را در بهره‌برداری از فرصت به وجود آمده ناشی از تقویت قدرت خرید مسکن، تشخیص می‌دهد و خواسته و ناخواسته در مسیر رشد غیرتورمی معاملات، گام برداشته است. به طور قطع پس از رونق حوزه ملک به دلیل افزایش حجم ساخت‌وساز و رشد معملات ملکی با فاصله‌ای چندماهه شاهد تکاپوی صنعت ساختمان و سرمایه‌گذاری در این بخش خواهیم بود. این درحالی است که ابتدای دوره رونق زمان بسیار مناسبی برای خرید آپارتمان به‌ویژه در قالب پیش‌خرید محسوب می‌شود. چراکه حاشیه سود بیشتری برای سرمایه‌گذارانی که در پی افزایش و کثرت سود نقدینگی‌ خود به پس‌اندازهای بانکی روی آورده‌اند، خواهد داشت. دوره‌های رونق و رکود در تمامی حوزه‌‌های اقتصادی از جمله در بخش مسکن وجود دارد. با اینکه این بخش از ماهیت خاص و شرایط متفاوتی برخوردار است، اما از قاعده‌ مشخصی نیز پیروی می‌کند. بدین معنا که با توجه به متغیرهای تأثیرگذار می‌توان این دوران را به نفع اقتصاد تمام اقشار جامعه تعدیل کرد. خوشبختانه دولت‌ ابزارهای لازم را برای ایجاد این تغییرات بنیادین در اختیار دارد و باید ضمن مطالعه و برنامه‌ریزی مناسب و شناخت شرایط و تبیین مسیر دسترسی به شرایط مطلوب از این ابزارها به بهترین شکل بهره ببرد. در نهایت همان‌طور که بارها در ماهنامه ساخت‌و‌ساز گفته شده است، رفع معضلات بخش مسکن و ورود صنعت ساختمان به دوره رونق، در گرو مسائلی فرادست بخش اقتصاد مسکن است. به عبارت دیگر اقتصاد کلان کشور باید مورد بازنگری جدی قرار گیرد و تغییراتی اساسی در این عرصه حاصل شود. تنها از این راه است که صنعت ساختمان وارد دوره رونق واقعی خواهد شد و به مثابه یکی از چرخ‌دنده‌های اصلی موتور اقتصاد کشور به راه خواهد افتاد.‌ مرضیه اکبری/مشاور برندینگ و بهره برداری از مگاپروژه های ساختمان

به عبارت دیگر مهم‌ترین و مؤثرترین راه حل تحقق اهداف بلندمدت اقتصادی و دستیابی به سطوح بالای رشد و توسعه در یک کشور، وجود بازار سرمایه فعال و سالم و متعاقب آن توانمندی اقتصادی است. بنا به این نیاز است که گرایش به سمت جذب سرمایه‌های خارجی شکل می‌گیرد و توجیه پیدا می‌کند؛ چراکه به دلیل فقدان منابع مالی داخلی، سرمایه‌گذاری خارجی موتور محرکه رشد اقتصادی و حتی اجتماعی کشورهای در حال توسعه محسوب می‌شود. بنابراین جریان سرمایه‌گذاری خارجی در حال حاضر از شاخص‌های مهم فرایند جهانی‌شدن اقتصاد است. در شرایط کنونی اقتصاد ایران نیز جذب منابع مالی خارجی، ضروری می‌نماید. الزام نخست ایران در جذب این منابع، ناشی از کمبود منابع مالی داخلی است. طی چند ماه گذشته در 2 شماره ماهنامه ساخت‌وساز به لزوم و اهمیت جذب سرمایه‌گذار‌های خارجی در صنعت ساختمان پرداخته شد. در این راستا تأثیر ورود سرمایه‌های خارجی در حوزه ساخت‌وساز و در پی آن افزایش رونق اقتصادی و همچنین ضرورت اصلاح قوانین از سوی دولت و تسهیل روند ورود سرمایه‌ها به کشور مورد بررسی قرار گرفت. یادداشت پیش رو به تأثیر بخش خصوصی در جذب سرمایه‌های خارجی می‌پردازد. سرمایه‌گذاری خارجی به مفهوم واقعی کلمه زمانی به چرخه اقتصادی ورود می‌یابد که با بخش خصوصی کشور میزبان پیوند و یا فعالیت مشترک داشته باشد. از این رو لازمه سرمایه‌گذاری خارجی، وجود بخش خصوصی قدرتمند است. در اینجا این سؤال مطرح می‌شود که آیا واقعاً بخش خصوصی کشور آمادگی لازم برای رویارویی و جذب سرمایه‌های خارجی دارد؟ بی‌شک بخش عمده‌ای از فعالان اقتصادی در بخش خصوصی از ابتدایی‌ترین متد مذاکره و تعامل با سرمایه‌گذاران خارجی آگاهی ندارند. طی چند ماه اخیر کمپانی‌های بزرگی از کشورهای اروپایی و آسیایی به‌منظور سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان با کاربری‌های متفاوت و متنوع در کشور اعلام آمادگی کردند؛ اما عمده این شرکت‌ها دست خالی بازگشتند و یا علی‌رغم اشتیاق برای همکاری سرمایه‌گذاران، مذاکرات طرفین به طول انجامید و یا بی‌نتیجه ماند. به عبارت دیگر فعالان اقتصادی به‌ویژه در بخش خصوصی با وجود شرایط سخت اقتصادی و نیاز مبرم به سرمایه‌گذاری‌های مستقیم خارجی، تا کنون در جذب این منابع مالی موفق عمل نکرده‌اند. چرا که شرکت‌های فعال در بخش خصوصی، آمادگی همراه‌شدن با سرمایه‌گذارهای خارجی را بر اساس استاندارد‌های بین‌المللی ندارند و این موضوع موجب کندی در پیشبرد عملیات ورود سرمایه‌ها می‌شود. به‌طوری‌که این شرکت‌ها نه‌تنها توانایی ارائه ابتدایی‌ترین اطلاعات نظیر گزارش‌های مشخص و دقیق از نحوه سرمایه‌گذاری در پروژه، چگونگی و میزان برگشت سرمایه، حاشیه سود، زمانبندی کل کار و یا حتی مشخص‌کردن ترم‌های زمانی پرداخت برای سرمایه‌گذار را ندارند؛ بلکه حتی قادر به معرفی کامل و جامع نحوه فعالیت شرکت خود نیز نیستند. نکته حائز اهمیت در این‌باره آن است که صنعت ساختمان در کشور صنعتی با کارکرد بومی است. به عبارت دیگر این صنعت نسبت به سایر کشورهای جهان به‌روز نشده است و از استانداردهای بین‌المللی بهره نمی‌برد. از این رو برای صنعت ساختمان ایران هیچ نقطه اشتراکی با بازار جهانی نمی‌توان متصور شد. این نقاط اتصال در زمینه‌های گوناگونی تعریف می‌شود که از آن جمله می‌توان به عدم همگامی فناوری‌های ساخت، به‌روز نبودن متدهای مدیریت مالی در پروژه‌های ساختمانی، عدم انطباق کنترل پروژه با استاندارهای بین‌المللی، فقدان روش‌های استاندارد در مبحث تأمین و از همه مهم‌تر نبود شیوه‌های جهانی برای بهره‌برداری اشاره کرد. وجود این ناهمگونی‌ها باعث شده است، نقطه اتصال کارآمدی میان سرمایه‌گذاران خارجی و پذیرندگان داخلی وجود نداشته باشد و شرکت‌ها یا توسعه‌دهندگان ساختمانی نتوانند با همتایان خارجی خود پروژه‌ای را تعریف و یا حتی دیالوگ مشترکی برقرار کنند که به نتیجه مثبتی بیانجامد. در کشورهای توسعه‌یافته تدوین سند استراتژیک، نخستین گام برای تعریف یک پروژه محسوب می‌شود. این درحالی‌است که غالب پروژه‌های کشور ما یا فاقد چنین سندی است و یا از سندی تشریفاتی و ناکارآمد استفاده شده است. نقصان و کمبود از این مرحله به‌عنوان ابتدایی‌ترین اقدام در پروژه‌های ساختمانی آغاز می‌شود و تا مراحل بعدی نظیر تدوین برنامه کسب‌وکار (Business Plan)، طرح بهره‌برداری و فروش، روت مپ (route map)، مدیریت نقدینگی (Cash Flow) و ... ادامه می‌یابد. متأسفانه هیچ‌یک از مراحل ذکرشده به‌صورت جدی در پروژه‌های داخلی تعریف نمی‌شود، بلکه در برخی از موارد تولید فرمالیته و نمایشی آن‌ها در دستور کار سازندگان و تولیدکنندگان قرار می‌گیرد که این موضوع تاکنون صدمات جبران‌ناپذیری بر پیکر صنعت به‌ویژه بخش ساختمان وارد کرده است. بی‌شک ریشه بسیاری از ناتوانی‌ها و شرایط حال حاضر صنعت ساختمان وجود چنین کاستی‌هایی در شالوده اصلی آن است. شگفت‌آور آنکه اغلب پروژه‌های داخلی بر مبنای مدیریت بحران، برنامه‌ریزی می‌شود و مدیریت استراتژیک جایگاهی در پروسه ساخت آن‌ها ندارد. چنین روشی باعث می‌شود، شرکت‌های ایرانی هیچ‌گاه توانایی مجاب‌کردن سرمایه‌گذاران خارجی را برای ورود به یک پروژه نداشته باشند. همچنین نسبت به سازوکار تضمین سرمایه، حاشیه سود و بازگشت سرمایه از آگاهی و توانمندی لازم بهره نمی‌برند، چراکه نزد شرکت‌های ساختمانی از مدیریت مالی به صورت مشخص و حرفه‌ای تعریفی ارائه نشده است. مدیریت مالی یکی از مهم‌ترین و تخصصی‌ترین موضوعاتی است که در پروژه‌های ساختمانی به آن پرداخته می‌شود. اما در کشور ما مدیریت مالی پروژه‌های ساختمانی در حد حسابداری بنگاه‌‌های کوچک و بزرگ اقتصادی تعریف شده است و اکثر پروژه‌های ساختمانی به دلیل فقدان برنامه‌ریزی مالی و عدم طراحی درست مدیریت نقدینگی همواره با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو می‌شوند که گاه به توقف پروژه می‌انجامد. چراکه توجیه اقتصادی برای ادامه کار و رسیدن به مرحله بهره‌برداری وجود ندارد. آنچه از مجموع مباحث فوق برمی‌آید این است که در شرایط کنونی به دلیل وجود ساختارهای ناکارآمد در بخش‌های گوناگون روند جذب سرمایه‌های خارجی در کشور با اختلال جدی روبه‌روست. این در حالی است که ریشه این نابسامانی را باید در 3 معضل اصلی جست‌وجو کرد. نخستین مانع، عدم وجود زیرساخت‌های مالی‌اعتباری در نظام سرمایه‌پذیری و سرمایه‌گذاری است. به عبارت دیگر برنامه مدونی برای جذب سرمایه‌های خارجی در کشور وجود ندارد و نظام بانکی از زیرساخت‌های مناسبی در این راستا بهره نمی‌برد. فقدان قوانین و مقرراتی که به شکل‌گیری نظام مالی‌اعتباری کارآمد بیانجامد، دومین اختلالی است که به مثابه سدی در برابر ورود سرمایه‌های خارجی عمل می‌کند. بدان معنا که در کشور قوانین کافی برای تضمین سرمایه و در نتیجه جذب سرمایه‌گذاران خارجی تدوین نشده است. اما آخرین و بزرگ‌ترین عامل بازدارنده برای ورود سرمایه به داخل کشور، به‌روز نبودن صنعت ساختمان و دوری از شیوه‌های استاندارد مدیریتی و فناوری‌های مدرن بین‌المللی است که بی‌شک نیاز مبرمی به بازنگری بخش خصوصی دارد. چراکه توسعه اقتصاد داخلی در گرو ارتقای این عضو مهم پیکر اقتصاد کشور و همگامی آن با استاندارهای جهانی است. در پایان یادآوری این نکته ضروری است که تمامی موارد فوق در مداری یک‌پارچه قرار دارد و بی‌شک مداوای یکی بدون رسیدگی به موضوعات دیگر کارساز نیست و دردی از مشکلات اقتصادی دوا نخواهد کرد. مرضیه اکبری/مشاور برندینگ و بهره برداری از مگاپروژه های ساختمان

طی ماه‌های اخیر دولت درصدد ایجاد تغییرات عمده‌ای است تا جریان خروج از رکود صنعت ساختمان را سرعت بخشد و در نتیجه زمزمه‌هایی درباره تسهیلات جدید بانکی شامل انواع وام‌های ساخت و خرید مسکن به گوش می‌رسد. مردم و متولیان صنعت انتظار دارند، سازوکار دولت طی سال جاری با ارائه وام‌های معقول و کارگشا در نقش موتور رونق‌بخش ساخت‌وساز ظاهر شود تا زخم کهنه رکود مسکن یک بار برای همیشه ریشه‌کن شود. حال باید به این موضوع پرداخت که پیشنهاد‌ات دولت تا چه اندازه بر مدار راه حل حرکت می‌کند و چه انگیزه‌ای در پس این سیاست‌های پولی نهفته است. در پی معرفی وام‌ها و تسهیلات بحث‌برانگیز خرید و ساخت مسکن، تسهیلات جدیدی از سوی بانک مسکن معرفی شد که به لباس خوش‌دوختی مزین بود. در این راستا بانک مسکن به منظور اطمينان‌بخشي به طرفين قرارداد، به‌عنوان ضامن در معامله خريد و فروش اقساطي مسكن وارد می‌شود و پرداخت اقساط ثمن معامله را مطابق ضوابط مصوب تضمين می‌کند. در این طرح حداکثر ۵۰درصد ارزش روز واحد مسکونی و تا سقف 150 میلیون تومان از بهای کل معامله، قابلیت تقسیط و پرداخت غیرنقد دارد. البته عملیات تقسیط و نوع توافق خریدار و فروشنده در فروش نسیه آپارتمان باید به‌گونه‌ای باشد که قسط ماهانه از ۳ میلیون تومان و طول بازپرداخت نیز از ۵۰ ماه تجاوز نکند. در این اثنا بانک بابت ضمانت پرداخت اقساط ملک، کارمزدی معادل با 2 و 3 دهم درصد از خریدار دریافت می‌کند که در صورت دیرکرد بازپرداخت از سوی خریدار، بانک مبلغ ماهیانه را به فروشنده پرداخت خواهد کرد و این مبلغ را به‌عنوان وامی با کارمزد 14درصدی به خریدار تحمیل می‌کند. آنچه از مطالعه و بررسی تسهیلات جدید بانک مسکن به نظر می‌رسد، آن است که بانک مسکن تنها بابت ضمانت معامله‌ای که در هیچ سمت آن قرار ندارد، کارمزد دریافت می‌کند و با توجه به دشواری‌های اقتصادی حاکم بر کشور طبیعی است که در برخی بازه‌های زمانی در سال بازپرداخت اقساط با اندکی تأخیر همراه شود. تأخیری که در جریان معاملات میان‌فردی در جامعه و سازش قابل حل است، اما با حضور ضلع سومی به نام بانک، شرایط به مراتب برای خریدار وخیم‌تر خواهد شد. چراکه یک تأخیر کوتاه‌مدت از سوی خریدار ضرری به دنبال خواهد داشت که شاید بر تمام طول بازپرداخت سایه‌ اندازد. در شرایط کنونی وام‌های خرید و ساخت خانه تنها برای طیف محدودی از مردم قابل پیگیری است و با توجه به شرایط و ویژگی این وام‌ها، نه‌تنها برای اغلب متقاضیان مقرون‌به‌صرفه نخواهد بود، بلکه معضلات جدیدی برای آنان به دنبال خواهد داشت. متأسفانه دیدگاه تجاری بانک‌های کشور به مقوله تسهیلات خرید مسکن در جامعه به‌روشنی دیده می‌شود. در حالی که هیچ مبلغ یا اعتباری از سوی بانک پرداخت نمی‌شود، استفاده مالی قابل توجهی از سوی این نهاد مالی دریافت می‌شود. مطالعات تحریریه گروه ساخت‌و‌ساز مبنی‌بر تسهیلات بانک‌های شناخته‌شده جهان حاکی از اختلافی بسیار زیاد در رسالت بانکی و بانکداری در ایران است. بر این اساس تسهیلات بانکی در دنیا چنان‌که از نامش بر می‌آید با هدف تسهیل فعالیت‌های اقتصادی و بهبود حیات شهروندی ارائه می‌شود. طبق اسناد موجود، متوسط وام خرید مسکن در بانک‌های بین‌المللی چیزی حدود 3 تا 3 و نیم درصد است که 90 تا 100درصد مبلغ ملک را پوشش می‌دهد. این در حالی‌ است که جریان بازپرداخت این وام‌ها بر اساس توان افراد از 5 تا 30 سال زمان‌بندی می‌شود. شرایطی که حتی برای بسیاری از بانک‌های منطقه نیز مصداق دارد و به‌ خودی خود زنگ خطری برای نظام بانکی کشور محسوب می‌شود. همچنین اغلب بانک‌های جهان معمولا یک‌سال تنفس برای باز‌پرداخت وام‌های مسکن در نظر می‌گیرند؛ اما بانک‌های به ظاهر خصوصی ایران بخشی از مبلغ کل وام را به‌عنوان ضمانت پرداخت 2 تا 3 ماه اول نزد خود نگه می‌دارند. جالب است که تسهیلات پیشنهادی بانک مسکن در ازای واسطه‌گری میان دوطرف فروشنده و خریدار ملک و صرفاً برای ضمانت بازپرداخت کارمزد‌هایی در بازه زمانی کوتاه دریافت می‌کند و در همین حال بانک‌های نمونه خارجی در ازای مبالغ و اعتبارات حقیقی که به افراد پرداخت می‌کنند کارمزد‌های ناچیز در باز‌ه‌هایی طی چند دهه از مشتریان طلب می‌کنند. آمار منتشر شده از سوی بانک جهانی در سال 2011 درباره میزان سود بانکی در 140 کشور جهان، نشانگر آن است که دریافت وام بانکی در 101 کشور دنیا از ایران به صرفه‌تر است که با در نظر گرفتن سرانه شهروندان ایرانی، اوضاع تورم و بی‌ثباتی در اقتصاد و نرخ ارز، این رتبه شرایط وخیم‌تری به خود می‌گیرد. با فرض اینکه انگیزه حقیقی دولت از پیشنهاد این تسهیلات خروج صنعت ساختمان از رکود باشد، چشم‌انداز روشن و شفافی از این راهکار‌ها به چشم نمی‌خورد. بنابراین شاید بد نباشد با توجه به رفع مشکل تحریم و امکان سوئیفت ارز و گشایش ال‌سی از سوی طرف‌های ایرانی در دنیا، شرایط را برای ورود بانک‌های خارجی به کشور مساعد کنیم. این اقدام نه‌تنها بهبودی عاجل رکود مسکن را به دنبال خواهد داشت، بلکه نقشی کلیدی در اصلاح نظام فرسوده و انحصاری بانک‌های کشور ایفا می‌کند. اصرار دولت به انحصار بانک‌های ایرانی در نظام پولی و مالی کشور و طرح تسهیلات نامرسوم و ضعیف، سؤالات زیادی در ذهن ایجاد می‌کند: آیا واقعاً دولت به شکست رکود صنعت ساختمان می‌اندیشد یا صرفاً سودای افزایش درآمد بانک‌ها را در سر می‌پروراند؟ اگر حقیقتاً دولت به فکر حل مشکل مسکن و ایجاد رونق در صنعت ساختمان است چرا فضا را برای ورود بانک‌های بین‌المللی به ایران باز نمی‌کند تا علاوه بر تسهیل روال جاری در صنعت ساختمان، سطح رفاه در جامعه را بهبود بخشد؟ مرضیه اکبری/مشاور برندینگ و بهره برداری از مگاپروژه های ساختمانی

در حوزه مسکن آن گونه که فعالان آن پیش‌بینی کردند حداقل تا پایان سال‌جاری قیمت‌ها ثابت است و کسانی که پول نقد دارند برای خرید ملک هیچ تعللی نکنند. اما برای سال آینده تمام نگاه‌ها نشان از افزایش قیمت دارد.  برخی از رشد قیمت‌ها از 15 تا 20 درصد صحبت کردند و گروهی دیگر هم از نوسانی گفتند که احتمال دارد به دلیل نزدیک شدن به انتخابات ریاست جمهوری کشورمان رخ دهد. در حالی که همه از ثبات قیمت در سال‌جاری حرف می‌زنند انبوه سازان رشد قیمت برای نیمه دوم سال‌جاری را دور از ذهن ندانستند و اظهار داشتند که قیمت مسکن امسال گران می‌شود.  بانک مرکزی هم از افزایش قیمت مسکن خبرهایی را درج کرده است ولی کارشناسان افزایش قیمت را غیرمنطقی می‌دانند و یادآور شدند در شش ماه اخیر و در شرایطی که معاملات مسکن مقداری افزایش یافته بود، قیمت‌ها روند صعود نسبی را در پیش گرفت که این افزایش منجر به از دست رفتن تعداد اندک مشتریان شد. با کم شدن مشتریان بازار مسکن و با خالی بودن اکثر دفاتر مشاوران املاک هر گونه افزایش قیمت حداقل در ماه‌های آتی به منزله آدرس غلط دادن است. بررسی‌های میدانی از قیمت‌ها هم نشان می‌دهد که قیمت‌ها میل به افزایش ندارند و همه منتظر رونق این بخش هستند. رونقی که توانست ماه‌های گذشته یعنی مرداد و شهریور حادث شود. قفل بازار مسکن کمال اطهاری پژوهشگر حوزه مسکن هم درخصوص وضعیت مسکن تحلیل مهمی داشت. وی گفت:مسکن دچار رکود نیست بلکه به قفل شدگی مبتلا شده است. به زبان ساده‌تر باید بگویم که عوامل درونی مسکن باعث چالش در این حوزه نشده بلکه عوامل بیرونی است که حوزه مسکن را دچار اختلال کرده است.  وی افزود:تا زمانی که مشکلات بیرونی حوزه مسکن حل نشود این بخش از رکود خارج نخواهد شد. برای خروج از این اتفاق وام 160 میلیون تومانی، پیش فروش مسکن، فروش اقساطی و. . .  تأثیر‌گذار نیست. دولت ابتدا باید برای حل معضل بیکاری برنامه‌ریزی کند. وقتی مردم به شغل خود اطمینان داشته باشند برای گرفتن وام اقدام می‌کنند در غیر این صورت افراد بدون شغل آیا سراغ وام 160 میلیون تومانی می‌روند؟. طبق آمارهای ارائه شده سهم بیکاری خانم‌ها 40 درصد و آقایان 33 درصد است لذا با چنین سهمی قطعاً ریسک دریافت وام بشدت کاهش پیدا می‌کند. افزایش وام مسکن چاره باز شدن قفل بازار مسکن نیست اطهاری خاطرنشان کرد: سرازیر کردن تسهیلات به حوزه مسکن به منزله فرستادن آب به زمینی است که زهکشی ندارد. دولت نباید تحت فشار تسلیم شود. افزایش وام مسکن چاره باز شدن قفل بازار مسکن نیست. آدرس غلط دادن در این حوزه باعث می‌شود که بخش مسکن با چالش‌های بیشتری روبه‌رو شود. وی گفت:در تهران 800 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد و سالانه 50 هزار نفر به خانوار تهران اضافه می‌شود لذا هیچ کمبودی در این بخش وجود ندارد. بدین جهت نگرانی در کمبود مسکن نیست. این پژوهشگر پیش‌بینی کرد:قیمت مسکن حداقل تا پایان سال‌جاری ثابت خواهد ماند. در حقیقت سیستم بانکی اجازه نمی‌دهد کاهش قیمتی در این حوزه رخ دهد. سیستم بانکی به دلیل داشتن مستغلات و خرید و فروش آنها اجازه نمی‌دهد قیمت مسکن روند واقعی خود را طی کند. با این تفاسیر توصیه می‌کنم سیستم بانکی به بخش‌های مولد وام ارزان بدهد تا با افزایش نرخ اشتغال بخشی از مشکلات مسکن حل شود. گزارش‌ها حاکی است که در مهرماه تعداد معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه قبل ۳۸ درصد افت کرده است. سال آینده گرانی مسکن دامنگیر مردم خواهد شد علیرضا سرحدی رئیس هیأت مدیره انجمن صنفی مهندسان ساختمان هم درباره اینکه بازار مسکن را چگونه پیش‌بینی می‌کند، گفت:تا پایان سال‌جاری قیمت مسکن هیچ تغییری نخواهد داشت. هر چند که برخی‌ها تمایل دارند که بگویند بازار با رشد قیمت روبه‌ رو می‌شود اما اگر واقع بین باشیم هیچ اتفاق خاصی در این حوزه رخ نخواهد داد. وی افزود:سال آینده به لحاظ بهتر شدن اوضاع اقتصادی کشور، برگشت بخشی از پول‌ها و بهبود روابط با سایر کشورها بازار مسکن رونق می‌گیرد و قطعاً شاهد افزایش قیمت‌ها در سال 96 خواهیم بود. اما اکنون به دلیل فاصله گرفتن از فصل نقل و انتقال‌ها مجدداً بازار وارد رکود شده است.  در حالی که گفته می‌شود بازار وارد رکود شده بانک مرکزی چندی پیش اعلام کرد قیمت مسکن در شهر تهران در مهرماه ۱. ۶ درصد افزایش یافت. سرحدی اظهار داشت:طی ماه‌های اخیر قیمت مواد اولیه مورد نیاز ساخت مسکن چون سیمان و محصولات فولادی گران شد اما این امر هیچ تأثیری بر بازار نگذاشت چرا که مشتری وجود ندارد که بخواهد خرید کند. وی خاطرنشان کرد:با فروش واحدهای مسکونی فعلی و استفاده از مصالح که افزایش قیمت مشمول آن شده است قیمت نهایی مسکن سال آینده رشد خواهد کرد

در تمام دنیا و ازجمله کشور ما، خصوصی‌سازی با افزایش بهره‌وری، منجر به کاهش قیمت تمام‌شده می‌شود و همین امر موجب افزایش سودآوری خواهد شد. با افزایش سود، دولت مالیات بیشتری را از محل سود، دریافت می کند و مجموع این شرایط باعث می ‌شود تا راه ورود تکنولوژی و دانش به‌سوی صنعت گشوده ‌شود و درنهایت ورود تکنولوژی و دانش مهارت‌ها افزایش می‌یابد. به‌طورکلی خصوصی‌سازی به بالندگی و رشد اقتصاد کشور کمک خواهد کرد. اما آنچه مسلم است، شیوه خصوصی سازی در ایران غلط بوده و بر اساس اظهارات وزیر راه و شهرسازی، نتیجه خصوصی سازی در ایران نشان می دهد که از کل آمار خصوصی سازی حدود 36درصد به نهادهای عمومی، 26درصد با تعریف دیگر به دولت، 36.19درصد به سهام عدالت و 13درصد به نهادهای خاکستری واگذار شده است و از کل واگذاری های انجام شده تنها 15.2درصد برای بخش خصوصی باقی مانده است. خصوصی سازی با بیت المال، تخلف قانونی است در همین رابطه رییس کمیسیون نفت، گاز و انرژی خانه اقتصاد ایران با بیان اینکه اهمیت خصوصی سازی و تاثیرات آن بر اقتصاد کشور بر هیچ کسی پوشیده نیست گفت: همه از این مسئله آگاهند که دولت به تنهایی قادر به اداره اقتصاد مملکت نیست و نیاز است که بخش خصوصی به صورت قدرتمند در این عرصه ورود پیدا کند. رضا حمزه لو در گفت و گو با «صما» با بیان اینکه خصوصی سازی عملا به قانون تبدیل شده و دستور رهبر انقلاب و اصل 44 قانون اساسی و مصوبات مجلس نیز بر این موضوع تاکید دارد افزود: حتی حوزه های بخش خصوصی و تفکیک آنها با دولت هم عملا در قانون پیش بینی شده و می توان گفت که بخش خصوصی به طور گسترده می تواند در تمام ارکان اقتصادی به جز چند مورد ازجمله انفال و موارد مشابه که به صورت مباحث حاکمیتی مطرح است؛ حضور یابد. وی با بیان اینکه قانون فعالیت های بی شماری را از نظر تعداد، برای واگذاری به بخش خصوصی مشخص کرده است تصریح کرد: اما مشکل اینجاست که تاکنون این موضوع آنطور که باید اجرایی و عملیاتی نشده و بخش اعظمی از خصوصی سازی ها عملا واگذاری هایی بوده که به نهادهای عمومی نظیر صندوق های بازنشستگی انجام شده و این نهادهای عمومی به نوعی و از طریق یک واسطه به بدنه های دولتی متصل هستند. عضو سابق هیئت نمایندگان اتاق بازرگانی تهران با اعتقاد به اینکه حوزه هایی که بخش خصوصی ورود کرده، عملا درصد بالایی را شامل نمی شود اظهار داشت: ما با مشکل قوانین و زیرساخت مواجهیم. چنانکه برخی از قوانین عموما در جهت تولید و سرمایه گذاری نیستند و حتی بعضا ایجاد مشکل می کنند. وی ادامه داد: از طرفی برخی شرایط پولی و مالی و سیستم بانکی کشور به هیچ وجه آماده پشتیبانی نیستند. اما در هرصورت نمی توان خصوصی سازی را با پول دولت و پول مردم یا بیت المال انجام داد و درصورتی که بخش عمومی و یا خصوصی اقدام به این کار بکنند، به معنی استفاده از اموال عمومی و خلاف قانون است و به طور حتم یک تخلف قانونی محسوب می شود. حمزه لو با بیان اینکه اگر یک واحد خصوصی با اتکا به سرمایه خود اقدام به شروع یک فعالیت اجرایی بکند، فضای لازم برای این منظور نیز باید آماده باشد تاکید کرد: به این معنا که قوانین و مقررات باید تسهیل کننده مسیر باشند و خبری از سختگیری های موجود در شرایط عمومی نباشد. وظایف دولت ها در تحقق خصوصی سازی علاوه بر این، عضو هیئت مدیره کنفدراسیون صنعت ایران گفت: کارکنان و مدیران دولتی تمایلی ندارند که بخش خصوصی کشور توسعه پیدا کند و به مجرد اینکه بخش خصوصی در بخشی از اقتصاد دارای توان مضاعف می شود، حواشی مختلفی برای آن به وجود می آید. ابوالحسن خلیلی در گفت و گو با «صما» در پاسخ به اینکه چگونه می توان در شرایط وابستگی بخش خصوصی به حمایت مالی و کمک های دولتی، خصوصی سازی واقعی ایجاد کرد گفت: آن بخش خصوصی که مدام به دنبال حمایت دولت آن هم به صورت مستقیم یعنی دریافت تسهیلات و وام به صورت ارزان قیمت است و یا یک نوع بازار انحصاری را از دولت طلب می کند، واقعی نیست و این همان بخش خصوصی است که زاییده اقتصاد بیمار ما در طول دو دهه گذشته است. وی تاکید کرد: اما نباید از این موضوع غافل شد که دولت ها یکسری وظایفی برعهده دارند که از آن وظایف می توانیم به عنوان بسترسازی برای یک اقتصاد فعال و پویا یاد کنیم و اگر دولت به آن سمت حرکت کند، قاعدتا نگاه حمایتی مورد انتظار بخش خصوصی می تواند محقق شود. خلیلی از جمله این بسترها را بحث تحقیق و توسعه دانست و ادامه داد: یعنی دولت به جای صرف هزینه جهت ورود در امور اجرایی و یا بنگاهداری و یا راهبری و اجرای بخش های مختلف اقتصاد، اگر همین میزان بودجه و امکانات را در سال های مختلف، در زمینه تحقیقات بنیادین مورد نیاز بخش خصوصی هزینه می کرد و این تحقیقات را به عنوان یک نوع تسهیلات در اختیار بخش خصوصی قرار می داد، قاعدتا امروز وضعیت صنایع و دانشگاه ها و خروجی دانشگاه های کشور متفاوت بود. وی خاطرنشان کرد: در چنین شرایطی نیروی انسانی کارآمدتری را برای اقتصاد تربیت کرده بودیم و لذا این همان کمکی می تواند باشد که بخش خصوصی واقعی از دولت انتظار دارد.

رفع انجماد از املاک لوکس کارنامه بازار معاملات مسکن در اولین ماه از نیمه سرد سال، از یخ‌شکنی در بازار آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت واقع در مناطق شمالی پایتخت خبر می‌دهد.ماه گذشته، به رغم کاهش حجم کل معاملات خرید مسکن تحت تاثیر افت طبیعی فشار تقاضای مصرفی در نیمه سرد سال، قیمت مسکن رفتاری خلاف جهت نوسان کاهشی حجم معاملات خرید آپارتمان از خود نشان داد که عمدتا ناشی از «تاثیر وزنی قیمت آپارتمان‌های لوکس در اثر افزایش سهم این واحدها در معاملات» بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، چهار نشانگر در کارنامه مهرماه معاملات مسکن نشان می‌دهد بازار منجمد املاک لوکس و بزرگ متراژ بعد از دو سال بی‌تحرکی در معاملات، اکنون به نقطه ذوب رسیده؛ طوری که در حال حاضر دمای معاملات مسکن در این بخش از بازار ملک به مراتب گرم‌تر از بازار آپارتمان‌های مصرفی کوچک و میان‌متراژ شده است.نشانگر اول به سهم آپارتمان‌های با متراژ بالا در بازار فروش مسکن مربوط می‌شود؛ سهم آپارتمان‌های با متراژ 130 مترمربع و بالاتر از کل معاملات خرید مسکن در حال حاضر نسبت به سال گذشته یک واحد درصد زیادتر شده و از 8/ 10 درصد در مهرماه 94 به 8/ 11 درصد در حال حاضر رسیده است. نشانگر دوم، درباره پایان انجماد معاملاتی املاک لوکس، به افزایش 9/ 0 واحد درصدی سهم فروش آپارتمان‌های با قیمت 8 میلیون‌تومان و بیشتر در هر مترمربع برمی‌گردد. مهر ماه سال گذشته، از مجموع کل معاملات مسکن، 2/ 6 درصد از معاملات خرید مسکن به آپارتمان‌های با قیمت هر مترمربع 8 میلیون تومان و بیشتر اختصاص داشت؛ این در حالی است که در حال حاضر این میزان به 1/ 7 درصد رسیده است.علامت سوم در کارنامه پاییزی معاملات مسکن از رشد فروش لوکس‌ها، مربوط به افزایش 1/ 1 واحد درصدی سهم فروش آپارتمان‌های با قیمت یک میلیارد تومان و بیشتر از مجموع کل معاملات مسکن است؛ مهر ماه سال گذشته، 2/ 6 درصد از حجم کل معاملات فروش مسکن به آپارتمان‌های یک‌میلیارد تومانی و بیشتر اختصاص داشت که این سهم در حال حاضر به 3/ 7 درصد رسیده است. از طرفی ثابت ماندن سهم معاملات فروش آپارتمان در دو منطقه شمالی پایتخت که عمده ساخت وسازها در آنها لوکس، گران‌قیمت و بزرگ‌متراژ است (مناطق یک و دو)، به رغم کاهش حجم کل معاملات مسکن در مهرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، چهارمین نشانگری است که به لحاظ آماری، یخ‌زدایی و ذوب جریان منجمد شده فروش املاک لوکس و گران قیمت را تایید می‌کند.هر چند مجموع سهم فروش آپارتمان‌های لوکس و گران قیمت واقع در دو منطقه شمال پایتخت طی هر دو ماه مهر و شهریور امسال به میزان یکسان و برابر با 14 درصد از حجم کل معاملات مسکن شهر تهران بوده است، اما پارسال همین موقع، این دو منطقه در مجموع 12 درصد از حجم کل معاملات مسکن را به خود اختصاص داده بودند. به این معنا که اگر چه سهم فروش آپارتمان‌های لوکس در مهرماه در مقایسه با شهریور نسبت به حجم کل معاملات مسکن ثابت بوده است - معادل 14 درصد - اما به دلیل کاهش حجم کل معاملات مسکن در مهرماه هم‌اکنون معاملات آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ در مناطق شمالی تهران حجم بیشتری نسبت به حجم کل معاملات مسکن را به خود اختصاص داده است. این چهار نشانگر به صراحت شروع فرآیند ذوب شدن در بازار منجمد معاملات املاک لوکس، گران‌قیمت و متراژ بزرگ را نشان می‌دهد؛ در حال حاضر بخشی از معاملات در بازار مسکن به‌طور محسوس به این نوع املاک اختصاص دارد؛ با توجه به میانگین قیمت این آپارتمان‌ها و تاثیری که قیمت آنها به لحاظ وزنی بر میانگین قیمت کل مسکن دارد مشخص است که به‌رغم کاهش حجم کل معاملات مسکن، میانگین قیمت کل مسکن در شهر تهران نه تنها کاهش پیدا نکرده بلکه به‌صورت جزئی – یک درصد – نوسان یافته است.در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه یک، معادل 10 میلیون و 466 هزار تومان است؛ همچنین میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه 2 شهر تهران نیز 6 میلیون و 980 هزار تومان است؛ این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران 4 میلیون و600 هزار تومان است. به این ترتیب با توجه به سطح دو برابری قیمت املاک لوکس نسبت به قیمت میانگین شهر، افزایش سهم فروش این املاک در مهرماه مانع از کاهش قیمت مسکن شده است.   حرکت خلاف‌جهت‌در‌بازار مسکن  آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن حاکی از افت 28درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه نسبت به شهریور امسال است؛ این در حالی است که برخلاف انتظار معمول طی یک ماه گذشته، قیمت مسکن نه تنها تحت تاثیر عقبگرد طبیعی معاملات مسکن کاهش نیافته، بلکه با افزایش جزئی یک درصدی هم مواجه شده است.بر این اساس میانگین قیمت مسکن در مهرماه نسبت به شهریور در یک ریز نوسان جزئی، یک درصد –کمتر از 100 هزار تومان –افزایش یافته و از متوسط هر مترمربع 4 میلیون و 567 هزار تومان به میانگین 4 میلیون و 624 هزار تومان رسید.این در حالی است که حجم معاملات خرید مسکن در فاصله این دو ماه، 28درصد کم شده و از معامله 14 هزار و 151 هزار واحد مسکونی به فروش 10 هزار و 140 واحد مسکونی رسیده است. به این ترتیب در اولین ماه از نیمه سرد سال، حجم معاملات و قیمت مسکن حرکتی خلاف جهت هم نشان دادند. این رفتار خلاف جهت در کارنامه مهرماه بازار مسکن به دو علت عمده برمی‌گردد؛ دلیل ریزش حجم معاملات مسکن در مهرماه به عقب‌نشینی تقاضای مصرفی بر می‌گردد. موج اصلی تقاضای مصرفی مسکن در تابستان(فصل اصلی نقل و انتقال در بازار مسکن) تحت تاثیر افزایش سقف وام بدون سپرده خرید آپارتمان (وام 110 میلیون تومانی) تحریک و وارد بازار شد؛ این در حالی است که در سمت مقابل – سمت عرضه - نیز به دلیل انباشت آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان‌متراژ، میل به فروش واحدهای آماده با موج تقاضا برای خرید تلاقی کرده و موجب شد بازار مسکن در میانه تابستان با جهش حجم معاملات مواجه شود. مرداد ماه امسال حجم معاملات مسکن 38 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل – مرداد 94 – افزایش یافت؛ این در حالی است که حجم معاملات مسکن در مردادماه نسبت به یک ماه قبل از آن – تیر 95 – تحت تاثیر قرار گرفتن رفتار سمت عرضه و تقاضای مسکن در یک جهت، با افزایش 13درصدی همراه شد. با شروع نیمه دوم سال، تقاضای خرید در بازار معاملات مسکن در یک رفتار سنتی با اتمام فصل نقل و انتقال، به‌طور طبیعی عقب‌نشینی کرده است؛ هر چند این عقب‌نشینی به معنای بازگشت رکود به بازار معاملات مسکن نیست ولی به این معنا است که بازار مسکن همچنان در فاز پیش رونق قرار دارد و هنوز به فاز رونق وارد نشده است. در حال حاضر بازار مسکن به شکل سنتی، همزمان با فرا رسیدن فصل پاییز و اتمام فصل نقل و انتقال، خود را با تغییرات فصلی تطبیق داده است.در این میان آنچه باعث شده تقاضای خرید در اولین ماه از فصل پاییز در حاشیه بازار مسکن قرار بگیرد و عجله‌ای برای خرید نداشته باشد به چشم‌انداز قیمت مسکن در ماه‌های بعد بر می‌گردد.تقاضای مصرفی مسکن با مشاهده وضعیت موجود معاملات ملک و همچنین استناد به پیش‌بینی‌های کارشناسی در حال حاضر به این باور رسیده است که امسال قیمت مسکن تا پایان سال دچار تغییر شدید –افزایش محسوس– نخواهد شد. همین اطمینان موجب شده هم اکنون متقاضیان خرید مسکن با حوصله بیشتری به جست و جو در بازار ملک برای یافتن آپارتمان مناسب و تکمیل نقدینگی خود برای خرید بپردازند. این در حالی است که اگر سمت تقاضا به این اطمینان نرسیده بود در حال حاضر رفت و آمد و در نتیجه حجم بیشتری از معاملات مسکن را در بازار آپارتمان‌های مصرفی کوچک‌متراژ و بزرگ‌متراژ شاهد بودیم. اما آنچه موجب شده قیمت آپارتمان از افت طبیعی دمای معاملات مسکن با شروع نیمه دوم سال تبعیت نکند، بلکه با افزایش یک درصدی همراه شود، به پررنگ شدن حجم فروش آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ در بازار مسکن بر می‌گردد. در واقع املاک لوکس و بزرگ متراژ که طی سال‌های 93 و 94 با حبس منابع بانکی و نقدینگی سرمایه‌گذاران ساختمانی، رکود عمیق را در بخش مسکن موجب شدند در حال حاضر از انجماد معاملاتی خارج شده و مالکان این املاک در ماه گذشته موفق به فروش حجم مناسبی از آپارتمان‌های خود شدند. در حالی که طی مهرماه امسال حجم فروش آپارتمان‌های مصرفی کم‌متراژ و میان‌متراژ و آپارتمان‌های واقع در مناطق متوسط رو به پایین افت شدید یافت؛ ولی از سوی دیگر حجم فروش واحدهای لوکس و بزرگ‌متراژ واقع در مناطق شمالی پایتخت با کاهش کمتری مواجه شد؛ به‌طوری‌که سهم این واحدها از مجموع کل معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل، افزایش یافت. این در حالی است که با توجه به میانگین قیمت املاک لوکس و بزرگ متراژ، افزایش حجم فروش این واحدها بر میانگین قیمت مسکن در کل شهر تهران اثر وزنی برجای می‌گذارد.به این معنا که افزایش سهم فروش این واحدها بر قیمت کل مسکن در پایتخت تاثیر گذاشته و به رغم افت 28 درصدی معاملات مسکن در مهرماه نسبت به شهریور منجر به افزایش یک‌درصدی میانگین قیمت مسکن شده است.   واکنش‌ بازار به یخ‌زدایی لوکس‌ها آمارهای رسمی در حالی از شروع عملیات ذوب معاملات در بازار املاک لوکس خبر می‌دهند که واسطه‌های ملکی شهر تهران نیز این موضوع را تایید می‌کنند.به گفته آنها هم اکنون معامله آپارتمان‌های لوکس در دو منطقه شمالی پایتخت حدود 20 درصد نسبت به سال گذشته بیشتر شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند: اگرچه ممکن است آمارها هنوز این حجم از افزایش معاملات در بازار فروش املاک لوکس را نشان ندهد، اما شواهد موجود در بازار این گروه از آپارتمان‌ها نشان می‌دهد سهم این معاملات از مجموع کل معاملات شهر تهران همچنان رو به افزایش است.این واسطه‌ها ماهیت ویژه این دسته از معاملات ملکی را دلیل اصلی فاصله آمارهای رسمی با شواهد و واقعیت‌های بازار درباره حجم واقعی این دسته از معاملات می‌دانند.به گفته آنها املاک لوکس به واسطه گران‌قیمت بودن، مخاطبان خاص خود و شیوه معاملاتی ویژه خودشان را دارد؛ به این ترتیب که حجم قابل توجهی از معاملات این گروه آپارتمان‌ها نه در بنگاه‌های مسکن، بلکه میان خریدار و فروشنده که اغلب میان آنها نسبت فامیلی یا آشنایی خاصی وجود دارد، انجام می‌شود. واسطه‌های ملکی شهر تهران همچنین عمده معاملات فعلی در بازار فروش واحدهای لوکس را مصرفی و یکی از دلایل افزایش آن را کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و آزاد شدن بخش زیادی از نقدینگی‌های حبس شده در حساب‌های بانکی می‌دانند.   گره‌گشایی از بحران نقدینگی در بازار مسکن به واسطه گرم شدن دمای معاملات در گروه آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ، قیمت مسکن در مناطق یک ودو شهر تهران که در واقع بیشترین حجم املاک لوکس و گران قیمت را در خود جای داده است، به ترتیب 6 و 5 درصد نسبت به شهریور افزایش یافته است. این در حالی است که عقب‌نشینی تقاضای مصرفی در گروه آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ از بازار فروش ملک سبب شده در فاصله شهریور تا مهرماه، قیمت مسکن در منطقه چهار تهران با 3 درصد کاهش و در منطقه 5 شهر تهران ثابت و در مناطق نیمه جنوبی پایتخت هم از 4 تا 11درصد کاهش پیدا کند. با ذوب شدن یخ فروش املاک لوکس و بزرگ متراژ در بازار معاملات مسکن منابع بانکی که از سال 91 و 92 برای ساخت این واحدها متمرکز شده و طی سال‌های 93 و 94 به دلیل رکود عمیق معاملاتی در این واحدها حبس شده بود، آزاد می‌شود؛ با آزادسازی دارایی‌های محبوس در بازار این گروه از آپارتمان‌ها بخشی از تنگنای مالی سیستم بانکی رفع شده و توان مالی بانک‌ها برای وام‌دهی افزایش می‌یابد.آزادسازی نقدینگی محبوس در بازار املاک لوکس به‌عنوان یک اتفاق جدید در بازار مسکن بعد از دو سال، می‌تواند گره نقدینگی را در بازار مسکن تا حد زیادی بازگشایی کند.در عین حال، این اتفاق حاوی یک پیام مهم برای سمت تقاضای مصرفی ملک است؛ مبنی بر اینکه اگر چه میانگین کل قیمت مسکن در مهرماه یک درصد نسبت به شهریور افزایش یافته؛ اما قیمت مصرفی – قیمت آپارتمان‌های کوچک متراژ یا میان‌متراژ – نسبت به شهریور ماه یا ثابت مانده یا در برخی مناطق کاهش یافته است. به گزارش «دنیای اقتصاد» نرخ تورم مسکن مهرماه، یک پیش‌بینی دنیای اقتصاد را نیز تایید کرد؛ مرداد ماه امسال نتایج نظر سنجی «دنیای اقتصاد» از نخبگان بازار مسکن درباره نحوه نوسان قیمت در نیمه دوم سال نشان داد نرخ رشد قیمت مسکن مطابق پیش‌بینی‌ها حول و حوش نرخ تورم عمومی نوسان خواهد کرد. اکنون میزان رشد 9/ 10 درصدی قیمت مسکن در مهر ماه 95 نسبت به مهرماه 94 با توجه به تورم نقطه‌ای 9 درصد، از تحقق این پیش‌بینی حکایت دارد

دست‌اندرکاران بخش مسکن امیدوارند با خروج غیرتورمی از رکود، شکستن قیمت زمین، نوسازی، دو اقدام اصلاحی در بخش فروش، یک اصلاح قانونی و یک اقدام تقویتی در بخش حمایت، روند آرام این حوزه برای خروج از حالت سنتی سرمایه ای به کالای مصرفی سرعت بگیرد. دولت یازدهم جنب‌وجوش برای ایجاد ساختار پایدار در بخش مسکن را آغاز کرده که در بعضی سطوح به موفقیت های نسبی رسیده و در بعضی دیگر چندان توفیق نیافته است. با این حال تلاش‌ها برای تقویت طرف تقاضا، نوسازی بافت‌های فرسوده، اصلاحاتی در قانون پیش فروش، ایجاد شفافیت در بازار معاملات، اصلاح مبحث ۱۸ و ۱۹ مقررات ملی ساختمان و ایجاد نهاد توسعه‌ای مسکن ادامه دارد. بخش مسکن در ایران طی حداقل پنج دهه گذشته همواره با توجه به ساختار غیرعلمی خود، نبود آمار از ظرفیت و تقاضای بازار، کمبود عرضه نسبت به تقاضا، وجود سازندگان غیرمتخصص، مهاجرت‌های بی‌رویه، غبارآلود بودن فضای معاملات و حاکمیت فضای سوداگری در مسیری قرار داشته که از یک طرف با فرسودگی زودهنگام مواجه شده و از سوی دیگر با مقداری شدت و ضعف در هر دهه یک یا دو بار در ادوار رکودی و حبابی قرار گرفته است. در این شرایط جراحی در هفت قسمت از پیکر مسکن ضروری به نظر می‌رسد. خروج غیرتورمی از رکود بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار ۱.۲ است. یعنی به ازای هر یک اشتغال ۱.۲ اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز ۳.۱ میلیون نفر هستند. با این حال این مسکن از سال ۱۳۹۱ وارد رکودی بی‌سابقه شده که هنوز ادامه دارد و پیش‌بینی‌ها حاکی از ادامه‌ی این وضعیت است. دولت از سال گذشته تلاش‌هایی را برای رونق مسکن به کار گرفت. ابتدا وام‌های ۳۵ میلیونی خرید مسکن را به ۶۰ میلیون تومان افزایش داد، بعد وام زوجین را به ۱۶۰ میلیون تومان رساند و همین رقم را به بافت‌های فرسوده نیز اختصاص داد، سپس با پرداخت تسهیلات ۱۵۰ میلیون تومانی به ساخت مسکن موافقت کرد و در ادامه به شرکت‌های لیزینگ اجازه فعالیت مشروط بر عدم استفاده از منابع بانکی را داد و سپس سود تسهیلات خرید و ساخت مسکن در بافت فرسوده را به ۹.۵ و ۸ درصد کاهش داد. با این‌که این اقدامات باعث افزایش تقاضا برای دریافت وام خانه اولی شد و آن را از رقم روزانه ۲۲۰ نفر در انتهای سال قبل به روزانه ۱۰۰۰ نفر طی روزهای اخیر رساند اما به نظر می رسد اتکای صرف به یک آیتم نمی‌تواند این بخش را از رکود خارج کند و باید راهکارهایی همسو در این جهت دنبال شود. با این‌که طی دو سال اخیر فعالان بخش مسکن عنوان کردند که مسکن در حال خروج از رکود است، در سال جاری تعداد معاملات نه تنها رشد چندانی نیافت بلکه در بعضی ماه‌ها نسبت به ماه مشابه سال قبل با افت همراه بود. در آخرین آمار که مربوط به مهرماه ۱۳۹۵ است ۱۰۳۲۵ مورد معامله آپارتمان مسکونی در پایتخت صورت گرفت. این رقم در شهریورماه ۱۴۲۸۷ مورد بود که نشان می دهد تعداد معاملات در مهرماه ۳۸ درصد نسبت ماه قبل و ۱۰.۹ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افت داشته است. با این حال قیمتها مقداری رشد را تجربه کرد. در مهرماه متوسط یک متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ۴.۴۴ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۶ و ۵.۹ درصد افزایش نشان داد که سیگنالی مبنی بر رونق مسکن ارسال نمی‌کند؛ زیرا هنوز قیمت مسکن پایتخت ۲.۸ درصد از تورم عمومی پایین است. مدیریت قیمت زمین کارشناسان، راهکار اصلی کاهش قیمت مسکن را مدیریت زمین عنوان می‌کنند. در حال حاضر زمین بین ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را در شهرهای کشور به خود اختصاص می‌دهد و ۲۰ تا ۳۰ درصد به هزینه ساخت مربوط می‌شود. یعنی اگر آپارتمانی ۴ میلیون تومان در هر متر مربع قیمت داشته باشد، بین ۲.۸ تا ۳.۴ میلیون تومان به هزینه زمین و ۰.۶ تا ۱.۲ میلیون تومان به هزینه ساخت برمی‌گردد؛ لذا می‌شود با مدیریت زمین، قیمت مسکن را در کشور تا ۵۰ درصد کاهش داد. برای این منظور وزیر راه و شهرسازی مدل پنجم قیمت گذاری زمین را پیشنهاد کرد. ۱۰ سیاست مدنظر عباس آخوندی برای مدیریت اراضی دولتی که اردیبهشت ماه سال جاری به سازمان ملی زمین ابلاغ شد، از طریق اعمال «نظام جدید قیمت‌گذاری زمین» به اجرا درمی‌آید. آخوندی اخیرا با انتقاد از نگاه تجاری به زمین‌های دولتی، خواستار طراحی مدلی متفاوت از ۴ دهه گذشته در واگذاری این اراضی شده بود. جزئیات این مدل که بازار زمین را در خدمت سیاست‌گذاری‌های اجتماعی قرار می‌دهد، حاکی است هر نوع واگذاری عمده یا محدود اراضی دولتی، با لحاظ «ارزش اعتباری» زمین - که کاملا از «ارزش فیزیکی و قیمت تجاری» مجزا و تفکیک‌شده است، انجام خواهد شد و «ارزش اعتباری» تابعی از دو مولفه «میزان جمعیت» و «سطح خدمات» مناطق شهری است. واگذاری اراضی براساس «ارزش اعتباری» باعث می‌شود بازار زمین در نقش اهرم تنظیم جمعیت شهری، به ناموازنه شدید جمعیت در شهرهای بزرگ و کوچک پایان دهد. در حال حاضر، میانگین تراکم جمعیت در کشور، ‌ ۴۶ نفر در کیلومتر مربع است؛ اما در تهران و البرز، میزان تراکم جمعیت، بیش‌از ۱۰ برابر و در برخی دیگر از استان‌ها، یک ششم میانگین کشوری است. آخوندی، چهار الگوی «تعیین قیمت» اراضی در دولت‌های پس از انقلاب را حاوی نواقص و اشکالاتی می‌داند. نوسازی شهرهای فرسوده پس از طی بیش از چهار دهه زندگی شهرنشینی در ایران به دلیل بی‌توجهی به ساخت و ساز، هم‌اکنون شهرها با پوسیدگی از درون مواجه شده‌اند. دولت یازدهم به دنبال ناکارآمدی و صرف هزینه برای ساخت مسکن مهر که دور بودن از زیرساخت‌های شهری را در سیاست خود جدی نگرفت، بر آن شد تا مسکن مهر را ادامه ندهد و به جای آن نوسازی بافت‌های فرسوده را به عنوان مهم‌ترین سیاست کاری خود در نظر بگیرد؛ سیاستی که البته از نبود منابع مالی کافی رنج می‌برد. با این‌که شرکت عمران و بهسازی شهری هشت مدل را برای بهسازی و نوسازی طراحی کرده، به نظر می‌رسد بخش خصوصی هنوز مایل نیست به این بافت‌ها ورود پیدا کند. به دنبال این معضل، شرکت بهسازی و نوسازی مدلی جدید را طراحی کرده که که می‌تواند امتیاز خوبی برای ورود انبوه‌سازان برای مشارکت با دولت باشد و آن مدل زمین صفر است. بدین صورت که دولت اراضی و املاکی که در محدوده‌های هدف در اختیار دارد را با قیمت صفر در دوره مشارکت ساخت در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهد و با آنها توافق می‌کند که با رقم ثابت سود در پایان دوره سهم خود را بردارند و هرچه باقی ماند عایدی دولت شود تا از طریق آن پروژه‌های بعدی را تعریف کند. دغدغه تامین منابع مالی اولیه اولین دغدغه برای تولید مسکن، منابع مالی است که تلاش شد طی دهه‌های قبل از طریق ابزارهایی همچون "پیش‌فروش" تامین شود. اما این ابزار طی دو دهه از اجرای آن به دلیل سوءاستفاده‌های مالی و کلاهبرداری ناشی از فروش ملک توسط پیش‌فروشندگان به دو یا چند نفر، بسیار زود ناکارآمدی خود را نشان داد و هم‌اکنون کمتر متقاضی پیدا می‌شود که به پیش‌فروش اعتماد کند. بر همین اساس دولت تصمیم گرفت تا اصلاحاتی در این قانون انجام دهد و دستورالعمل آن ۲۱ شهریورماه با امضای وزیر راه و شهرسازی برای اجرا در قراردادهای پیش فروش ساختمان ابلاغ شد. طبق این اصلاحیه حالا دیگر دفاتر مشاور املاک حق انعقاد قرارداد پیش‌فروش را ندارند و تنها می‌توانند متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند. البته قانون نگفته که دفاتر املاک هیچ اقدامی در بحث پیش‌فروش انجام ندهند بلکه برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی هریک از متعاملین، انعقاد قرارداد را به دفاتر اسناد رسمی احاله داده است اما طبیعتا بنگاه‌های املاک که نقش واسط را ایفا می‌کنند می‌توانند بابت کاری که انجام می‌دهند هزینه دریافت کنند. اما انبوه‌سازان می‌گویند این اصلاحیه رابطه انبوه‌سازان و املاک را قیچی می‌کند. مجید نیک‌نژاد عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه مشاوران املاک با توسعه گران همپوشانی دارند، اظهار کرد: قانون پیش فروش با گرفتن اختیار عقد قرارداد از مشاوران املاک بخش پیش فروش توسعه گران را قیچی کرده است. این خودش ضد توسعه عمل می کند. سپس غیرقانونی دفاتر اسناد رسمی را وارد ماهیت معامله کردند و بعد بانک را درگیر کردند. در حالی که انبوه سازان باید حق مدیریت دارایی های خود را داشته باشند. اصلا کسی که دارای پروانه فعالیت نباشد طبق قانون حق ندارد وارد این بخش شود. اما از سال ۱۳۷۵ اجازه دادند تا هرکسی به این بخش وارد شود و حالا می خواهند جلوی آن را بگیرند و با قانون فعلی همه چیز را غیراجرایی کردند. لذا باید مسئولان دولتی و مجلسیان، نظرات کارشناسان را بشنوند و به اتفاق یکدیگر تصمیمی درست برای این قانون بگیرند. فضای تیره در بازار معاملات گام دومی که نیاز به بازنگری در آن احساس می‌شود شفافیت در بازار معاملات است. از زمانی که عباس آخوندی بر مسند وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت، دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات این وزارتخانه را سرلوحه کار خود قرار داد که یکی از این اقدامات ایجاد سامانه بازار املاک است. با این‌که هنوز این سامانه به تمام نقاط کشور تسری پیدا نکرده اما در کلان‌شهر تهران راه‌اندازی شده و حالا دیگر کلیه معاملات مسکن ثبت و کد رهگیری ارایه می‌شود. این فرآیند تا حد بسیاری به شفافیت و مبارزه با رانت اطلاعاتی کمک کرده است. اما هنوز یک پاشنه آشیل در روند خرید و فروش ملک خودنمایی می‌کند و آن استفاده از ابزارهای نوین همچون رایانه برای جست‌وجوی املاک است. با این‌که طی سال‌های اخیر دفاتر و سامانه‌هایی برای عرضه و فروش الکترونیکی مسکن راه اندازی شده، به نظر می‌رسد هنوز پختگی لازم را ندارد و باید دولت نهادهایی برای تقویت این بخش ایجاد کند. سازندگان غیرحرفه‌ای اما یکی از مهم‌ترین عوامل ایجاد فرآیند بیمارگونه بازار مسکن، کمبود عرضه نسبت به تقاضا بوده که باعث شده بازار این بخش از یک سو به دست افراد غیرمتخصص بیفتد که نتیجه‌ی آن فرسودگی پیش از موعد ساختمان‌ها و هدررفت انرژی بوده است. طبق برآوردها متوسط عمر ساختمان در ایران ۲۰ سال و هدررفت انرژی در بخش مسکونی ایران ۵ تا ۶ برابر کشورهای اروپایی است. همچنین مصرف انرژی سالیانه در ایران معادل ۲۲۰۰ میلیون دلار برآورد شده است. با این وجود طی ۲۰ سال گذشته اقدام موثری برای جلوگیری از اتلاف انرژی در ساختمان‌ها انجام نشده و این در شرایطی است که هدفمندسازی یارانه‌ها تاثیر چندانی در جلوگیری از اتلاف انرژی ایجاد نکرد. به همین دلیل مسوولان به فکر افتادند تا بخش مسکونی را در برابر نابودی انرژی مجهز کنند. روند اصلاح مباحث ۱۸ و ۱۹ مقررات ملی ساختمان که وزارت راه و شهرسازی آن را دنبال می‌کند و سخت‌گیری شهرداری‌ها در صدور مجوزهای ساختمانی می‌تواند به این هدف کمک کند. هم‌چنین سازمان نظام مهندسی باید ارجاع کار ساخت و ساز را به مهندسان واجد صلاحیت بسپارد و با رویه بعضا صوری اعمال نظارت مبارزه کند. خلاء نهاد توسعه‌ای مسکن چهارمین و شاید مهم‌ترین قدم دولت برای ایجاد تعادل در بازار مسکن، افزایش قدرت خرید است که چالشی جدی محسوب می‌شود. تامین مالی مسکن طی ۴ دهه گذشته در ایران از طریق بانک رهنی به عنوان نقطه کانونی، دو نهاد پولی و مالی یعنی بانک ساختمان و شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی در حلقه نخست و موسسه پس‌انداز و وام منطقه‌ای با هدف تامین مالی بخش مسکن در هر استان انجام می‌شد که بنا به نظر کارشناسان، چندان موفق عمل نکرده است. در این شرایط پیشنهاد توسعه ای شدن بانک مسکن مطرح شد که دولت با جدیت آن را دنبال می‌کند و موفق شده تا در اصلاحیه بودجه ۱۳۹۵ سرمایه بانک مسکن را ۴ برابر افزایش دهد. بدین ترتیب بانک مسکن به بانک اول کشور تبدیل می شود. توانمندسازی «خانوارهای فاقد مسکن به منظور افزایش توان و قدرت خرید مسکونی»، «فعالان بخش مسکن و ساختمان» و «بانک‌ها و موسسات تخصصی فعال در بخش مسکن و ساختمان» سه بخش اصلی در جهت فعالیت توسعه ای بانک مسکن عنوان می‌شود. بنا به پیشنهاد مشترک وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن در چارچوب این سه توانمندسازی، برای نخستین بار دستورالعمل تاسیس و راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن به شکل منطقه‌ای اخیرا در بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار به تصویب رسید که به گفته‌ی بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن، یک گام بزرگ در جهت بهره‌مندی از ظرفیت نهادی بازار مسکن است.

معامله غیر نقدی خرید مسکن در بازار آپارتمان‌های کوچک متراژ این روزها پر رنگ‌تر از ماه‌ها و سال‌های اخیر مشاهده می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» در شرایطی که طی دست کم دو سال گذشته در نتیجه رکود بازار معاملات خرید وفروش مسکن، عملا معاملات مربوط به معاوضه آپارتمان‌ها نیز به حالت کما رفته بود؛ اما با افزایش نسبی حجم معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر، بازار معامله غیر نقد مسکن نیز پررفت‌وآمدتر از قبل شده است.اغلب متقاضیان معاوضه در بازار آپارتمان‌های مسکونی که این روزها برای تبدیل به احسن کردن ملک خود آگهی منتشر کرده‌اند مالکان واحدهای کوچک متراژ و قدیمی‌سازی هستند که قصد دارند از شرایط موجود بازار مسکن برای تملک آپارتمان بزرگ‌تر، کم‌سن‌تر و واقع در محله‌های مسکونی مرغوب‌تر استفاده کنند.هر چند تنوع فایل‌های معاوضه در بازار آپارتمان‌های مسکونی در میان تمام متراژها دیده می‌شود، اما عمده این فایل‌ها مربوط به مالکان آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و قدیمی‌ساز است.مالکان این واحدها با تعیین شرایط مناسب‌تر قیمتی سعی دارند مالکان واحدهای بزرگ متراژتر و مرغوب‌تر را به معاوضه ملکشان با آپارتمان خود ترغیب کنند.این اعتدال قیمتی به دلیل گران‌تر بودن هر مترمربع آپارتمان کوچک‌متراژ در مقایسه با آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ یا میان‌متراژ مشابه از سوی مالکان در نظر گرفته شده است تا از این طریق و با از بین بردن این فاصله قیمتی مالکان واحدهای بزرگ‌تر و مرغوب‌تر مشوق خوبی برای معاوضه داشته باشند.به‌عنوان مثال مالک آپارتمان 68 مترمربعی در گلبرگ غربی، واحد 8 سال ساخت خود را مترمربعی 3 میلیون و300 هزار تومان – 700 هزار تومان زیر قیمت عرف منطقه – به بازار مسکن معرفی کرده و اعلام کرده است قصد معاوضه این واحد را با آپارتمان بزرگ‌تر در خیابان پاسداران دارد.

دو طیف سیاست‌گذار و صاحب‌نظر متخصص بخش مسکن 12 و 13 مهرماه در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن گرد هم می‌آیند تا برای تحقق اولویت‌های دولت یازدهم در بخش مسکن طرح‌ها و راهکارهای ممکن را بررسی کنند. به گزارش دنیای اقتصاد، در این همایش اولویت‌های دولت در بخش مسکن در قالب 5 محور عمده از سوی سیاست گذاران و صاحبنظران حوزه مسکن به بحث و بررسی گذاشته می‌شود. شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن با سخنرانی عباس آخوندی، وزیر راه وشهرسازی، دوشنبه جاری در دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران برگزار می‌شود تا بهترین راهکارهای تحقق سیاست‌های دولت در حوزه مسکن از سوی سیاست‌گذاران و صاحب‌نظران دانشگاهی در این بخش بررسی و استخراج شود.   «تامین مالی و بانک توسعه‌ای مسکن» به‌عنوان اولین اولویت برنامه‌ای دولت در حوزه مسکن عنوان اولین نشست تخصصی شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن است.موضوع تامین مالی در بخش مسکن وضرورت تبدیل بانک‌مسکن از بانک تجاری به توسعه‌ای به منظور حل مشکلات مربوط به منابع مورد نیاز در بخش مسکن طی سه سال گذشته – از ابتدای تصدی دولت یازدهم – همواره مورد توجه و تاکید وزیر راه و شهرسازی و سایر مسوولان مربوطه در بخش مسکن بوده است. طی سال‌های اخیر تنگناهای شدید مالی در نتیجه حاکمیت رکود، بالا بودن نرخ تورم و همچنین اثر تحریم‌های بین‌المللی همواره یکی از چالش‌های اساسی بخش مسکن محسوب می‌شود.تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای یکی از راهکارهایی است که به منظور رفع تنگناهای مالی مورد توجه سیاست‌گذاران و صاحب‌نظران بخش مسکن است. در این نشست، محمد هاشم بت شکن، مدیرعامل بانک مسکن، محمد فطانت، مشاور وزیر راه و شهرسازی و سعید اسلامی بیدگلی، عضو هیات مدیره عمران و بهسازی شهری مهم‌ترین راهکارهای تامین مالی در بخش مسکن با تاکید بر توسعه‌ای شدن بانک مسکن را تشریح و بررسی خواهند کرد. در نشست دوم شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، «سیاست‌های زمین، معماری و شهرسازی» با هدف استفاده بهینه و توزیع مناسب زمین از طریق اعمال سیاست‌های کارآمد در حوزه شهرسازی مورد بحث و بررسی قرار می‌گیرد.تغییر رویکرد دستگاه‌های دولتی در حوزه مدیریت زمین از دیدگاه تجاری به نگرش توسعه‌ای و همچنین اعمال سیاست‌های استفاده بهینه از زمین همزمان با اجرای سیاست‌های مقابله با تراکم فروشی و تغییر کاربری‌های گسترده به منظور کسب درآمد، از مهم‌ترین مسائلی است که طی سال‌های اخیر از سوی دولت مورد توجه قرار گرفته است. در این نشست پیروز حناچی، معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی و دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری، حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه وشهرسازی و ابوالفضل مشکینی، عضو هیات علمی دانشگاه تربیت مدرس راهکارهای ممکن در راستای برنامه‌ریزی و اعمال سیاست‌های بهینه در حوزه زمین، معماری و شهرسازی را به بحث و بررسی خواهند گذاشت. دومین روز برگزاری شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران مصادف با سیزدهم مهرماه با بحث و بررسی پیرامون موضوع «مالیات‌های مسکن و واسطه‌گری مسکن» با حضور غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه وشهرسازی، تیمور رحمانی، رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه‌تهران و محمود اولاد، محقق حوزه مسکن آغاز خواهد شد. قرار است در این نشست مهم‌ترین راهکارهای مالیاتی در حوزه مسکن به منظور ایجاد رونق در بازار معاملات ملک و جلوگیری از احتکار آپارتمان‌ها و همچنین تمهیدات لازم برای ساماندهی به فعالیت واسطه‌های ملکی بررسی و تشریح شود.در نشست چهارم این همایش که قبل از ظهر روز سه شنبه برگزار خواهد شد،« ساماندهی بافت‌های ناکارآمد شهری و مسائل اجتماعی مسکن» به بحث و بررسی گذاشته خواهد شد. در این نشست، مجید روستا، عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، حسین ایمانی جاجرمی، رئیس موسسه مطالعات اجتماعی دانشگاه تهران و جان محمدی نماینده گروه توسعه ایرانیان به بحث و بررسی پیرامون مهم‌ترین مسائل و موضوعات پیش روی بازآفرینی شهری در محلات هدف نوسازی و راهکارهای ممکن برای اجرای سیاست‌های بهینه در این حوزه خواهند پرداخت. پنجمین نشست شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران به موضوع مسکن اجتماعی اختصاص دارد. ژان لوک پوادوو، محقق حوزه «مسکن اجتماعی» از فرانسه، علی چگنی، مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و ماکان رفعت جو، محقق حوزه مسکن اجتماعی از فرانسه مهم‌ترین دیدگاه و تجربیات بین‌المللی در حوزه مسکن اجتماعی و حمایتی را تشریح خواهند کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، این همایش به همت معاونت مسکن و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی برگزار می‌شود و دبیر علمی این همایش تیمور رحمانی، اقتصاددان است.  

نکات کاربردی حقوقی در خرید آپارتمان         جهت خرید آپارتمان برای سکونت باید به چه نکته های توجه کرد ازآنجا که خرید آپارتمان و پرداخت هزینه آن بخش عمده و دربسیاری از موارد تمام سرمایه خریداررا مصروف خود نموده و ازاین منظریک خرید درست و مطمئن وایمن می تواند امنیت روانی و اقتصادی خریدار را کاملاً تحت الشعاع خود قرارداده و اشتباه در آن نیز آسیب های جبران ناپذیری را برای خود به همراه خواهد داشت بنابراین لازم است خریداران محترم قبل از اقدام به خرید و همزمان در تنظیم سند بیع نامه پس از خرید به نکات ذیل توجه نموده تا انشاء الله در آینده دچار مشکلات مربوط به آن نگردند. نکات مهم خرید پیش ازتنظیم سند مبایعه نامه:                         با تحقیق از اهالی و ساکنین و مجاورین و حتی بنگاه های معاملات ملکی محل وقوع ملک از مالکیت و بلامعارض بودن و احیانا مشکلات ناپیدای ملک مطلع گشته زیاکه ایشان بهترین گزینه برای تحقیق دربدست آوردن نیایج محیرالعقول میباشد. ازفروشنده بخواهید قبل ازحضوردردفترمشاوره املاک اقدام به دریافت کد پستی تایید شده از طریق اداره پست همان محل وقوع ملک اقدام نماید ضمناًدرنظر داشته باشید ارایه کد پستی مندرج درقبوض تلفن ازطرف فروشنده رسا به مقصود نیست . چنانچه فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام می نماید می بایست : گواهی ازدفترخانه تنظیم کننده سند وکالت ارایه نماید مبنی براینکه این وکالت همچنان معتبرمیباشد.  چنانچه ملک در تصرف مستاجر و یا هرشخص دیگری است از متصرف در مورد چگونگی توافقش با فروشنده در خصوص تخلیه سوال بنمایید.   نکات مهم همزمان با تنظیم سند مبایعه نامه :      فروشنده حتما اصول اسناد مربوط به مالکیت یا نمایندگی خود را در جلسه قرارداد حاضر نماید. در قرارداد حتما تاریخ تنظیم سند رسمی بنام خود را مشخص نمایید. چنانچه ملک با مشارکت صاحب زمین و سازنده بناشده باشد در اینصورت تمامی مالکین مشاع ساختمان می بایست در جلسه حضور داشته باشند. چنانچه تقسیم نامه ای فی مابین مالکین مشاع ساختمان بنا شده تنظیم شده باشد در این صورت یا می بایست تمامی آنها در جلسه حاضر شوند و یا اینکه تقسیم نامه در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم یا گواهی امضاء شده باشد. با روئیت سند مطمئن شوید که ملک آزاد بوده و دررهن کسی نمیباشد. ملک را بر اساس متراژ مندرج در سند مالکیت خریداری نمایید. به مشاوره املاکی جهت تنظیم قرارداد مراجعه نمایید که دارای پروانه رسمی  از اتحادیه مشاورین املاک بوده و اجازه صدورکد رهگیری را داشته باشد. فراموش نکنید که پس از امضاء قرارداد مشاور املاک  حتما کد رهگیری را به شما ارایه نماید. پس ازدریافت کد رهگیری میتواند به سایت اتحادیه مشاوران املاک مراجعه نموده و اصالت کد رهگیری خود را چک نمایید. فراموش نکنید که پس ازتنظیم سند مبایعه نامه مالک می بایست اسناد مالکیت را جهت انجام مراحل ادری تنظیم سند نزد املاک به امانت بگذارد. ازتمامی چکهای صادره بابت ثمن معامله حتما کپی تهیه نموده و دریافت آنها را فروشنده با امضاء تایید ورسید نماید. حتما درقرارداد شماره و مشخصات کامل دفترخانه مورد توافق تنظیم کننده سند مالکیت را مشخص نمایید.   نکات مهم پس ازتنظیم سند مبایعه نامه: براساس قرارداد و درتاریخ مقرر در دفترخانه ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده اید به همراه چک رمز دار الباقی ثمن معامله حاضرشوید. درصورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر حتما ازسردفترگواهی حضور خود ویا عدم حضور فروشنده را مطالبه نمایید. فراموش نکنید که فروشنده میبایست چند روز قبل از زمان مورد توافق به جهت تنظیم سند به نامتان می بایست قبوض پرداخت عوارض و نوسازی و پسماند شهرداری و پرداخت مالیات را به دفترخانه ارایه نموده باشد. فراموش نکنید که پس از اتمام کار فروشنده می بایست تمامی مدارک مربوط به مالکیت خود را همانند بنچاق ، برگه خلاصه معامله ، کپی وکالتنامه وکیل ( جنانچه فروش به وکالت انجام شده باشد) و اصل سند مالکیت را تماما به شما تحویل نماید.